細思極恐！樓市新政：30mm的網撈不到魚了，換成15mm的網！“強心針”是誰的救命藥，誰的毒藥？
大消息，房地產重磅政策出爐。首套房首付比例最低降至15%，公積金貸款利率下調0.25個百分點，商貸利率下限取消。
這兩年，大家都在說：房子爛在房地產企業手裏是硬著陸，房子賣到老百姓手裏是軟著陸！顯然，這次的樓市新政總體思路也是奔著軟著陸的目標去的。
有宏觀研究員稱，綜合當前的人口、債務、宏觀、城市化、政策形勢和市場預期，房地產市場難止跌企穩，房價還將繼續下降。有產者需要趁著這輪房地產的餘暉盡快出清，降低房地產持有比例。
4月底開始，這波地產股的反彈已經達到了40%-50%。下周房地產板塊怎麽看，A股大勢又怎麽看？
樓市新政，怎麽看？
1、關於降首付比例，有網友神評論：30mm的網撈不到魚了，換成15mm的網。不管是魚、還是韭菜，或是接盤俠，都是一個道理。
15%的首付比例撬動了6倍以上的杠杆，在整個經濟下行周期、降薪潮爆發、失業率高企的背景下，對於一些“強硬上車”的剛需就是一劑毒藥。因為當前房屋價格才打開下跌空間，15%的波動非常快，也非常正常，這或為城市未來法拍房數量的持續走高埋下伏筆。
先救房地產企業、把房地產企業的杠杆轉給老百姓，是因為房企的背後是土地財政，是上下遊產業鏈，是稅收，是GDP。這幾年，我們已經看到太多的中大型房企扛不住了，到了不得不救的地步。
2、關於公積金貸款降低利率，有調查數據顯示，全國繳納公積金的人數約為1.64億人，占比不到12%，其中公務員、事業編、國企職工都繳納了公積金，人員數量在7-8千萬。所以很多真正需要買房的人並沒有公積金。
3、關於商業貸款未來的下調預期，不少潛在的購房者稱，當前不買房不是因為每個月一兩百塊的貸款利息差，是房價太貴及未來收入預期的不穩定。
工資收入的預期，大家每個人心裏都有最真實的感受。數據走勢是這樣的：
房價虛高，泡沫太大也是有理有據：就房屋租售比這個指標來看，當前房價整體依然泡沫嚴重，我們的大城市在1.5%左右，而歐美日穩定在3%左右。
總體來說，樓市新政對於房企來說，算是一定程度的利好，有利於回籠現金流和降低負債。但這針“強心劑”到底作用有多大，還得通過月度銷售數據持續觀察。
這個周末，二線城市中，有南京樓市博主探訪幾家新房售樓處，並沒有出現中介口中的人滿為患的場麵，很多座位都是空的，看房人並不多，樣板間僅有兩三組客戶同時看。
大周期上看，還需要多久樓市才能回暖呢？
之前，美國是6-7年，日本是20-30年，國內這波下行時間周期才2年，價格下降的空間平均約20%-30%的幅度。
相比於當時的美國和日本，當前我們遇到了更多的困難和挑戰，包括人口的老齡化少子化嚴重、居民杠杆的提升空間不大、新舊產業鏈還未銜接、逆全球化愈演愈烈。
所以說中國樓市大周期兩年就結束調整並不現實。
打個比方，好比是一個漲了20年的數十倍大牛股，這樣調整時間和空間後，就可以抄底了？顯然不能，如果強硬加大杠杆上車很可能麵臨爆倉局麵。
專注宏觀研究的智本社認為：綜合當前的人口、債務、宏觀、城市化、政策形勢和市場預期，房地產市場難止跌企穩，房價還將繼續下降。這對不少尚未買房的家庭來說是好事（內心上很支持），但前提是需要躲過這輪債務和宏觀衝擊，保持就業和收入穩定。對有產者來說，尤其是持有大量投資類房產的業主，需要盡快出清，降低房地產持有比例，考慮出售三四線、老破小、非核心寫字樓、廠房、商鋪等物業，及時鎖定房地產價值。進入後工業化、後城市化和老齡化時代的國家，居民在房產上的配置比例一般不超過35%。這輪騷動是房地產的餘暉。
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