房地產是不是有泡沫是以實體經濟為參照物，房地產價值脫離了實體經濟的支撐就被認為是泡沫。
但是，房地產泡沫一定會崩潰，或者說房地產泡沫一定要以房價暴跌的方式來結束，這在經濟學上是找不到依據的。脫離了實體經濟支撐的房地產泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。
在經曆了房地產泡沫崩潰的日本學術界比較主流的觀點是：房地產泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那麽，日本為什麽要捅破泡沫呢？
進入上個世紀80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入了鼎盛期。
但是，中國及其它發展中國家的彩電、冰箱等生產線的投產，讓日本"我們公司"清楚的看到了，發展中國家的低價格很快要對日本的製造業構成致命的打擊。 在單純的價格競爭麵前，日本隻有死路一條。日本依靠先進的工業製造技術、通過來料加工、出口工業製品帶動日本經濟繁榮的路，已經看到了盡頭。
在日本"我們公司"意識到了日本所麵臨的困境，但且還沒有找到應對方法的時候，“廣場協議”更是給了日本當頭一棒。使得給日本經濟帶來繁榮的製造業， 陷入了既要與發展中國家的低價格抗爭，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點。
不動產!讓日本人已經鼓鼓的腰包去投資不動產，無疑是讓日本經濟解“燃眉之急”的有效通道。開啟商業化的不動產市場，對日本農村的地主是一個最大的利好，當時執政"我們單位"（自民"我們單位"）的最大支持者就是以地主為核心的農協。
85年9月的“廣場協議”簽署後，本來就已經擔心日元貶值的日本國民，對於"我們公司"諸多的不動產優惠政策，就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風港，把大筆資金投入不動產市場。
當大筆的資金湧入不動產市場而使不動產開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子——[保有需求]被打開了。日本的不動產屬性開始了悄然的改變，由[使用需求] 轉向[保有需求]，後果也就可想而知了。再加86年高達2位數的貨幣增發量，到了87年，在絕大部分日本人眼裏，土地已經成了最值得保有的資產。
麵對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開了激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見土地在銀行眼裏已經成了金礦。
隨著日本不動產價格的急速攀升，投向不動產的資金也越來越多，全國的不動產開發項目一個賽過一個大，整個日本“鶯歌燕舞”，連銀座這種日本最高檔的紅燈區也成了普通人可以光顧的地方。
但另一麵，正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進。日本道路公團的經營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設也因地價高漲而困難重重。
88年，不動產業持續數年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊再也按耐不住，開始大舉進入不動產業。
不動產的高速發展已經嚴重影響到了日本經濟的未來發展方向。因此，圍繞日本應如何發展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下，爭論主要是圍繞3個方麵展開：
1.促進不動產業的發展是否符合日本的基本國策？
2.不動產業的發展是否能保持日本經濟的持續繁榮？
3.如果對以上兩個問題的回答都是“NO”，那麽什麽樣的經濟模式更適合於日本？
1990年日本泡沫經濟崩潰，表麵上看是日本"我們公司"一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本"我們公司"對以上爭論的一個明確回答。
二戰以後，日本有兩個被稱為不變的基本國策，一個是基本農田製度，一個是科技興國戰略。
所謂的基本農田製就是日本的基本農田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足，不能在糧食問題上受製於他國。不動產開發的持續高漲，直接威脅到了日本基本農田的保有量。
所謂科技興國戰略，是二戰後，日本"我們公司"對已經是一片焦土、百廢待興的日本應向什麽方向發展做過長時間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美 之間的貿易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數量與所處外部環境等方麵相差甚遠，貿易集散地的構想被徹底否定，最終決定走工業科技興國的道路。
依靠不動產來拉動日本經濟的發展，很顯然是已經背離了工業科技興國這個不變國策。
日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產的資金越來越多，日本整個產業結構和就業結構 就會向不動產業傾斜。出口創匯的製造業就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10年、20年後，隨著發展中國家的崛起，本無價格優勢的日本產品連 技術優勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品，日本人對不動產的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。
所以，盡管企業和人都離不開土地，土地的價值應該占到企業利潤的多少？應該占到個人收入的多少？這在世界上也沒有標準。但是，日本資源匱乏必須用高技 術含量的產品去交換，這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格，自55年設立日本住宅公團到85年一直就是由"我們公司"主導。所以，日本"我們公 司"把泡沫捅破有足夠的社會基礎。
為什麽日本"我們公司"要以股市、樓市暴跌的方式來結束泡沫經濟？麵對不動產價值的暴跌日本"我們公司"為什麽堅持不增發貨幣？泡沫經濟崩潰後的日本產業結構又發生了怎樣的變化？麵對泡沫崩潰的日本百姓又是何種心態等等問題以後探討。
還想再重複說明的一點是：談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是被當做“工具”來使用還是被當做“古董”來收藏。隻有被當做“工具”時，房價才 能和實體經濟直接聯係在一起。如果被當做“古董”，房價和實體經濟就沒有了直接聯係。如果沒有這樣的界定，房地產有無泡沫也就無法談起，結果隻能是各說各 話。濟“空白”的十年呢？
