【案例分析】出租物業是如何更換租客的？

對於出租類物業來說，租客更替(Turnover)是一個非常關鍵的環節，它直接關係著物業的空置率、租客滿意度、以及業主的收益率。本期，美通財富用實際案例帶您了解，更換租客的一般流程和注意事項。

 

本期的案例來自美國佛羅裏達州，業主將自己的出租物業交由當地的物業管理公司打理。

 

第一步：舊租客搬離

 

一般而言，租客支持專員（Tenant Support Specialist）在租客合約到期前1到2個月，會和租客聯係，確認其是否還會續租。如果租客不打算續租，需至少提前一個月告知管理人員。本期案例中，租客的合約於7月底到期，7月初時，管理公司已收到信息，並和房主做了匯報。

 

 

確認租客會搬離後，物業管理公司的租客支持專員會再次聯係租客，確定搬家的時間並告知租客注意事項，如需自行清理垃圾、約定時間歸還鑰匙等。

 

第二步：檢查、維護、翻新

 

待租客搬出房屋後，管理公司會第一時間安排換租協調員（Turn Coordinator）到房內進行換鎖、檢查、拍照，確定哪些部分需要維修或換新，然後將維修清單和照片發給房主，經房主同意後，再安排專業維修人員上門操作。

 

此外，換租部門（Turn Department）還會對維修責任進行界定，如果屋內有租客損壞的痕跡，工作人員會估計維修/換新價格，並從租客的押金中扣除。其他需要翻新的費用，由房主批準後，從房主賬戶中扣除。

 

本次案例中，租客的信譽非常好，在租約結束前就離開了房屋，使得協調員能夠盡早進入房間，組織協調各部門工作。此外，房屋沒有出現任何損壞或需要翻新的痕跡，工作人員僅對房屋進行了基本的清潔工作。遇到如此優質的租客，也足以體現管理公司在最初挑選租客時的努力和用心。

 

第三步：尋找安排新租客

 

房屋清理維修後，營銷部門（Marketing Department）會開始尋找新租客，帶領有意向的租客看房。於此同時，租賃辦公室（Leasing Office）也會開始擬定新租約。這一階段的時間長短取決於各部門的協調合作，包括完工速度、市場營銷力度、公司信譽度等等。此案例中的物業管理公司，在佛州當地有著豐富的經驗和出色的團隊，因此大大縮短了房屋維修的工期和房屋營銷的時間。整個換租過程的空置期僅為2-3周，牢牢控製住了業主的空置損失。

 

從上述案例中我們可以看到，換租的整個過程需要注意和協調的細節非常多。美國出租類物業對於外國人來說都是遠程投資，此時，尋找一個經驗豐富的管理公司是最理想的選擇，用出色的團隊打造出色的收益！