【市場分析】一個美國人房貸再融資的艱難曆程（二）

上一期，美通財富為您介紹了一個美國中產房貸再融資（refinance）的案例，透過上一期的內容，我們知道房貸再融資不僅可以為業主拿到更優惠的利率，還可以提高每月還款中付本金的比例，對於業主來說可謂一舉兩得。然而，再融資並沒有想象的那麽簡單，它對於貸款人的資產要求、信用要求都非常之高，本期，我們繼續透過案例了解再融資的具體要求。

01

良好的信用記錄

自上一次金融危機以來，美國貸款政策緊縮，對於貸款人的信用記錄要求很高。案例中的房主在美國有穩定工作，薪酬較高，在谘詢了花旗、富國等多家銀行之後，各家銀行紛紛表示想拿到最優惠的利率，個人信用評分必須高於800分。要知道，FICO評分係統滿分為850分，800-850分的信用等級為Exceptional（傑出的），能達到這個水平的人群僅為19.9%（見下圖）。

 

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經過一段時間的努力，如按時還信用卡、按時交水電費、保持信用卡待還款金額低等舉措，案例中的業主終於將自己的信用分數從760漲到了800分。紐約聯儲的最新數據顯示，申請通過的貸款人平均信用分數為760分。

02

嚴格的背景調查

盡管個人有了“傑出的”信用記錄，銀行仍然無法輕鬆的批下貸款。業主需要提供大量的足以證明自己財力、信用度的文件，如工資證明、銀行流水、稅單等等。即使是這樣，仍然有一家銀行表示無法給業主批最低利率。經過反複核查、確認，終於通過了業主的再融資申請，這其中花費了近6個月的時間。案例中的業主開玩笑的說，銀行的背景調查之嚴格，趕得上FBI對間諜的調查了。

03

貸款價值比要求

富國銀行和花旗銀行都表示，申請的貸款價值比不得高於80%，即申請貸款的額度不得高於房屋估價的80%。相較美國曆史水平，這個要求較為嚴格。

自上次金融危機以來，美國貸款標準變的十分嚴格，各金融機構慎重的對待貸款申請，因此，即使目前經濟處於下行階段，我們仍然有理由相信，房地產市場不會出現之前的蕭條景象。當然，由於整體經濟放緩，市場可能會出現10-20%的修正，但絕對不會再出現上次金融危機期間30%-50%的下跌情況了。