樓主新房東，第一次租房，缺乏經驗，所以先承認自己也犯了一些錯誤(非故意）.對了，我在Arizona州。
主要錯誤，在lease裏未寫明late fee該如何收，隻寫明每月1-5號交房租，如果逾期未交，會執行標準程序申請eviction.
房客租我的房子給他的女朋友住，他未婚生女兒暑假也會來住一段。他自己在chicago的房子八月到期。目前人兩邊跑。房客五月中旬入住，交了五月剩餘日子的房租和押金（一個月房租）。五月底我發郵件提醒房客1-5日為交租日，並詢問願意用銀行轉賬還是paypal。房客未做任何回複。至五日，房客回複，說他人不在本地，讓立即給他我家地址，寄check給我。我說用paypal或銀行轉賬可以立即到帳，否則根據lease, 5號未收到房租的話，我會申請eviction. 房客大怒，說他不習慣用轉賬或paypal, 還說他願意付late fee. 第一次做房東，不想小事變大，於是征詢其他房東朋友意見，給了他收late fee標準。遲交第一天收$50, 以後每遲一天收$10.直至6月13日，收到check,同時收到他的email, 希望我6月15日再存入check,於是按照他的請求，15日存入check. 誰知21日收到銀行郵件，支票跳票。同時收到房客paypal轉賬和email, 稱他弄錯了，那個賬戶裏的錢被轉走了，還稱願意付由此給我造成的charge fee. 當日回郵件給他，算了房租+late fee+bank charge for return check.
七月五日，房租due date. 我發信給房客，告知考慮他付arizona 和chicago 兩地房租，可寬限幾日，幾日後如果再不付，將執行eviction 程序。房客當日付了當月房租，稱六月的late fee可否寬限幾日。我人nice, 同意。
六月中旬房客曾email給我，稱我家房子的springkler有問題，讓修。他自己攜女朋友去LV度假，獨立日後會回來。找的technician不給力，修幾次沒修好，最後老公自己動手修好了springkler. 在六月底最後一次檢查springker 時發現出租屋內溫度太高，空調好像有問題。我老公很負責，遂立即打電話給home warranty。在七月三日，warranty 來查看，說tube leaking, 但他未帶工具，過幾日再來。中間隔了獨立日，至七月六日technican 焊好了tube.老公一直等到室內溫度很低才離開，我們都認定修好了。中間email通知他，七月六日有人來修空調，如果家裏有人請配合。房客沒有回信。至七月八日收到電話和email, 說室內溫度太高，空調不作為。七月九日上午我開車去出租房，確認空調不工作。我立即打電話給warranty公司，告知空調沒有修好，technician 下午來人，告知空調compressor壞了，order 新compressor需3-4天。房客本人還在chicago, 他女友和女兒在出租房內居住。和同為房東的朋友商量，詢問這種情況他們怎麽處理。被告知兩種選擇，1 給裝上窗體空調臨時降溫。 2 讓租客住hotel. 給房客打電話問給她們裝窗體空調如何，他和女朋友商量後問什麽時候裝，當晚，老公買兩空調樓上樓下各裝一個，在他女朋友指定的地方。至七月十三日周五，和warranty電話聯係，壓縮機還沒有到。七月十六日再聯係，壓縮機已到，七月十七日來裝。至今空調運行正常。
此間，房客發多封email，羅列房東多處錯誤。稱以他八年real estate agent經驗，從他六月中離開arizona至空調修好，一個多月的房租他不需要付。
我和老公惡補了arizona相關法律。規定房東有義務保證房子可住狀態。同時規定在收到房客written notice後十日內必須修好相關utility.但在關係到health and safety的情況下，必須五天之內修好。如果房東沒有做到，房客有權：1 終止合同，立即搬走。 2 自己找人來修，但費用有一定的限製。 3 告房東給自己造成的損失。
我們在收到房客email後十日內修好了空調，但是因為arizona很熱，可能關係到health and safety. 但我們給樓上下各裝了窗體空調，按理說不應該屬於影響health and safety範疇。所以我們認為沒有嚴重失職責任。對於他一個多月不付房租的要求沒有同意。但同意在修空調十天內減一半房租，房客堅持一個多月不付房租。
在此前房子無人住的情況下，我們偶然發現，主動修了一次空調，並且和technician都認為空調修好了，應該和後來收到房客email再修一次沒有關係。因為房東雖然有義務保證房屋可住狀態，可不能保證修好的空調不會再壞。
請問，我們能怎麽辦，如果八月初他不交房租，或隻交部分房租的話，可否按照arizona 法律規定，在certified mail後申請eviction趕人？謝謝
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