【市場分析】一個美國人房貸再融資的艱難曆程（一）

根據Bankrate的數據，美國抵押貸款利率已經下降近一年，平均30年固定利率抵押貸款低於4%。如此低的利率，很多美國房主會在貸款償還一定年限後選擇再融資（refinance），即重新走一遍貸款程序，以新的貸款替代舊的貸款方案。本期美通財富用實例帶您了解美國人為什麽要做房貸再融資。

實例中的業主為美國一位典型的中產階級，收入穩定，有一定的資產，信用狀況良好。這位業主在2014年8月辦理了5/1 ARM，起始利率為2.5%的房貸，5/1 ARM的意思是五年內貸款利率保持起始利率不變，五年後利率重置，貸款額為990,000美元，月供3920美元。今年8月，該業主的貸款利率將重置為4.5%。

為了獲得更好的利率，減輕每月還款壓力，該業主辦理了新的貸款，為7/1 ARM，起始利率2.625%，貸款額為700,711美元，新方案的月供為2814.41美元。調整後的月供比原來少了1105美元，一定程度上減輕了業主家庭的每月支出負擔。

這次再融資耗費了業主近5個月的時間才完成，業主抱怨說這其中耗費了大量的時間和精力，真的值得嗎？讓我們來用數據說話。

下圖是一張30年的分期償還攤銷表，可以一目了然的看到月供額度，以及多少錢用於償還本金（principle），多少用於償還利息（interest）。從表中我們可以看到，首年償還的金額有46%是用於償還本金的，要知道很多貸款在前幾年的月供是全部用於付息的，因此這是一個非常不錯的方案。

 

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在第四年，月供用於付本金和用於付利息的比例是相當的，之後就是大部分的錢用於付本金了。如果是按照業主原本的貸款方案，每月不僅要還較高的月供，而且3550美元中，有2814美元，即74%的錢是用於償還利息的。因此，在舊的貸款方案裏盡管4.5%的利率不算太高，但如果算上本金/利息比例，就非常不劃算了。

由此我們可以看到，再貸款的意義不僅僅在於取得一個較低的利率，更重要的是你的錢可以更早更多的用於償還本金，可謂一舉兩得。

看完該實例，是不是覺得房貸再融資是個不錯的選擇呢？不過no pain no gain下一期美通財富將帶您聊聊房貸再融資的“艱難險阻”。