很抱歉,老貓出差,回來之後重感冒,臥床休養了一個週末,所以沒有機會回您的東西,不便之處真的請您見諒. 不過老貓必須告訴您,banking law 不是老貓的專業,所以老貓隻能就您所提供的資料來建議.
首先第一個問題是你們需要決定你們要什麼?在目前的情況你們隻有兩個選擇,一是拖下去,或是接受對方的條件,(老貓知道這是廢話),然而就銀行今年三月初所提供的條件來看.銀行應該已經經過拍賣取得了剩餘的貸款,(老貓的估計是真正貸款的總值應該大於房屋售價的 21 萬,應該在 25-27 萬之間)所以對銀行而言,沒有必要與你們糾纏下去,所以會提出這個合解的條件,所以真正的問題在於你們什麼? 這是老貓需要了解的,老貓就您所提供的東西,大致將您所可以要的東西列出
(A)解除對這個銀行帳戶的凍結,(這個部份對於銀行來說是穩贏不輸,因為如果房屋已經拍賣,貸款已經取回,對方沒有必要再這麼做,所以一般進入訴訟,不論輸贏,對方都可以照你們的要求去做.因此這個問題不是爭議的焦點.
(B)你們要求損害賠償,現在擺在桌麵的隻有兩個數字,一是你們要求的五萬,與對方 offer 的 1.8 萬,良心說這兩個數字對於銀行來說根本不是什麼大數目,然而對於銀行來說,答應你們的要求等同於大開閥門讓類似於您情況的其他人可以"順竿爬",所以對於銀行來說,走庭審,就算輸了也是賺到,因為對於其他人,這是一個"判例"而不是"慣例",任何人要效法都需要經由類似於您所麵對的司法訴訟來處理. 因此除非這個銀行在處理你們的案件上有真正不合法的地方,(如 BOA 的案件,最後 BOA 與集體訴訟方達成協議)
(C)而對於銀行所 offer 的數字,基本上應該是以大約以 2% 的利率,三年期定存的利息來計算,良心說以過去到現在這三年銀行定存利率來說,這不是一個很壞的安排.
(D)就您所提供的資料來說,您的男友其實沒有一個太好的案件來要求額外的賠償,因為第一是這個債務的起源是他自願 co-sign 這個貸款,也就是說他願意負擔清償的責任所以你不能說銀行沒有理,至於您的男友不知道房屋被銀行收回的部份更不是銀行的錯,因為銀行本身並不能任意凍結其他人的財產,必須經過一定的法律程序來進行,然而這些法律進行所需要通知你們的文件都是寄到房屋所在的地址,他的親友沒有通知他這不是銀行的錯,真正該死的是誰,你們心知肚明.
第二個部份.銀行隻是凍結他的帳戶,並沒有取錢,因為銀行仍然隻是用他的銀行帳戶中的存款做為抵押品,所以法律上銀行的做法並沒有錯,隻是是否用可以合法用大於等值的抵押品來處理,這是值得考慮的地方,十育份法官的命令就是針對這個部份.
第三個部份,您的男友有可能是想藉由因為銀行這麼做造成自己一貧如洗來求償,所以沒有將薪資轉存的部份變更到其他銀行帳戶.(特別是他銀行中的存款有能力直接支付這個房貸同時取得產權,而他之所以沒有這麼做的原因多半是這個房屋在水下,他不想負責之故)因此他麵對今日的窘態並不是直接由銀行這個法律程序所造成的,事實上他是一個有行為能力的正常人,因此他必須對於自己的決定負責.
(E)最後老貓要說的是在老貓的觀點,這個案件基本上不是如你說的"正義與邪惡之爭"你帖子中大部份的陳述應該隻是"情緒上的猜想",在老貓看來,這個問題隻是"如何負責任"的問題,原則上您的朋友沒有在銀行開始進入債務清償時與銀行進行交涉等於自己放棄了協商的權力,所以以後發生的事情應該怪不了銀行. 銀行唯一應該做的是應該在法拍之後再凍結您朋友的帳戶來取得不足的款項,但是因為實際運作造成這個時間差,銀行是在行政程序上有錯失,但是並不代表銀行需要為日後的問題負完全的責任,因此就老貓的觀點取得銀行和解的 ofeer 是上選. 當然你的朋友有律師,所以老貓仍然尊重對方的意見,然而老貓本人並不同意這個決定.
