自《中英聯合聲明》簽訂後，鄧小平承諾香港五十年不變，香港前景明朗化，經濟穩步上揚。但另一方麵，《中英聯合聲明》限製了香港每年賣地數量，以免殖民地政府在主權移交前把香港最重要的土地資源賣光，然後把財政儲備帶走。在這樣的背景下，香港對房地產的需求因經濟持續上揚而有增無減，但是香港土地供應未有能夠增加，造成1990年代的泡沫經濟，地產、股市都屢創新高，香港經濟一片繁榮，很多人透過炒賣股票和地產而致富，金融業和地產業成為香港經濟重要支柱。據統計，香港的整體樓價在1994年1月至1997年10月的高峰期，3年零10個月之間上升了68%[1]。
在高峰時期，一般中檔私人住宅每平方呎要大約7000至8000港元，如果有海景或是高層單位則價格更高，一般中產人士需要持續工作直到退休後才可完成供款。樓價的持續上揚使中下階層難以自置物業，即使是租住物業，租金也連年上升。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供樓。市麵開始出現聲音，要求政府壓抑樓價的升勢，但當時的香港政府礙於中英聯合聲明的土地供應限製條款，未能增加供應。
在1997年一年內，香港共有64400個住宅單位建成[2]。
香港主權移交後，董建華於1997年10月宣讀首份施政報告，提出十項工作計劃，當中“安居”一項中，董建華訂出以下目標：
- 每年興建的公營和私營房屋單位不少於85,000個
- 10年內全港70%的家庭可以自置居所
- 輪候租住公屋的平均時間縮短至3年[7]
- 增加鐵路上蓋及市區重建建築密度
實行情況
[編輯]在1997年，香港政府拍賣了19幅住宅用地，總麵積為24公頃；另外批出7幅總麵積為16公頃的土地作居者有其屋計劃用途；以及售出3幅總麵積為5公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用[8]。
到了1998年6月，由於物業價格大跌，政府暫停賣地直至1999年4月。1998年內政府共賣了10幅住宅用地總麵積9公頃；售出3幅總麵積8公頃的土地供私人機構參建居屋計劃之用，以及批出7幅總麵積15公頃的土地作居者有其屋計劃用途[9]。
在1999年，政府售出16幅總麵積15.35公頃的建屋用地及兩幅總麵積4.94公頃的私人機構參建居屋計劃用地；將8幅總麵積12.54公頃供發展居者有其屋計劃、3幅總麵積14.74公頃供發展可買可租選擇計劃、6幅總麵積47.93公頃供發展租者置其屋計劃的土地批予香港房屋委員會；並將一幅麵積0.9公頃供發展住宅發售計劃的建屋用地批予香港房屋協會[10]。
2000年過後，首批“八萬五”時期興建的單位推出市麵，而2000年度一年內有85,710個住宅單位建成[11]。
在2001年，香港共有10萬個住宅單位建成[12]，超過了85,000的目標，至2002年則大幅減少至67000個[13]。
而多個西鐵、馬鐵及將軍澳線的上蓋物業發展項目亦采用高密度設計。
影響
[編輯]據統計，香港樓價在1997年10月19日的最高峰後的一年間下跌了一半，其後在1999年反彈兩成，但隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成，加上種種因素，樓價在其後3年多再下跌超過40%，在2003年8月24日跌至穀底。在這5年10個月，香港樓價下跌70%。[1]
由於香港大部分中產階級都是透過把物業作抵押申請樓宇按揭，向銀行借取相當於樓價的七成按揭來購買物業，但由於樓價大幅下跌七成，使在高峰期入市的業主擁有的資產價值跌至低於負債，成為負資產。不少人花費一生努力工作，就是為了完成物業的供款，退休後可以有屬於自己的物業安享晚年。然而樓價大跌使他們花了數十年才累積得來的財富轉眼間化為烏有。如果在負資產期間失業，或被大幅減薪，而無法供款，銀行會收回物業拍賣，業主不但變成“無殼蝸牛”，失去物業後仍然要設法向銀行還債，銀行也承受龐大壞帳風險。至於購入多個物業作投資之用的業主損失更大。有時事評論員嘲諷道：“馬克思發明了無產階級，董建華則製造了負資產階級。”[14]
根據香港金融管理局的資料顯示，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約105,697宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1,650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元，意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞帳風險。[15]
而目前仍然有不少鐵路上蓋物業因在八萬五建屋計劃時期規劃，地基采用高密度設計，引致不少地區出現屏風樓問題。包括將軍澳、西九龍、荃灣及大圍。
從2000年代早期起，香港特區政府推行多項措施減少住宅供應，導致新建成的公營及私營住宅數量大減。在2010年一年內，香港僅有約19800個住宅單位建成，[16]不到10年前（2000年）的四分一，甚至連“八萬五”政策剛推出的1997年落成數目的三分一也不到。到2011年2月，香港的整體住宅樓價，已經超越1997年10月的昔日高位。[17]有報章指出“樓價租金狂升、民怨沸騰、民生大受影響”。[18]香港特區行政長官曾蔭權在2011年表示“我們的中產發現自己買不到樓，因為樓價太貴”。[19]
2012年，香港富商胡應湘認為董建華當年提出“八萬五”計劃是正確的，“如果當年沒有八萬五”，香港年輕人“隻可能住籠屋和?房”。[20]前政務司司長唐英年指“八萬五導致落重藥的孫九招，引致今天的地產霸權”。[21]
