買房時機已過，2011房價將下跌

來源: 青銅騎士於 2011-02-15 05:03:03 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (5906 bytes)

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剛才看到2月7號歐洲日報發的法國房產經紀人聯合會（FNAIM）的文章，預計2011年房價將繼續上升10%。我的判斷相反，2011年房價將持續下跌。我建議計劃買房的朋友在11年不要著急，耐心等到2012年春天再看情況。

09年和10年，我勸很多朋友買房，並且反複告訴他們，不管自己需不需要住，一定要買先把房子買回來再說。在09年我說，最好的買房時機是在10年3月之前，10年我說，在年末之前買房都不會吃虧，房價利率雙低，怎麽買怎麽劃算。身邊幾個朋友去年買了自住和投資房，我自己也買了兩個白菜房。說實話，真是太便宜了，便宜得自己都不好意思。那個地段，07年08年60-70米的公寓基本都在16-18萬。09年末跌到12，13萬，10年秋冬天回升到13，14萬。我10萬整買了一套內部很爛的房子，自己搞了全部裝修，13萬6買了一套裝修很好的房子，都是20年100%貸款，租金基本上接近月供的兩倍。

最近一段時間我給朋友們的建議是，買房時機已過，等待房價的進一步下跌，2012年春夏再買房。

從10年3月開始的房價回升，今年不會繼續。2011年將是一個房價持續下跌的年份。

法國房價2008年5月達到峰值。之前，2000-2008基本上每年增長10%。我看到的數據是03年14%，04年15.5%，05年10.9%，06年7.2%，07年3.6%。08年進入下跌周期，跌了6%，09年跌了17%。交易量08年跌了15%，09年跌了40%。10年3月開始反彈，到年底房價反彈了8.7%，交易量猛增35%。

問題在於：房價會不會象FNAIM預測的那樣，直接這樣漲上去，形成徹底反轉？

我認為不會。

曆史上的任何一次經濟危機或股市災難，從來沒有發生一次性的V型反轉。股市的曆史數據很豐富，一看就知道了。房市的數據和趨勢不如股市那麽便利清楚，但曲線趨勢基本相似。　

我認為2011年到1012年夏天，房價可能會跌到2010年初的低點，形成雙底，然後震蕩上升；更大的可能是進一步跌破2010年初低點，繼續下跌。2008年5月的高點和2011年1月的高點形成頭肩頂，從現在開始一年到一年半時間，價格穿越2010年初低點，再跌5-10%，然後回升震蕩。

這兩個走勢都很有可能。但房價在2010年的基礎上繼續上漲，不可能發生。

2010年房價反彈，有三個原因：

第一，買方的存量積蓄到了一定水平。08年5月房價一路跳水，一年半時間裏百分之20、30一口氣跌下來，有意買房的人滿心歡喜，一直在等待低點的出現，隻要有一點穩住或回升，擱置了兩年的買房計劃的一下就會衝出來，構成了10年成交量上升和房價的反彈。

第二，利率的下調非常給力。08年6月的時候，meilleurtaux發布的20年最佳房貸利率是4.9%，到10年秋天，一口氣降到3.4%。借銀行150k, 08年每月要還981元，2010年借每月隻要還870元。總借款成本從85.6k降到了58.9k，下降了30%。這時候再不買房，那實在是銀行白送錢，自己不要。

第三，08年秋天開始，各種優惠政策力度非常大。一個朋友去年春天買了自住房，光減免增值稅、免交易稅，double零利率貸款等等，就比正常交易省了17%的錢，此外還有多年的利息免稅。這些政策對買房人的刺激非常大。這又是政府白送的錢，不要白不要。

這三方麵的原因，造成了2010年房價凶猛反彈。

遺憾的是，以上三方麵的因素，2011年都不複存在。

政府所有的免稅零貸款優惠政策，在10年底已經全部結束或取消。

貸款利率將迅速持續提高。1月末，貸款利率開始明顯上升。我剛去meilleurtaux看了一下，能拿到的20年最好利率已經到了3.85%。1月初我回國之前，我看過是3.5%，去年秋天最低達到3.35%。利率在3.4、3.5這個水平上維持了好幾個月。現在利率的上升，不是一天兩天的事情，是一種長期的趨勢，一般總會維持幾年。也就是說，為時2年半的減息周期已經結束，法國開始進入了加息周期。加息將會是常態，每幾個月會來一次，直到兩三年後下一個平衡點出現。

同時，在消化了積壓了兩年的買房衝動之後，11年的購買意願將會減少很多。在法國這樣一個人口萎縮老齡化嚴重的國家，不能指望交易量每年上漲35%。

加息可以多說兩句。我1月份回國的時候做機場大巴，票價是33歐，以前是30歐。超市裏，我常買的一打雞蛋，以前是1.18歐，現在是1.36鷗。我常買的盒裝麵包，以前是1.60歐，現在是1.68歐。水電氣費用從去年秋天就大幅上調了。從趨勢上看，食品和日用品價格還得繼續漲下去。我剛看到數據，巴黎房租大幅上漲。法國雖然是一個發達國家，但老百姓收入相對很低，相當比例的人拿的是最低工資。法國人口老化，領退休金的老人的比例非常高，另外，還有10%的失業人口。對於這些人，食品和日用品價格的上升對生活的影響非常大。法國人又有鬧事的傳統，有事沒事都要遊行示威打砸搶，老百姓買不起麵包，自然要跟政府算賬。政府也很吃著一套。於是提高利率以求降低通脹就成了政府的必然選擇。在前麵兩年猛發貨幣，今明兩年全球性通貨膨脹的背景下，房貸利率增長到5%6%甚至更高，不會讓人感到驚奇。利率長期上升，日常支出持續增多，對收入有限的法國大眾來說，有能力有意願貸款買房的人的比例，一定不會增多。

周五看到消息，美國的兩房要倒了。過去兩年裏，兩房在政府的支撐下，對銀行和市場的直接財務衝擊應該已經消磨的差不多了。但如果他們徹底倒掉，對銀行和房地產金融的心理衝擊，仍然會很強烈。銀行必然進一步嚴格貸款資格審查，造成房貸量進一步減少。

這些因素都將造成房價的急速下跌。那麽，價格曲線頭肩頂也就成為必然。去年房價持續上漲，趨勢很美，但很遺憾，我們當前正處在肩膀的最高點上，拐點一兩個月之內馬上就會出現。我估計，下一個低點將在12年春夏產生，將會低於10年初的低點。屆時，我們一起出手買房。

到時間，我幹杯，你隨意。

青銅騎士

2011．2．15