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全民負資產的深圳，還要跌多久 

2024-04-20 13:19 

   

發布於：福建省

今天的文章就和大家說兩件事：

第一件事就是按照平均值計算，深圳全民負資產；

第二件事就是在全麵負資產的前提下，深圳樓市的小陽春能否延續

不廢話，直接進入正題。

01

首先，為什麽說深圳全民負資產？

因為從債務、杠杆率、支付能力三個維度看，深圳1760萬人口人均負4.8萬元。

那麽，這個數據是怎麽來的？怎麽就敢說深圳人人都是負資產呢？

來，看數據。

第一組數據：存款

下圖是2022年深圳市統計年鑒的截圖，時間截止於2022年。

2022年深圳市的住戶存款是2.45萬億；

2022年深圳市的中長期貸款是2.47萬億；

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我沒有查到深圳市2023年的統計年鑒，所以查找了中國人民銀行深圳分行關於深圳市住戶存款與中長期貸款的數據。

根據中國人民銀行深圳分行公示的數據：2023年深圳市住戶存款增加了2766.77億、中長期貸款增加264.12億元。

由此推算——

深圳市2023年住戶存款餘額=2.45萬億+2766.77億=2.72萬億

深圳市2023年中長期貸款=2.47萬億+264.12億元=2.49萬億。

因為中長期貸款的主要構成是房貸，按照中長期貸款2.49萬億和住戶存款餘額2.7萬億兩個數據看，僅購房維度的負債率是92%。

但我們都知道，買房首付30%,按揭70%本質上一種負債行為，也就是購房者支付30%的本金，增加了3.3倍加杠杆。

換句話說，你買房貸款，就是加杠杆。不知道什麽是杠杆、什麽是負債的夥伴可以閱讀《這樣買房，多賺200萬（3）》

從債務加杠杆的角度看，判斷一個城市的購買力不僅要看中長期貸款餘額，所以還要看住戶貸款總額，才能判斷這座城市在未來是否有“餘力”繼續加杠杆。

根據2022年深圳市統計年鑒數據看，深圳市住戶貸款總額是2.87萬億。

再結合人民銀行深圳分行公布的2023年深圳新增人民幣貸款7145.8億計算，深圳市2023年的住戶貸款餘額是2.87萬億+7145億=3.58萬億。

結合上述數據，我們可以得出：

深圳市2023年住戶存款餘額2.72萬億

深圳市2023年住戶貸款餘額是3.58萬億。

也就是說，深圳市1760萬人口的存款餘額2.7萬億元，不足以償還總貸款餘額3.58萬億，深圳居民淨存款負0.86萬億。

或者說，負債0.86萬億。

按照深圳人口1760萬計算，那麽人均負資產就是4.88萬元。

我又看了一下2021年深圳市住戶存款和住戶貸款的情況。

2021年深圳住戶存款餘額為2.08萬億，住戶貸款餘額為2.82萬億，淨存款負0.74萬億，人均負債4.2萬。

也就是說，從2021年到2023年這三年時間，深圳市人均負債仍在增加。

判斷一個城市的購買力，或者一個城市的樓市能否強勁複蘇，關鍵在於這座城市能否繼續加杠杆。

那麽，深圳的居民杠杆率是多少？

按照2021年數據，用住戶貸款除以住戶存款，深圳居民杠杆率為135%。

按照2023年數據，用住戶貸款除以住戶存款，深圳居民杠杆率為131%。

也就是說，過去3年因為存款由2.08萬億增長到2.72萬億，深圳居民的杠杆率由原來的135%下降到131%。

嗯～微乎其微！

那麽，深圳居民杠杆率131%算高還是低呢？

來，咱們看一下全國的平均數據。

全國存款餘額137萬億、貸款78萬億，平均杠杆率是56%。

也就是說，深圳市居民的平均杠杆率是全國的2.3倍。

毫無疑問，從深圳存款和貸款的數據看，深圳市居民杠杆率不僅遠超全國平均值，還超過了21個超特大城市60.4%的警戒線。

我簡單的算了一下，過去3年，深圳市居民存款增加幅度是24%，負債幅度低於存款幅度為22%，但居民整體負債率仍然超過100%，居民平均杠杆率超高。。

不管樓市漲跌，購房者都需要按揭貸款，那麽該怎麽理解按揭這種負債行為呢，畢竟中產階層是脆弱的群體，具體可以看文章《這樣買房，多賺200萬（3）》

02

我知道，進入2024年深圳樓市一手新房和二手房的成交量都有所上漲，甚至從成交走勢上看，深圳甚至走出了“v”型反轉。

那麽，深圳這輪小陽春能否持續？

我認為要看如下幾點：

第一點，深圳居民收入是否有大幅提升。

道理也很簡單，現在深圳居民負債率131%，遠高於全國平均負債56%的平均線，在這種情況下，能否提高居民的首付能力和月供能力就決定了樓市走向。

根據深圳市統計局公布的深圳人均支配收入增加2.6%的浮動看，這種漲幅對應131%負債率，對現狀沒有任何改變。

從收入維度看，暫時看不到收入大幅增加的可能。

在收入無法大幅增加的前提下，深圳居民負債率131%的情況短期內難以扭轉。

第二點，看潛在購買力。

以結婚人數推算潛在購買力。

2020年深圳市結婚人口是6.76萬對、2021年深圳市結婚人口是7.64萬、2022年深圳市結婚人口是8.54萬對、2023年深圳市結婚人口是10.8萬對。

按照過去4年的結婚人數看，潛在購買力大概是33萬對

結婚人口平均年齡集中在29歲到35歲，而深圳平均購房年齡36歲-45歲，兩者相差6到10年。

在這種情況下，這部分潛在購買力，需要至少5年時間攢首付款，所以，深圳5年內購買力都不會有巨大的變化。

換句話說，深圳樓市最剛性的購買需求在3-5年內都不會出現明顯變化。

但因為深圳樓市超跌，房企虧本銷售，整個深圳已經處於價格扭曲的狀態，這導致部分購房需求擠壓。

第三點，看供應量。

深圳市的庫存去化周期在19個月，超出了18個月警戒線，在四個一線城市中好過廣州，弱過北京和上海。

但放眼全國，尚算“良好”。

正因為如此，我又看了一下統計局曆年的商品房竣工麵積數據。

不看不要緊，一看嚇一跳。

2022年深圳市房地產開發項目的竣工麵積竟然是近15年最高，為740.85萬㎡。

我沒看到深圳2023最新的統計年鑒，但按照2023年初深圳住房和建設局的計劃目標600萬平米看，也是近15年第二高。

供應量為什麽會如此之高？

說說我個人的看法。

1、因為深圳樓市之前火爆，深圳在2019年、2020年、2021年土拍放量的前提下，2022年和2023年就迎來了連續兩年，房地產竣工麵積的曆史新高。

2、十四五規劃增加了商品房和保障房的供應量，嗯～很多問題都在這。

中產階層如何配置家庭資產，可以看文章《房地產雙軌製，用一套房借雞生蛋，讓資產增值的方法是什麽？》

03

最後，簡單說幾點。

1、綜合

深圳居民負債率131%、在限購政策不放開的前提下，潛在購買力5年內都不會出現爆發式的釋放、住宅竣工麵積又連續兩年創近15年來的新高。

所以，如果沒有政策、貨幣等變量因素落地，深圳樓市這波小陽春不具備持續的動力。

但深圳樓市的問題遠不止於此。

因為隻要降低首付、放開限購也可以調整供需關係，擠壓潛在購買力進場。

深圳最大的問題在於市場、利潤、政策的扭曲僵局。

一方麵市場端供需失衡與居民加杠杆的張力很弱；另外一方麵深圳商品房的銷售價格已經是虧本銷售的超跌狀態；

但這種困局之下，深圳樓市的重點仍然是保障房建設。

所以，如果沒有外部條件介入，深圳樓市“能下場”負債的購買力就隻有置換和豪宅客群了。

但置換客戶賣不出老房子，就無法買入新房，所以，置換客戶也進退兩難。

我的觀點沒有變，深圳樓市的所有特征都是底部特征，但問題在於：短期內上漲的特征在哪裏

2、陰跌

目前未看到扭轉行情的對衝力量。

建議置換客戶不要作妖，不要看中介朋友圈的喜報就“漲價”，要趁著這波熱度“自砍一刀”盡快出貨。

其實，說到底，深圳樓市當前的困局就是之前“萬人打新”的時候，過度加杠杆、過度土拍帶來的供需失衡。

所以，擺在深圳樓市麵前的選擇不多。

1、要麽降低首付、大幅降低利率，以此降低131%負債率的首付和月供壓力；

2、放棄十四五規劃的供應目標，大幅減少商品房供應量；

3、放開限購，增加新的購買力；

如果上述“大路”都不走，仍然保持當前的“花團錦簇”，深圳樓市很難走出困局。

在這種背景下，降又降不下去，漲又漲不起來，“卡”在中間無比難受就是深圳樓市的真實寫照。

當然，如果宏觀層麵大放水，通脹之下提高居民收入，稀釋債務又提高收入，那麽深圳人民繼續加杠杆就大有可為了。

3、現在的深圳已經不是區域分化、地段分化，而是相鄰的項目分化，所以此時買房，真需要多看。

4、深圳樓市的客觀問題是存在的，但從中長期看，來深圳發展、購買深圳的房產依舊是不二之選。