感謝檸檬大俠，驅逐案例小結

來源: lachny 於 2015-08-03 08:55:07 [檔案] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (5474 bytes)

本人在芝加哥地區，初次當房東，3個月不到就遇到了驅逐房客的難題。把親身經曆簡要描述，給這裏的房東朋友做一個參考借鑒。在整個過程中，數次得到檸檬大俠及一些朋友的指點與幫助，對此深表感謝！

2月20日，簽約租給一個年輕黑人女子，號稱學生，貌單純，租期6個月，押金半個月房租。
3月20日，按時繳租
4月20日，催租，稱要過幾天才發工資，態度好。
4月28日，再催租，稱還需要3天，態度好
5月1日，交一張支票給我，加了late pay fee。我存入賬戶
5月 5日，支票被我的銀行退回，因為賬戶錯誤
5月6日，嚴肅告知，將發 5day notice, 回複說，她會馬上打電話查銀行怎麽回事情（怠慢拖延的態度已經初露端倪）
5月8日，再催，回複說馬上會個一張新支票，加late pay fee
5月11日，交給我另一張支票，馬上存入
5月14日，支票被再次退回
5月15日，發5 day notice, 她無動於衷（態度完全不懈一顧）
5月20日，法庭起訴，開庭日為6月8日， sheriff負責送件
5月27日，被告知，人不在， sheriff無法送達
6月8日，   仍如期出庭，請法官批準由有執照的送件公司來負責送法庭通知，法官簽字同意，下一個開庭日為 6月22日。
6月10日，  送件公司成功將法庭通知送達。
6月 22日，和律師一起出庭，對方也請一個律師。對方律師請求法庭延期2周，要準備材料，下一個開庭日為7月8日
7月8日，    再次和律師一起出庭，法官問我是要驅逐還是要租金，要租金的話可能時間還要拖延。我放棄租金，要立刻驅逐。法官判決對方7月15日前必須離開。
7月15日，到期仍未離開，她聲稱一般sheriff要2周才會來（很有經驗）
7月16日，到sheriff辦公室，填表。被告知需要4周左右sheriff才會強行驅逐
7月17日，再次嚴正警告，威脅sheriff馬上就到，而且她違法法官判決，我可以追討債15日以後的房租，重新起訴
7月19日夜，她終於搬走

此案例教訓總結，

1。經濟損失：本人的金錢損失： 3月房租，加法庭費用和律師費用，扣除deposit後，總損失約1700，加一些時間，當交學費。
                           對方：逃3個月房租，但損失了deposit，和律師費用，占的便宜是900左右，但法庭的驅逐記錄要跟7年，估計credit也從此完蛋（可能原來也是完蛋）

2。經驗： 1）押金一定要收足，至少1個月到2個月
                    2）發5 day notice一定要快，決不能心慈手軟，以免人為地拖延時間，此案我自己耽誤了近 1個月
                    3）起訴也一定快，而且請個律師是必要的，法官見到律師，氣也會短三分，芝加哥法庭是保護租客的。
                    4)   sheriff對於有經驗的訪客是不起作用的。一定要請專業的送遞公司送法庭材料，他們才是真正的專業人士！
                    5）對於嚴重偏袒租客的法官，可以申請換掉
                    6）給對方保持強大的心理壓力是非常必要的，能起到震懾作用，粗口也是必要的（但不能涉及人身威脅和種族歧視），這種壓力對於一個有豐富經驗的房客也是非常有心裏打擊，包括二次起訴的威脅
                    7）另外，租客是很怕金錢損失的（她逃租的目的就是這個）。本案我其實可以再拖，讓她耗費大量律師費。當然我也會繼續損失律師費，但費用對我來說是次要的，解氣是最重要。所以，我後悔沒有繼續拖下去，讓她傾家蕩產。
                    8）在選擇房客的時候的時候，一定不能被表麵所迷惑。要麽查credit，要麽某個群體堅決排除，因為這個群裏好人比例很少。你懂得！