萬科真的是中國房地產最後一顆“雷”嗎？
宋 丁
想不到啊，在中國房地產界一顆顆大雷小雷頻頻引爆之際，一直高喊“活下去”、在房地產風雨飄搖中“堅挺”到第四個年頭的萬科，感覺也要挺不住了！1.2萬億的債務，銷售業績大幅下滑，債務鏈困局凸顯，國際評級機構下調萬科評級至垃圾級，資本市場遭遇股債雙殺，煙台百潤置業聯名10多家企業舉報高管偷稅漏稅、中飽私囊和轉移國有資產等違法行為，萬科濟南公司總經理肖勁被山東警方帶走調查，等等。
萬科到底是什麽回事？在一直以來的觀念裏，萬科是世界500強企業，深圳市國資委旗下優質企業深鐵為大股東，中國證券市場以及房地產最早的上市公司，長期保持中國房企前三名，一直以“中國房地產優等生”為標誌性形象，長期受到市場追捧。前些天還有消息，銀行界擬聯合為萬科籌集資金800億用於償還債務，大股東深鐵不久前也表示繼續支持萬科。
然而，更多的壞消息一個個接踵傳來，讓人猝不及防。以萬科長期以來在業界的形象和地位，人們深切感到，如果連萬科也守不住、也非得爆雷倒下的話，中國房地產界還有誰能挺得下去？
萬科真的是中國房地產最後一顆“雷”嗎？
這個問題很尖銳，也很無奈。因為，在經曆了三年的房地產困局後，在眼瞅著一個個房企爆雷後，現在竟然可能輪到“優等生”萬科了，這讓人們一時難以接受。不久前剛剛開過的萬科2023年業績說明會上，鬱亮還在表達堅持下去的信心和動作，然而，從市場麵看，爆雷的可能性在增大。
這讓我想起了今年兩會上住建部長倪虹講的一段話：“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。對於有損害群眾利益行為的，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價。”
倪虹並沒有說，這不包括萬科。而且，我必須說，如果萬科也爆雷，它一定不是最後一顆，之後，房地產領域可能還有更多的“雷”會爆。2024年，甚至2025年，中國房地產仍然不會消停，我們仍會一次次坐聽驚雷。
此話怎講？試想一下，中國房地產界的巨量債務究竟涉及到多少房企、多少銀行、多少債權人、多少融資機構、多少中介組織、多少地方政府？當恒大、碧桂園、融創乃至萬科這些房企們紛紛爆雷之際，那些關聯層麵、關聯機構、關聯人能躲得過去嗎？他們各自在房企爆雷事件中分別應當承擔什麽責任？
我不相信，中國房地產的困局解除隻會在房企範疇內推進。倪虹是住建部長，他當然強調的是房企問題，其他機構若犯事，當然輪不到他表態。那其他機構怎麽辦呢？
比如銀行，這麽多年來，銀行在預售製的框架內，搞了多少不合理、甚至有些過分的“預貸”行為？想想看，那些平頭百姓高額貸款買房，成了接盤俠，還要在拿到房子之前就提前還貸，其中部分人這兩年來在經濟低迷中失業，減薪，到頭來落了個“斷供、法拍”，這和銀行不合理的“預貸”行為沒有關係嗎？還有，動不動就給頭部房企們搞它個上千億的授信，它們的高昂債務和銀行的操作沒有關係嗎？這中間沒有什麽需要向社會公開一下的事情嗎？
比如地方政府，30年來，依賴土地財政從賣地中間獲取了超級地租收益，盡管給地方經濟的發展帶來了很大的支持，但不可避免地抬高了房價。包括土地出讓金和各項稅費在內，地方政府從房地產中間獲取的收益通常占到房價的50%以上，這也成為房企和購房者債務高企的基礎原因。當房企因高額債務違約而紛紛爆雷的時候，地方政府能說與此沒有任何關係嗎？能輕鬆地在房地產市場上趁房價大幅下跌之際，殺個回馬槍低價收購低價房，用於保障房供給，同時還要像一位大專家所說的那樣，這樣做沒有道德問題？在高房價引發的連鎖債務爆雷問題上，地方政府要不要嚴肅地承擔一定的曆史責任？要不要以若幹合情合理的策略措施，來協助降低和化解債務風險？
這幾年來，房地產形勢一直比較低迷，為了化解困局，從中央到地方，各級政府下了很大功夫，出台了上千個扶持政策，目的就是希望穩住房地產，希望穩妥處理債務等問題。我們都知道，這個問題不僅僅是中國房地產自身的困局，而且與中美金融戰息息相關。美國連續11次加息，很重要的一個競爭標的物就是中國的房地產資產。美國希望把中國房地產打趴下，然後再通過降息和美元放水這種“美元潮汐”把戲，實現對中國房地產資產的大規模“收割”，這等於要把中國過去二三十年來經濟增長的主要財富資金池狠狠“掃蕩”一通了。正是基於此，國家和政府才千方百計出台各類政策去穩定房地產，顯然是有這個戰略考量在裏麵的。
然而，事實表明，以捂盤方式求得對中國房地產的穩定，這顯然是相當艱難的一件事情。因為，將近30年來，中國房地產積累的問題太多、太大，要麽不捅破這個大“泡泡”，慢慢化解，要麽就痛痛快快放開處理，長痛不如短痛。現在，國家顯然采取了後麵的辦法，以快刀斬亂麻方式對恒大債務斷然處置，把房地產的最大“泡泡”給捅破了。
這樣做的結果，巨量債務問題的處置就不可能僅僅停留在房企一個方麵，而必然向其他關聯層麵、關聯機構、關聯人員延伸。對房地產債務泡沫如此操作，看上去是不是很“不穩”，很“凶險”？甚至我們都能明顯感受到一陣陣寒風掠過。然而，一旦這陣仗排開，秩序也很快就井然了，比如，恒大事件剛剛掀桌子、許家印剛剛被抓走的時候，我們也深感嚴峻、緊張，但時至今日，一切不都在井井有條地推進嗎？假如萬科也爆雷，在我們驚鴻一瞥後，當然也會很快進入穩步處置中，無需大驚小怪。還有更多的關聯層麵、關聯機構、關聯人員，如果有朝一日也被裹挾到這個“滾滾洪流”中，也無需驚訝，一切都會順其自然。
中國房地產的確到了這個時辰，該了斷的就去了斷，無需拖泥帶水，無需遮遮掩掩，也不能虛晃一槍，更不能為虎作倀。可能，這樣的房地產才是真正的“穩健”形象，真正的價值取向，才是真正敢於麵對新趨勢、走向新模式的房地產，才能從根本上應對美國發動金融戰給中國房地產帶來的嚴重衝擊。
最後，仍然期待這種假設成立：在曆經風雨後，萬科沒有爆雷，它被事實證明沒有出現塌方式的大問題，終於能夠挺過去，活下去，站起來。如果這樣，也算給中國房企留住最後一點顏麵。
當然，這僅僅是一個假設，不等於事實。事實究竟是什麽？目前不知道，不久的將來一定會明白。
萬科的事可以暫時不明白，但中國房地產的未來是明明白白的，那就是，脫胎換骨，順勢而為，以國民經濟基礎性、民生性支柱產業的精準定位實現角色大轉換，進入以保障性住房為主導的“雙軌製”新發展模式，繼續為國家、為人民大眾生活的改善提供高質量的服務。
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