商業街，真的涼了？一組數據，把很多城市的“繁華濾鏡”撕開了。
2月23日，中指研究院發布最新報告：2025年，中國15個重點城市、100條主要商業街店鋪租金，同比下跌 0.81%。
別小看這不到1%的數字——這已經是連續下滑，而且跌幅比2024年擴大了0.39個百分點。換句話說：不隻是跌，而且越跌越快。
半年數據，更刺眼
如果拆開來看——
2025年下半年，這100條商業街平均租金為：
24.05元 / 平方米 / 天
同比再跌 0.47%，而且跌幅繼續擴大。
很多商家已經明顯感覺到：客流在，熱鬧也在，但“成交”越來越難。
為什麽商業街不香了？
中指研究院給了三個原因，但背後是更大的結構性變化。
1、餐飲不再“救場”
過去十年，餐飲是商業街的“流量發動機”，火鍋、奶茶、網紅小吃，一家接一家。但如今餐飲收入增速放緩、人均消費下降、同質化嚴重、關店率上升、餐飲疲軟，直接壓低商業街租金。
2、購物中心的“降維打擊”
同一時間，購物中心表現更抗跌。2025年，全國主要購物中心平均租金為：26.99元 / 平方米 / 天，同比僅下跌 0.34%。跌幅遠低於商業街。原因很簡單：有空調、有停車場、有影院、親子區、潮玩體驗、業態更集中…“逛街”正在變成“逛Mall”。
3、以價換量，保出租率
很多商業街的現實選擇隻有一個：降租金，保出租率。寧可少賺一點，也要有人氣。空鋪一排，比低租更可怕。這其實也是當前中國房地產的縮影。
商業街隻是冰山一角
從住宅到寫字樓，再到商鋪，中國房地產正在經曆一次深度調整。
幾個明顯趨勢：
城市分化嚴重
核心商圈地標商業街，依然堅挺；帶有文旅屬性的街區，抗壓能力強；普通商業街，明顯承壓，流量正在向頭部集中。
消費邏輯改變
居民儲蓄率上升、年輕人消費更謹慎、“非必要不開支”成為主流心態，消費降級不一定是少花錢，而是更理性。
商業地產進入存量博弈時代
過去是“增量開發”：新城新區、商業綜合體、步行街升級…
現在是“存量優化”：改造、調整業態、精細運營…能不能活下去，不再取決於麵積，而是取決於運營能力。
一個更深層的問題
商業街租金下降，表麵是商鋪問題。本質是：消費信心恢複緩慢、中小企業利潤承壓、居民收入預期謹慎。當收入預期變弱，投資意願就會收縮。當投資收縮，商業活力就會下降，這是一個連鎖反應。
未來三年會怎樣？
幾個可能方向：商業街將繼續分化、傳統街鋪會加速淘汰、體驗型、主題型、文旅型業態會崛起。
商業街租金下跌0.81%，看似微小。但它像體溫計一樣，測出了中國商業地產的真實溫度。熱鬧還在、人也還在。隻是錢，比以前更難賺了。
（示意圖）
