房地產短期看政策，對於最近以來的房地產政策雖然效果還沒有起到立竿見影的作用，但是也不能否認，短期內一定會促進房地產市場成交活躍，尤其是一線城市加入政策調整優化陣營後，更是增強了市場恢複的預期。

但是長遠來看，也不能忽略房地產的轉型之道，恰恰要利用好這個窗口尋求創新發展之路，否則，房地產還會走回到原來的老路上去，那就白折騰了。

對於當前的房地產問題以及未來該如何破解，9月23日，國家統計局原副局長賀鏗在2023中國實體經濟發展大會上的發言回答了這些問題。

賀鏗指出，當前中國經濟確實遇到一些問題，既有長期結構性問題，也有短期問題。短期問題可以靠政策，中長期問題必須通過改革來完成。

實際上，眾所周知，房地產問題也占據了經濟問題中很重要的一部分，房地產很重要，它在市場好的時候可以大幅拉動經濟增長，但是市場不好的時候，就很容易給經濟拖後腿，因為它太重要了，影響著上下遊幾十個甚至上百個行業發展，關乎眾多人的就業問題。

這也是我們一直努力穩房地產的原因所在，重視房地產不是讓它回到過去大漲時代，而是要讓房地產能夠安全過渡，實現創新發展。

在賀鏗看來，房地產存在著3大問題。

1、債務突出。

賀鏗表示，頭部房企幾乎資產負債率超過90%，已經非常高，有的房企動不動就是以千萬億計債務，非常嚴重。

在我看來，實際上，一些頭部房企比這個比例還高。給市場的衝擊是不可逆的。直到今天，雖然各方努力，但依然看不到能走出泥潭的跡象。

債務問題可以說是壓垮房企的最後一根稻草。一旦融資不暢，就麵臨著債務危機。以前覺得房企好有錢，如今卻如此脆弱，了解了房企的運營模式，大概就知道為什麽這麽經不住打擊了。

2、供應過剩。

在賀鏗看來，現在房地產供應過剩，空置的房屋究竟有多少，各個專家估出來的數字相差很大，14億人可能住不完。在空置房數量龐大的背景下，還想繼續發展房地產市場是不明智的。房地產企業必須轉型，不轉型許多房地產企業怎麽辦？早轉型早主動。

對於空置房至今沒有官方的數據，到底有多龐大，不得而知，但是老百姓似乎心裏都有數。所以，今天就不爭論這個話題了。雖然說房子都是大家買的，但是在很多人仍然在為住房發愁的時候，如此大量的住房被空置顯然是不合理的。

賀鏗稱，“經過幾個城市的測算，用世界通用的房價收入比來測算，我們的房價應該存在30%-40%的水分”，“不把這個泡沫慢慢降下來，鼓勵大家去買，怎麽買？誰去買？”

其實，我早就說過，雖然房地產需求仍然很大，但是現在為啥大家不買房呢？一個是房子是用來住的不是用來炒的這個定位決定了市場的轉變，當然人們的觀念也在轉變，買漲不買跌的邏輯怪象仍然在發揮作用。但是這是不對的。

老百姓這幾年收入受到影響，未來預期受挫，但這還不是最重要的，最重要的是，房價那麽高了，自己買了卻沒有了上漲預期，房價又不降下來，誰願意當這個冤大頭？

賀鏗也直言，應按市場經濟規律，房價該漲就漲，該跌就跌，隻有把泡沫擠下去，讓真正需要房子且有購買能力的人群去購買，房地產市場才能夠活躍起來。一些地方不要羞羞答答，“你沒有能力解決房地產商的欠債問題，你隻有讓他想辦法把空置的房子賣掉，降價賣掉，房地產市場才可以上來”。

我覺得有道理，我們在防範房價大跌給市場造成不必要衝擊的同時，千萬不能給大家形成一種錯覺，讓大家誤以為房價不能降，這是很可怕的。我們的教訓還不夠深刻嗎？

賀鏗表示，“現在房地產最大的問題是現金流短缺，隻有想辦法把房子賣掉一些，房地產企業的現金流才能改善”。

可是老百姓買不起咋辦？除了降價，賀鏗也建議，第一，政府可以成立廉租房公司解決一部分沒有購買能力，收入很低的人的租房問題。第二，鼓勵企業，包括各種企業及企業家買一部分房子作為公租房。第三，將農村宅基地和農民的房子私有化，可以自由買賣。

隨著越來越多的租賃住房入市，如果再能賦予更多的權益，那麽年輕人的住房問題將迎刃而解，如果這些問題能解決，賀鏗認為中國還應該有跨越式發展期。你認為有道理嗎？