去年年底，重慶市第三中級人民法院公布的一批2024年房屋買賣典型案例中，一宗二手房交易糾紛，讓人感覺有點像：
現實版《聊齋》。
重慶一中介受房主委托賣房，明知屋內曾有人死亡，卻為促成交易刻意隱瞞。購房者直到過戶後，才從鄰裏閑談中得知真相。
他們大為震撼，一紙訴狀。將中介與房主告上法庭，要求撤銷合同。
所謂凶宅，獸爺年輕時在北京也住過。那時剛畢業不久，跟大學同學在通州西馬莊租了一個兩居室。裝修雖然有點老，但房東人很好，家具家電齊全，隻收我們一個月1200塊。
沒多久，收水費的人上門看表，看完後他臨出門，突然回頭小聲說：
這裏不能住人。
我愣了下，以為聽錯了。兩個月後，收水費的又來了。臨走前他又嘀咕，這裏不能住人。
一個月後，同學在樓下遛彎，跟小區大媽閑聊才知道，之前租住在這的一對情侶，在我們搬進來的一個月前，被爬進來的小偷殺了。
一聽說這件事，我跟同學當時感覺後背發涼，似乎天都塌了。
租房尚且如此，在房屋買賣中，凶宅就更不用說了。這屬於重大瑕疵信息，必須披露。
在這起案件中，重慶的買房人不出意外，勝訴了。但他付出的精力和精神損失，仍然是金錢難以彌補的。
重慶市三中院將其作為瑕疵信息披露的典型案例進行公示。在評價該案時，法官說，居住用房不僅具有重要的現實意義，還有：
精神意義。
1
國家統計局上周公布的最新數據，今年前八個月，中國新建商品房銷售額5.5萬億。2021年，這個數字是11.9萬億元。
有機構預估，如果隻算新建住宅，今年新房銷售額可能是：
7萬多億。
中國每年的二手房交易額，也是7萬多億。這意味著，中國新房和存量房的銷售規模，在2025年，正接近於拉平。
但與更簡單快速的新房買賣不同，二手房的交易，從看房到交訂金，再到簽合同、交付，可細分為數十個環節，每個環節都可能出問題。
這兩年，關於房屋交易的法律法規不斷完善，但相關糾紛數量沒有大幅下降，甚至有所增加。執法部門也不斷做出各種警示。
今年3月，廈門市中級人民法院裁定了一宗房屋買賣糾紛案件。
徐先生委托房產中介周某、陳某出售自家房屋。中介找到買家曾某，各方約定，以439萬成交。
合同簽得很順利，曾某付了50萬首付後，房子很快過了戶。
曾某拿到房產證後，迅速抵押給典當行，借了280萬元，用於消費和償還個人債務，剩餘的房款，他一直沒有支付。
後來兩人達成調解協議，曾某答應支付剩餘的389萬元購房款。但沒過多久，曾某就因為詐騙被抓，還被判刑。徐先生仍有340萬元沒能追回。
徐先生把中介周某、陳某告上法庭，認為中介沒有全麵審查曾某的征信情況，導致他產生巨大損失。
交易過程中，曾某將自己完美無瑕的征信記錄，用圖片方式發給中介，並順利完成了交易。但照片是：
P的。
中介也沒有要求看原件。
最終，法院判決周某、陳某賠償徐先生部分損失。法院認為，徐先生在沒有中介在場的情況下，單獨與曾某過戶，明顯缺乏風險意識，自身也存在過失。
這個案子，反映出樓市下行期房屋交易糾紛的一個重要特點。
貝殼經紀事業線貝殼城市首席運營官李峰岩說，市場好的時候，主要是業主騙客戶的錢。現在：
客戶也開始騙業主的錢了。
2
二手房交易糾紛的發生，跟樓市運行狀態有直接關係。
在樓市平穩期，二手房交易糾紛是最少的。但隻要樓市有波動，不管向上竄還是向下跳，買賣雙方心裏那根弦就繃緊了，糾紛也會大大增多。
最近上海、深圳出台新政，市場預期像坐過山車：業主剛調完價，甚至不惜違約跳單，轉頭預期又掉頭向下。結果交易糾紛，隻增不減。
這些糾紛，雖有一些新的特征出現，但從底層邏輯上看，都是：
曆史的重演。
其實，買賣雙方都不希望鬧上法庭。那麽，問題的關鍵就在於：
如何給過程兜底。
前幾天，貝殼在天津開了場發布會，推出一套叫“真保障”的全流程服務係統，覆蓋“真實房源、房款安全、傭金可退、隱私保護、質量補償”等關鍵環節。
說白了，二手房常見的那幾類“坑”，比如物業欠費、資金被挪用，基本都被列進了保障清單。
有意思的是，貝殼成立於2018年，那還是房地產的“黃金年代”。他們吸引了大量中介品牌入駐，也助推了行業服務標準的提升。
如今市場轉冷，經紀人開單越來越難，貝殼卻沒在成交量上走捷徑，反而繼續抬高標準，主動給消費者兜底。
截至目前，“真實房源，假一賠百”、“交易不成，傭金無理由退”、“物業欠費，損失先行墊付”這3項承諾，已覆蓋了貝殼布局的：
貝殼布局的全部城市。
而“房款安全，平台兜底”、“漏水披露，損失補償”、“免電話營銷，擾一賠百”等承諾，也正在多地陸續上線，並逐城推進。再加上各地品牌級的服務承諾，他們構建了覆蓋更廣的保障網絡。
在市場下行期，敢給消費者兜底的企業越來越少了，因為出了問題：
他們得真賠。
李峰岩說，過去十四年，貝殼平台（含鏈家）服務承諾已累計退賠墊付37.6萬單，共計：
55.6億元。
3
能做到給這麽多房子兜底，光有錢可不夠。
早些年，房產經紀人就像散落江湖的“手藝人”，靠的是師傅帶徒弟的經驗傳承。服務水平高低，全看經紀人專不專業、用不用心。
可房地產進入野蠻生長期，需求爆發、人手短缺，“靠譜”反而成了稀缺品。
於是各家開始建標準、劃底線——這其中，鏈家把標準卷到了最高。
鏈家早就摸清了二手房糾紛的命門：
信息不透明、資金不安全、合同不規範。
說到底，還是行業信息不對稱、流程缺乏標準化惹的禍。
於是，他們從信息核實、資格審核，到資金監管、合同簽訂，全流程設卡堵漏，硬是把服務做穩、做踏實。
等到貝殼從鏈家“破殼”而出，這套標準也被帶到了平台上的各個品牌，順勢拉高了整個行業的服務基線。
但這還隻是起點。
貝殼平台年交易量超百萬單，光靠人盯人防守，根本防不住。
關鍵時刻，技術能力上線了。
作為一家被房產“耽誤”的科技公司，貝殼早早把交易流程搬上了係統。通過技術能力和係統搭建，他們不斷改造工作流程，把風險降到最低。
而三年前，他們更是啟動了一個“史詩級”項目：搭建一套資金安全係統。
橫跨多部門、調動300多名工程師，動用了大量人力物力，貝殼團隊花兩年時間，死磕一個目標：
在每一個資金節點埋下“安全哨”。
成果已經開始說話。
從去年7月到今年7月，貝殼通過引導買賣雙方使用安全支付，保障了0.75萬億元房款安全，實現96%資金流向可追溯。
更硬核的是，他們的係統成功攔截1.6萬單交易風險，把實際房款損失率控製在：
0.006%。
學過數學的人度知道，這相當於極限趨零。
4
貝殼脫胎於鏈家，鏈家早期創業時的基因至今根植於貝殼的血液中。
發布會現場，鏈家老兵李峰岩講了一個故事。
2004年，房產經紀行業的潛規則還是吃差價、簽三方約，買賣雙方被刻意隔離，經紀公司利用信息不對稱來賺錢。
當時鏈家還不到20家店，他們做了一件被同行視為“自殺”的事。鏈家率先提出：
透明交易、不吃差價。
結果可想而知——經紀人大量離職，許多門店開不了單，鏈家收入一度驟降九成多。
當時，幾乎半個北京城的中介都在等著看鏈家笑話。
然而，三個月後，奇跡發生了。消費者口口相傳，有個叫鏈家的中介，簽約時三方是可以見麵的。
於是客戶慢慢回來了。鏈家不僅活了下來，更在之後成為北京市場的領頭羊。
鏈家老兵李峰岩在發布會現場講完這個故事後感慨道，鏈家和貝殼的底層邏輯很簡單，始終相信利他終利己。隻要堅持做有價值的事，任何變革都會呈現“微笑曲線”，因為
消費者是最聰明的。
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