降價100多萬也賣不掉，一線樓市房價要暴跌了嗎？
來源：三聯生活周刊
樓市的寒意還在繼續加重，北京、上海等一線城市的房價跌幅開始加快，很多業主甚至主動降價100多萬也賣不掉。曾經被視為隻漲不跌的一線樓市，現在開始聽到泡沫破滅的聲音。
圖 | 視覺中國(19.730, 0.48, 2.49%)
在過去很多年裏，北京、上海和深圳，一直被視為房價永遠不可能下跌的城市，但是這一輪樓市下行，一線城市恰恰處於領跌前列。統計局公布的6月份大中城市房價，一線城市二手房價格環比下降0.7%，降幅比5月份擴大0.3個百分點，連續2個月的跌幅都大於二三線城市，其中上海環比下跌1.2%，在70個大中城市當中排名首位，北京和深圳分別環比下跌0.7%。
一直以來，一線樓市之所以享有隻漲不跌的神話，主要基於兩大理由，一是一線城市的土地稀缺，所謂用一塊少一塊，房子也是賣一套少一套；二是全國年輕人都想擠進一線城市，所以一線樓市的需求源源不斷，永遠不缺買家。基於這兩大理由，一線城市的房價就被籠罩上了隻漲不跌的光環。
但事實證明，支撐一線樓市神話的兩大理由，其實並不成立。
首先從稀缺性來看，一線城市的土地供應其實並沒有想象中那麽緊張。尤其是最近幾年一線城市開始推出大規模的保障房建設，極大增加了房地產市場的供給，一線樓市的供需天平早就開始發生變化，房價神話其實在最近幾年已經開始悄悄破滅。
以北京來看，在經過了2016年那一輪大漲之後，房價其實在2017年就已經達到頂點，隨後幾年經曆了幾輪下跌反彈的反反複複，迄今都沒有回到當年的高點。深圳和上海的房價走勢曲線也基本如此，雖然在時間點上和北京並不完全重合，但走勢也大致相同。
所以從北京來看，土地和住房供應其實並沒有人們想象中那麽稀缺，深圳和上海也是如此。還有一個更真實的案例是日本東京，東京的土地稀缺資源程度遠勝於國內任何一個城市，但在上世紀90年代泡沫破滅之後，東京的地價和房價暴跌70%以上。即使在寸土寸金的東京，房子照樣跌成白菜價。
從需求層麵來看，支撐一線城市房價的一個核心因素在於人口流入。但是，最近幾年一線城市對很多年輕人的吸引力大大下降，由於生活成本過高，加之內卷過重，很多年輕人寧願去二三線城市躺平，2022年，國內四大一線城市，人口流入首次出現了集體下降，北京、深圳和廣州的常住人口大概減少2萬-7萬，上海常住人口減少14萬，由此形成對應的是，上海無論是房價還是房租，都在最近領跌全國。
如果以房價收入比作為衡量房價泡沫的尺度，我國一線城市的房價收入比高居全球前列。紐約、倫敦和東京等國際大都市，房價收入比都隻有10幾倍，也就是說，普通家庭工作10多年左右就可以買房，而國內一線城市的房價收入比在50倍上下，大大超過了國際大都市的水平，也遠遠超過了大部分國內普通家庭的承受能力。
國內一線樓市之所以能夠長期維持如此高的房價收入比，主要有幾大原因，一是靠腐敗和灰色資金的支撐。央行反洗錢課題組曾經做過一個調查，洗錢資金主要流入金融、房地產和投資領域，其中通過房地產洗錢的案例占35.9%，高居第一。由於大量來路不明的資金進入樓市，所以才能將房價收入比維持在遠超過普通家庭承受能力之上。不過，隨著我國全麵建立不動產統一登記，灰色資金逐漸退出，樓市將失去一個重要支撐，畸高的房價收入也將慢慢回歸到正常水平。
一線樓市房價收入比過高，還有一個支撐因素在於置換需求。年輕人先買一套老破小進場，然後用老破小置換剛需，再用剛需置換改善，一級一級的置換需求支撐了整體泡沫水平。在以前，如果一個中產家庭手上有一套500萬左右的剛需房，就可以通過這套住房置換一套1000萬元級別的改善房，如果僅以這個家庭的實際收入，是無法支撐起千萬元房產的。但是現在，由於人們對未來收入預期和信心下降，無論是從起步的老破小還是到改善，每一個級別的需求都在萎縮，靠置換支撐的房價泡沫鏈條，開始呈現出多米諾骨牌的倒塌效應。
一線樓市超高的房價收入比，還有一個重要支撐因素在於信念，也就是一線樓市被打造出來的隻漲不跌的神話，所以在這種信念支撐下，一線樓市房價再高也有人願意勇敢接盤。但是現在，這種曾經堅挺的信念，現在開始變得原來越脆弱，越來越多的人開始反思一線樓市隻漲不跌的神話，並出現動搖。信仰崩塌之後，越來越多的業主選擇主動降價加速套現。
但即使主動降價百萬，可能也很難如願快速套現。以北京來看，過去10多年來，北京的房價漲了大概20倍左右，10幾年前花50萬元買一套房子，現在已經市價1000萬元，即使降價100萬元，也依然高達900萬元。在這樣的漲幅和泡沫麵前，降價100萬也賣不出去，其實絲毫也不奇怪。
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