東莞多個片區房價下跌，超五成鎮街房價僅為“1字頭”

　　盡管東莞早在年初就取消了首套房貸利率下限，並出台了多項樓市利好政策，但與往年相比，今年的“小陽春”還是稍顯遜色。

　　近日，東莞市住建局發布了《2024年3月東莞市商品住宅網上簽約銷售情況》以及《2024年3月底東莞市分鎮街新建商品住宅庫存情況》兩份報告。

　　從報告數據來看，3月東莞樓市環比2月“量漲價跌”，由於低價成交項目網簽增多，拉低整體成交均價，新房網簽均價約27126元/平，價格同比下跌了約18%、環比下跌了約5%。成交數據較2月情況相比有所改善，3月東莞新房成交環比2月上漲了約35%，二手房成交環比漲了約118%。

　　具體來看，東莞的4個街道和28個鎮中東莞有18個鎮街房價下跌，13個鎮街價格上漲（東莞的行政劃分主要由4個街道和28個鎮組成）。

　　其中，南城街道價格最高，達到了4.7萬元/平方米，其次為鬆山湖高新區，房價也超過了4萬元/平。

　　但全市範圍來看，3月東莞僅有5個鎮街房價超3萬元/平方米，分別是南城、鬆山湖、東城、濱海灣新區、長安，均為經濟較發達的核心鎮街。

　　其餘鎮街的房價均回落至3萬元/平以下，更有一半的鎮街房價僅為“1字頭”，各片區之間的分化較為明顯。

3月東莞市商品住宅網上簽約銷售情況數據圖片來源：東莞住建局官網

　　據東莞樂居介紹，3月東莞的新房降價潮範圍持續擴大，有越來越多樓盤加入到了降價促銷行列。部分位於非核心鎮街的樓盤還打出清盤特惠、清棟特惠的噱頭低價出貨，也取得了不錯的去化效果。

　　成交表現上，3月東莞全市一手住宅成交過百套的鎮街隻有兩個，分別是位於濱海片區的虎門鎮和位於臨深片區的塘廈。

　　虎門鎮憑借南部灣萬科城5期、金眾柏悅公館等項目的持續熱銷，3月共售出261套房源，排名第一，成交均價在22576萬元/平方米；塘廈鎮緊隨其後，售出了115套房源，成交均價為24364萬元/平方米。

　　但與此同時，也有超4成的鎮街成交不足30套，更有鎮街零成交。

　　二手房市場上，3月東莞全市共成交了1889套房源，環比2月漲約118%，主要是由於2月受春節假期網簽量較低的影響。

　　其中，有7個鎮街成交過百套，10個鎮街月成交不足30套。3月二手住宅成交量排名前5位的鎮街分別是：南城（162套）、常平（153套）、樟木頭（132套）、塘廈（129套）、東城（126套）。

　　值得關注的是，3月東莞掛牌量創下了近半年新高，單月掛牌總數甚至高於1月、2月加起來的總和，達到了4911套。

　　但價格卻在持續下跌，環比2月再跌4%，達到18348元/平方米，已連續4個月價格在2萬/平以下，說明當前市場環境下，東莞的二手業主對於價格的期望不斷降低，二手房市場“以價換量”的現象仍在持續。

　　另外，就3月樓市來看，東莞幾乎沒有純新盤入市，拿證推新的舊盤也非常少，樓市整體主要以去庫存為主。

　　據東莞住建局，截至3月底，東莞全市新建商品住宅庫存麵積為518.82萬平方米，套數為44689套。按照近一年東莞新房的去化速度，大約需要20個月才能消化完。

　　從區域來看，東莞目前樓市庫存主要集中在塘廈、鳳崗、茶山、南城、麻湧等6個鎮街，新房庫存均超2000套。值得關注的是，塘廈、鳳崗兩鎮庫存超過了4000套。

　　塘廈和鳳崗是東莞臨深片區比較有代表性的兩個區域，深受深圳外溢購買力的影響。因此在2015年深圳客大舉進攻東莞樓市之後，臨深片區的房價也隨之大幅攀升。

　　鳳崗鎮三麵臨深，也是臨深三鎮（塘廈、清溪、鳳崗）裏地理位置與深圳關聯度最深的，東臨深圳龍崗中心城和橫崗，南臨平湖，西臨觀瀾，半小時可通達深圳羅湖、福田各地，莞深通勤十分便利，因此在前些年深受深圳購房者的喜愛。

　　也因此在之前市場行情好的時候，有大量新盤項目供應，造成短期供應量暴增，而近兩年來受政策調控以及東莞房價逐年上漲等因素影響，深圳人在東莞買房的比重也在逐年下降，整體銷售不暢也導致臨深片區麵臨著大量庫存積壓。

　　業內人士指出，接下來，東莞在“金三銀四”傳統銷售旺季結束以後，市場熱度會有所下降，伴隨於此賣家的預期也會相應降低，預計在二手房領域議價空間將會繼續加大。

　　另外，東莞的豪宅萬科鬆樾上周再次迎來加推。據東莞住建局，本次萬科鬆樾備案了6套房源，主推建麵約1675-1857平方米的超大別墅產品，整體備案均價53112.72元/平方米，單套總價近1億元，價格再創新高。

　　萬科鬆樾位於鬆山湖片區的悅榕莊酒店旁，地理位置優越。鬆山湖的豪宅一貫都很受本地投資者和深圳購房者的喜愛，如今價格再創新高，如果項目後續開盤去化良好，也有望給東莞樓市提升一波熱度。

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