恐怕有人一看標題就覺得我瘋了，這還需要比較嗎？
美國的土地是永久產權，中國的商品房的房產證上可是寫著國有土地，有租期的，一個是私有製，一個是公有製，這還需要比嗎？
但這個比較是有必要的，比較的目的不是對比中美兩國，而是在說，什麽樣的房產製度才是我們值得追求的。
其次，比較的內容僅僅是中國的商品房製度和美國的房產製度，因為中國的農村土地製度很特殊，無法比較，簡單來說，交易都是被限製的，也就不存在什麽市場。因此，不是比較土地製度，而是比較房產製度。
所以，比較的範圍是限定的，否則容易來一堆杠精。
在比較之前，我們先要厘清一些問題。
01 土地為什麽不是無價的
一塊土地，在可預見的未來，甚至可以預期幾千年，上萬年，甚至幾億年，他依然有經濟價值，你將土地賣給別人，那你和你的子子孫孫都將失去這塊土地的價值了， 那這塊土地應該是無價的。
可是現實中，土地卻是有價格的，有些土地還特別便宜。
比如，澳洲一個大型農場有20萬公頃，售價7500萬澳元，平均每平米合計人民幣一毛八分錢。一畝地才賣124元人民幣。
離地球滅亡還有幾十億年吧，一年一平米產出1毛錢，一平米也得值幾億啊，為什麽一平米隻賣一毛八？
我們再來看兩個城市的房價。
香港的房子也有使用時間，主要是七十五年為主，比大陸的七十年多五年，但香港的房價卻比同為大城市的東京要高幾倍，而東京的土地產權可是永久私有的。
要搞清這個問題，就需要回到一個經濟學的基本概念，那就是 貼現率。
貼現率是什麽意思呢？：“未來價值在今天看來打折的程度。”
比如，我說明年給你一台八千塊的蘋果手機，那你也許會說，要不現在給我吧，明年太久，換成錢給我四千吧，那你對明年這台手機的貼現率就是50%。
因為人們總是傾向於越早消費越好，這是人在消費上的時間偏好。明年的手機就不一定是今天的手機了，明年才能拿到就充滿了巨大的不確定性，人們傾向於早一點消費，以對抗未來的不確定性。
土地一萬年後的價值，在當下擁有土地者的心裏，無限接近於零，沒有人在乎一萬年後會發生什麽，所以人們在銷售土地時，並不會思考一萬年以後的事。
但將這個時間縮短，越縮短，人們就越在乎。也就是說，當你購買了一塊土地後，你的土地價值在你心裏是逐年下降的，到一定時間後，它就越來越低，以至你根本就不在意了。
那麽，大陸七十年的產權，香港七十五年的產權，與美國日本的永久產權，對於購買土地的人有價值上的差異嗎？當然有，但並不是特別大，因為他的價值會隨著時間不斷下降。
再加上香港與大陸政府均已承諾，商品房到期土地也不收回，這樣的差異就更小了。
要不要繳費和續期的費用是多少是一個未知數，未知就代表不確定，但這個不確定在很多人心裏的價值已經在貼現率的作用下，變成很小。
房價也能證明，70年或75年以後的產權價值對很多人來說，重要性不夠高，否則，人們為什麽會主動買房呢？
那麽香港是如何解決土地到期的問題？香港的處理方式是土地自動續期，期限同上一次土地批租年限。
續期不需補交地價，僅需每年繳納新地稅，標準為年度差餉的3%。實際征收額極低，一年隻有幾百塊。中國大陸很有可能學習香港模式，畢竟整套土地批租模式、期限模式全部是複製香港的。
理解了貼現率，你就會明白，光從七十年、七十五年年產權與永久產權來對比，二者並不會產生我們想象中那麽大的差距。
02 美國為什麽住房自有率這麽低
美國的房子其實不太貴，大多數普通城市，十幾二十萬美金可以買一個 200平米的獨棟別墅，中國不少縣城，賣的價都遠比這個高，美國人均收入3500美金，各州房子的中位數房價大約也就是十幾萬美金，一年的收入就能搞個首付，利率還不高，但美國的住房自有率卻很低，這是怎麽回事呢？
“美國房屋自有率卻在不斷下跌,近幾年隻有60%左右的人擁有自有住房,其餘人選擇租房居住。美國人口普查局公布的數據顯示,2022年美國自有住房率為65%。”
美國還是一個資本主義國家，搞了二百年的市場經濟了，一代一代傳承下來，這個房子可不少，中國就搞這麽些年的市場經濟，各地都出現不少中產家庭可以讓下一代有一兩套房子，怎麽美國還有這麽多人沒房子呢？
有人說，美國人喜歡遷徙，喜歡自由，不喜歡被房子困住，在我看來，這隻是表象，內在的原因是什麽呢？
先說次要的一個原因，那就是遺產稅。
1916年，美國開始正式開征遺產稅，1916年的時候稅率是16%，到1935年，到了70%。美國公民死亡後不管他的遺產在地球上任何一個角落，他的繼承人，有義務申報遺產總額並繳納遺產稅。（持有綠卡，享受美國政府福利的也算）。
美國曆史上一位富豪，大家耳熟能詳的約翰·D·洛克菲勒。他去世的時候，70%的財富被美國政府沒收，征收的名義就是"遺產稅"。美式打土豪，也挺狠的。
美國的遺產稅法還有一條規定： 受益人必須先納稅，再辦理遺產繼承。
在紐約的長島有一座美麗的莊園，房子依山傍海，風景迤邐，屬於美國美國總統希思福，希斯福總統4號，他兒子居然拿不出錢來繳納遺產稅，像這種豪宅，一時半會兒還不容易脫手，隻好將祖宗辛辛苦苦攢起來的家當捐獻了出去。
2000年時，美國遺產在財產65萬美元的以下的，免征遺產稅，超過65萬美元以上部分才開始計稅。按照17個檔次，遞增計稅。稅率最低18%，最高檔是300萬美元以上，稅率高達55%。
大家會說，這隻是征富人的稅啊，65萬美元，這可以一筆大錢。
很多嗎？今天中國北上廣深的家庭，很多家庭的房子的價值都超過了65萬美元。更何況，美國計算遺產稅，不光計房產，還包括土地、股票、共同基金、退休帳戶、銀行帳戶、擁有的公司、有價值的收藏等等。
也就是說，一個人死的時候，隻要名下的財產全部加起來超過了65萬美元，就必須交遺產稅了。難道美國人一生的累積財富會不值65萬美元嗎？
美國這麽發達的社會，老百姓達到這個標準並不難，但事實是，開征遺產稅後，美國人交遺產稅的人確實是極少數人。
設想一下，如果你是一名美國人，你麵臨著遺產稅的征收，你會幹什麽？肯定會在離世前降低自己的財富總額，以規避房產稅。
美國人不傻，大部分美國人為了不交遺產稅，會在生前通過各種手段將遺產控製在政府的標準線內，誰願意死後財產充公呢？ 大額的房產自然能少置辦就少置辦，所以美國人買房投資的人不多。
你想一下，如果你買套房，這套房天天漲，你會不會慌了神，漲到遺產稅標準了怎麽辦？ 不管他，賣了，用掉再說。 遺產稅就能有效地人為製造出大批的市場的賣家。
川普上台後，大幅調高了美國遺產稅的起征點，達到1100萬美元，不僅僅因為共和黨一直反對遺產稅，還因為根本就收不到多少遺產稅。
這就是經濟學裏最為重要的一個思維方式，政府出台的各種政策，總是與其預想的目的不一致。
可惜不少中國人不懂啊，跑到美國去還是買買買，以為房產可以保值增值。 一位中國企業家自從 2009年開始就陸陸續續在美國買房，截至曝光日，他總共在美國買了20套住宅。
他去世後，他兒子跑來美國繼承這些房產，準備套一部分現出來。
到了美國他兒子驚訝的發現老爹當初購買的房子其中4套由於沒有支付每年的房產稅，房子已經被當地政府沒收了。
剩下的16套美國房產則需要繳納40%的遺產稅才可以過戶，兒子欲哭無淚。 為什麽要交這麽多呢？ 因為綠卡居民的遺產稅起征點才 6萬美元。
所以，中國富豪去辦美國綠卡，站在財產的角度，幾乎是一個完全的錯誤。曹得旺、宗慶後都辦過，後來都退了。
以他們的財富程度 ，以美國政府全球征稅的能力，這得被征走多少稅？
更為奇葩的是，為了防止通過生前贈予以及將遺產以信托的方式轉讓給子女的下一代或幾代，從而逃避遺產稅，聯邦政府又相繼開征贈予稅和隔代遺產轉讓稅。
美國聯邦稅局IRS認為如果大家都隔代相傳的話，就有一代IRS收不到稅，所以IRS就要加收一個隔代贈與稅，稅率為50%。
假設張先生夫婦除了遺產免稅額外還有250萬想傳給孫子女，若張先生未做任何遺產規劃，這250萬先要交125萬（50%）的遺產稅，剩下的125萬要再交62.5萬（50%）隔代贈與稅。孫子女拿到手的隻有625,000，也就是說四分之三給了美國稅務局，四分之一歸孫子女。IRS成為大贏家，牛逼不牛逼？
那美國人怎麽留錢給子女呢？
搞信托，每年利用贈予稅免稅額度給子女買保險產品等。想像中國這樣，買套房子給子女，那是不行的，稅局饒不了你。
2010年發生了一件很有意思的事。
《經濟增長與稅收救濟協調法》規定，如果在2009年之前沒有出台新的法案，遺產稅於2011年恢複征收。這也造成了2010年的美國遺產稅被開了“天窗”，即在這一年去世的富人後代繼承的任何遺產都不需要繳稅。
美國有錢人這一年心裏一定五味雜陳，我要不要選在這年死了算了呢？
遺產稅這種荒唐的共產稅，濃眉大眼的美國居然取消不了，當然要拜民主黨之賜了，因為向有錢人征稅是民主黨二十世紀以來的核心主張。
遺產稅的存在，意味著你死後房子不一定歸你所有，那為什麽要買房呢？富人們代代相傳的財產，在遺產稅的管製下，就會一代比一代少。
我們假設中國也象某些專家宣稱的推行遺產稅，比如起征點定個500萬（這個標準，已經很高了，美國在長期實施65萬美元，英國是32萬英磅，法國是8027歐元，中國作為發展中國家算高嗎），一二線城市中的一半人的房子估計是保不住的。
結論是，遺產稅是對財產權的破壞，這種破壞包括了大額的財產特別是房子，這會使得房產和土地無法代代相傳，他的價值會不斷折損，變成政府稅收。
那麽，推行遺產稅的美國、英國、法國，他們的房產產權保護程度高嗎？
03 更牛逼的房產稅
當然美國還有對房子私有產權侵犯的更厲害的管製，這個就更厲害了，他叫房產稅。這個稅收中國也討論過多年。
產稅，是很多西方國家通行的一種資產持有稅，甚至有全世界普及的趨勢。房產稅對房屋的產權破壞更為嚴重。
大多數人對產權私有程度的理解是看這個產權登記在誰名下。 這種理解太過簡單，因為登記在某人名下，隻是一個名，並不是實。
要判斷產權私有程度，要拋棄名義看實質。
產權是什麽呢？
除了人的身體，人是無法與一個物產生物理上不可分離的連接的，所謂私有，產權實際上指的是人支配物的能力，你支配物的完整性，就是產權的私有程度。
你買了一台車，這台車登記到你名下，各個國家基本上都允許個人購買車輛，但他們之間的私有程度有區別嗎？當然有。
比如，政府規定你一年隻能開一個月，那你的私有程度就受損了，在餘下那十一個月中，這台車的產權就被他人所限製，產權並不完整。
再比如：大家都同樣是私有企業，也都要將企業所得的部分利潤上交政府作為稅收，那稅收越高的地方，產權私有的程度就越低。
再比如：當一塊土地全部歸政府所有，個人隻能聽從政府安排去生產拿工分，並根據工分獲得由政府決定的產出時，那私有產權就幾乎看不見了，因為你支配土地的能力徹底消失了。
再比如：小產權房為什麽沒有價值，哪怕他就位於城中心，因為他的產權不完整，最主要的限製就是產權方與其他人的交易受限，不許抵押，不許貸款，法律不承認產權方與他人的交易等等。
我們評估房產的具體私有程度，就是評估一個人對名下房產的完整的支配能力。它包括使用權、收益權、處置權這三個權利。
使用權，就是你可以決定這個房產的用途，並在產權邊界內隨意使用；
收益權，就是你利用這個房產獲得的利益歸你所有
處置權，就是你可以在產權邊界內隨意處置你的房產，包括出售，拆成毛坯，或贈送他人。
那對應的評估就要具體評估不同權利的具體情況了。
總而言之，產權私有程度，是政府幹預程度大小的體現，我們需要具體觀察中美兩國房產在政府幹預程度中的區別，這樣才能判斷出房產私有化程度的高低。
房產稅是怎麽破壞房子產權的？
房產稅指的是對所有持有房屋進行長期征收的一種稅收，他一般以房屋的當年評估價為基準，稅率一般在評估價的4%以內。
也就是說，如果你房子值一百萬，房產稅稅率是2%，那你一年就要交2萬的稅。
這裏需要搞清楚的是，世界通行的房產稅是每套都征收，可不是象上海重慶實施的那種人均80平米以上的二套房征收模式。
以上海重慶的家庭來說，三口之家，也得二百四十平米以上才會被征收，這可沒幾個人能達到這個標準。
我們來看牛逼格拉斯的美國房產稅。
美國房產稅屬於地方稅種，由各地自行征收，一般在0.25%到3%之間。
從全美來看，美國房產稅稅率的中位數為1.31%。這意味著一座價值200萬美元房子的主人平均每年要上交的房產稅為26200美元。
價值500萬美元的房子每年要交65500美元的房產稅，價值1000萬美元的房子要交稅的稅達到31000美元。
美國 1美元房產的故事，在中國流傳很久，這個災難就是房產稅的災難之一。
美國確實出現過一美元出售的房子，雖然比較破舊，但還是獨棟，甚至有前院後院。有人要說了，就算是把房子的磚拆了賣掉，也不止一美元啊！
首先我們要搞清楚，如果你是買主，你真認為他隻有1美元嗎？
每年房產稅5000美金，你雖然隻付一美元，但你每年還得付5000美元，他的實際價格是多少呢？
實際價格是1美元+未來的預期稅收。你本來可以賣50萬美元，但由於預期稅收是499999美元，因此，你隻能賣1美元，你賣房子的收入的99.999%被政府拿走了，你說狠不狠。
有了房產稅後，人們的心態都發生了劇變。
你買房以後，你是希望房價漲還是跌呢？在不征收房產稅的地方，房產價值漲了，你的資產升值，你很高興。
但在有房產稅的地方呢？每年要交更多的稅，跌了，你稅倒是少交了，但你的資產在貶值。
你看，這時，你就陷入兩種痛苦之中，你是肉疼呢還是心疼呢？
當你擁有一套千秋萬代都要交房產稅的房子的時候， 這房子對你來說，還是資產嗎？ 不是了，他是一部割肉機。 而且是一部祖傳千秋萬代的割肉機。
因為美國政府可不管房子主人是老子還是兒子，隻要你房子在，稅就是要持續交的。
在有房產稅的情況下，西方國家政府經常會出台一些限製外國人買房的手段
比如美國，外國人買房，首付一般在40%-50%，如果你買進賣出賺了錢，不好意思，資本利得稅25%，如果你長期持有，不好意思，遺產稅18%起跳最高55%，且隻有6萬美元的免稅額度，然後每年還要繳房產稅。
如果當地房價大漲，還有可能出台政策不讓你買。比如加拿大，澳洲都出現過這樣的情況。為什麽？
當地居民受不了啊，大量外國人特別是中國人來買房，房價飛漲，我明年的房產稅就得翻個倍，這不是無妄之災嗎？不行，上街，要求政府搞一搞。
現在你知道美國為什麽城市化發展到一定規模就停止了麽？
因為城市規模要是持續擴大，一定會讓中心區房價不斷上漲，再加美聯儲持續放水，城市居民是天然有抗拒城市規模擴大的動力的。
一百年前，美國紐約的繁榮程度就遠超世界各地了，但今天的紐約經曆了一百多年的發展後，並沒有出現與時間對應的繁榮程度的規模增加。
由於沒有出現更大規模的人員聚集，城市基礎建設投資的價值就不再增加，紐約地鐵破敗不堪也就是預料之中的啦。
而更加嚴重的災難就是，房產稅機製下，美國人失去了投資房產這一最重要的儲蓄手段，35%的美國人從不買房，再加上美元法幣化，貨幣儲蓄也失去價值，一旦麵對風險，就隻能集體崩潰。
2021年疫情來臨，美國政府狂印鈔，不印不行啊，因為數千萬甚至上億的美國人一無現金儲蓄，二無房產儲蓄，要是不能工作，他們得餓死在家裏！
這還不算完，還有更厲害的，那就是 房產稅的次生災難。
房產稅讓房產的價值不斷趨向於零，但這還不是災難的全部。
2021年年中，美國推行了延遲驅離的法律，意思是說，在疫情期間，租客不交房租，房東不能趕人，現在有些州將這個政策延遲到2022年年中。
房東得還按揭貸款，房客卻可以不交房租。為什麽，沒辦法呀，沒房的房客太多了，他們老家也沒房，自己不買房，還沒有現金儲蓄，你能讓他們上大街上去嗎？不能吧
有多少人欠房租呢？3000萬！！
背後對應多少房東呢？嚇人不？
那隻能剝奪房東的產權了，於是最慘的就是華人房東了，因為華人喜歡買房，甚至有華人因此而破產，交不起按揭款了，但還得交房產稅！！
這些買房者，實際上，被美國政府逼成了廉租房房東，他們的房子實際上是被政府強征了，隻不過美國政府不買單，真他媽壞。
美國房東為了讓租客走，甚至和租客談判，並願意免掉以往所有欠款並支付一筆錢，以讓這個瘟神早點離開。因為不讓他走，房東就得破產了！當這樣的房東可真會委屈死了！
你以為這就不是強拆了嗎？其實都是強拆的一種，且是史上最大規模的強拆活動。上千萬的房東的房子不是相當於被拆了嗎
你若以為這隻是疫情的特殊政策，那你還是高估了美國政府。
因為沒房的人多，美國政府又不象新加坡香港這樣搞廉租房和經濟適用房，那怎麽辦呢？因為這是公有製住房，有損美國自由市場的形象，那怎麽辦呢？
管製房租啊！！
1946年，舊金山開始實施房租管製，房租管製管的隻是租，但是對房屋的買賣並沒有管製，所以由於價格管製，房東就不願意把房子租出去了，但是他們挺願意把房子給賣出去，因為資產被限價了，那資產的價值就縮水了，當然要賣。
2012年的時候，紐約發生過這麽一個案子，一個房東，他的名字叫詹姆士·哈門（Mr.JamesD.HarmonJr.）。他自己有一幢樓，自己住一層，樓上幾層都租出去了。而樓上的租客，由於受到房租管製的保護，他們交的租金，隻是市場租金的60%左右。
因為紐約有一個規定，一旦你房子租出去了，就不能隨便漲價，而同時你也不能夠把房客趕走，不僅不能夠把房客趕走，而且這位房客如果有親戚跟他住了兩年以上的話，那麽哪怕這位房客去世了，他的親戚也可以繼承繼續居住的權利。
房東打官司到最高法院，法院不受理，最後不了了之，所以到現在美國房租管製依然存在，也就是說，房東想漲價，那是很困難的，房東想趕走房客，是得花大錢請律師的。如果是你，你還願意買房投資租賃給別人嗎？
美國大把的公寓破敗不堪，原因就是產權被限製了，導致業主們沒有意願維護產權了。
更為奇葩的是，美國還有一些地方規定，如果你的房子空著，被人家偷偷住進去，你是不能趕走對方的，物業費、水電費、房產稅你還得持續交，不交，可能房子都不是你的了。你放棄對房子的產權都不行，房產稅不交，等著做牢吧。
加州法律對非法占據他人房子的人非常寬容。加州現行相關法律規定，未被使用或被遺棄的住房可以被願意維護住房的人接管。
在加州，如果非法居住者公開占據一處房子有至少5年，且一直不間斷地出席房主協會會議，並履行房主義務，就可以合法擁有別人的房子。
奇葩不？還可以這樣就能不出錢搞到房子？晚上到處逛逛，看看哪家房子不開燈，長期不住，住進去，說不定這房子就成自己的啦！
發幣、房租管製、不讓驅離、可以占領等等，以上種種，皆為房產稅的次生災難。
我們應該期望一個什麽樣的房產製度。
第一、永久的私有產權，當然是最好的，但不能隻是名義。
第二、產權上要減少管製、減少稅收， 遺產稅，房產稅，房租管製，保護房客非法利益，都是對產權的剝奪。
如果沒有這些剝奪和管製，美國紐約中心區的房價，應該是中國一線城市的五倍十倍，十萬美元一平米都不奇怪。現在才不到3萬美元。
全世界的富豪都會去這樣的地方購買房產。
寫這些，並不是為了誇中國，貶美國，而是在說，中國這些年來，對房產稅、遺產稅的呼籲越來越多，有在向所謂“先進國家”學習的趨勢。
你真的希望每年因為自家有房產，要年年交1%的稅麽？
如果真的學習了，那就將變成一個無恒產又無恒心的地區。鶴崗的房子的價格將是負五萬，得貼五萬才能賣得掉。
如果你有房子的話，你希望中國實施美國這些製度嗎？
切記，美國並不是一切東西都是先進的，保護產權的東西可以學，破壞產權的東西，可千萬不能學。
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