請教：愉景灣vs馬灣

上周看了東湧，接下來打算看愉景灣和馬灣的房子，這兩個地方都各去過一次，但沒有看過房子，風景都挺好，坐船距離也差不多，但房價差別似乎挺大，不知道是何原因？學區？特此請教，多謝。