【市場動態】抵押貸款利率下降已經產生積極影響

美聯儲於9月18日將短期利率再度下調了25個基點，到1.75到2％，這是今年以來的第二次降息，以抵消全球經濟放緩，商業投資疲軟以及特朗普總統與中國貿易戰的影響。 一些經濟學家預測我們會看到利率會降到零或更低，就像在其他國家看到的那樣，而其他經濟學家則認為沒有必要， 2019年再降25BP的預期減少，而大多數美聯儲決策者預計利率將維持到2020年的當前水平 。

 

 

是否降低利率的決定很複雜。 一方麵，美國經濟仍在增長，公司繼續招聘，消費者繼續花錢， 價格也一直穩定，但通貨膨脹率一直低於美聯儲2％的目標，這使美聯儲有降息的空間，而不必擔心價格大幅上漲。另一方麵，目前有很多政治動蕩正在影響著美國經濟，包括貿易戰，對沙特石油供應的襲擊以及英國退歐。

 

 

美聯儲降息的決定對房地產市場有什麽影響呢？

 

首先它不會直接對住房貸款產生巨大影響，因為貸款利率與美國國庫券的收益率掛鉤。 但是，它可以降低股票貸款的成本，以及信用卡債務，學生貸款和汽車貸款等費用。

 

其次，已經下降的抵押貸款利率已經刺激房地產供需出現積極的苗頭。

 

從幾乎同時公布的8月成屋銷售數據看，按揭貸款利率確實對買房者有積極的促進。8月成屋銷售增長1.3％，經季節調整後的數據為549萬套，這是一個十分積極的動態，也是自2018年3月以來的最高銷售速度。銷售額也同比增長2.6％，這是連續第二個月實現年度增長，以至於房產經紀人說房地產市場開始扭轉疲軟的局麵。 8月成屋價格中位數為$ 278,200，同比增長4.7％。

 

WHY？首先是由於庫存如此之低，庫存同比下降2.6％至4.1個月的供應量。其次，毫無疑問5、6和7月的抵押貸款利率下降也是8月的銷售增長強勁的原因。但是9月按揭利率又反彈，未來銷售能否保持在更高的利率價格上還有問號。

 

另外，從住房建築方麵也展現出積極的一麵。美國房屋建築商協會（NAHB）公布了12年來的最好消息，8月份美國房屋開工量增長12.3％，至136.4萬；9月份房屋建築商信心指數上升1.268，8月份的數據上調了1個百分點，這遠遠超出了預期和今年的最高水平（任何高於50的指數都被認為是積極的）。8月份抵押貸款利率的急劇下降是開工量增長的背後原因。從7月中旬到9月，這30年期債券的平均利率下降了約50個基點。 不過建築商對與中美之間的貿易爭端產生的不確定性越來越擔憂，有數據表明製造業的放緩正在抑製美國部分地區的房屋建築。

 

 

不論未來房產市場的漲或跌，有一點是非常重要的，就是這一輪美國房地產業市場的增長一直伴隨著庫存的不足，以及嚴格的按揭貸款審核和金融監管（沒有過度杠杆 )。所以我們認同起碼房地產市場上的衰退將是有限的。