編譯自美國地產專欄
上周，華爾街經曆了自2008年金融危機以來最糟糕的7天跌幅。標普500指數下跌約11.5％；道瓊斯指數下跌12％。歐洲和亞洲的指數表現相似。然後，周一，美國金融市場反彈。截至周一晚上，標準普爾500指數和道瓊斯指數分別恢複了上周虧損的4.6％和5.1％。
眾所周知，目前這種波幅很大的原因是COVID-19的爆發（冠狀病毒）。在過去的幾個月中，該疾病已在全球蔓延，確診病例近9萬例，死亡3,000多例，其中包括周末在華盛頓州發生的數例死亡。
投資者一個主要的擔心是，病毒擴散蔓延可能破壞全球經濟，引發一係列事件，導致一次重大衰退。另外一批人則不太擔心病毒本身，而更擔心由錯誤信息，不完整信息和危言聳聽的新聞故事引發的公眾恐慌。
雖然我們一直在關注，但是到目前為止，我們在商業（包括multi-family, office, Hotel 等）房地產市場還幾乎看不到任何回響。
商業房地產的運作時間與華爾街不同。公開市場的短期波動很少與我們行業的狀況相關，因為這不是在幾天或幾周內、而是在幾個季度和幾年內衡量波動率。在長期持有期內（例如5至7年），商業房地產的投資經常遭受多次短期市場衝擊和恐慌。
這並非說美國商業房地產市場在過去幾個月中沒有受到任何影響，實際上冠狀病毒對美國商業房地產市場的潛在影響，可能是在一些更大的趨勢方麵值得投資者注意。
首先，經濟衝擊會在短期內改變利率。當利率上升時，新報價交易往往會受到影響；當利率下降時，交易將受益。在這種情況下，衝擊已經導致兩次重大的利率變動。首先，10年期美國國債利率下降了超過50個基點，目前處於曆史最低點。其次，我們都看到美聯儲將聯邦基金利率提前降低了50個基點。
諸如此類的利率變動會導致兩階段效應。 在短期內，我們可以預期10年期美國國庫券與商業房地產貸款報價之間的利差會增加，價差的增加通常會在資本市場動蕩，這種動蕩又可能導致交易量下降，因為某些交易不履行合同或未能達成協議條款。
但是，如果10年期國債利率穩定在新的較低水平，則資本市場通常會適應新的常態，此時，點差將收緊回到平衡水平。這意味著，如果不動產需求減少，那麽十年期國債的減少最終將成為對投資者有利的消息，投資者現在可以鎖定比先前預期更低的利率。
其次，某些資產類型比其他資產對流行病和恐懼更為敏感。CBRE預計，“由於中國遊客減少，主要門戶城市的需求將適度減少”，並且“ 害怕受到感染會導致可自由支配業務的減少和休閑旅行……將影響到2021年的酒店需求。”換句話說，由於中國客人的取消，舊金山等城市的酒店可能會經曆平淡的時期。CBRE還指出，零售和工業資產可能受到出口和消費者購物下降的影響，但總體影響將是“最小的”。
目前，有理由相信冠狀病毒將對美國和商業房地產市場以外的美國和全球經濟產生的長期影響可忽略。在過去的40年中，全球市場經曆了無數次爆發。從2003年的SARS爆發到最近的MERS，埃博拉病毒，寨卡病毒和麻疹疫情， 曆史表明，股票市場容易遭受流行病的困擾，而揮之不去的並發症卻很少。當然，曆史也告訴我們什麽都可能發生。
