現房，是指房子已建好，產權已經注冊，可以是全新房也可以是二手房。因為是現房，所以房子的位置和現在的狀況是確定的。賣家在賣而買家在買一個看得見摸得著的商品。這裏買家是指有權利買現房的買家，如澳洲公民，永居，新西蘭公民，或已通過FIRB申請的外國人。
與賣家議價
選房子，和賣家議價，這是買賣雙方的事，律師一般不參與。在價格基本談妥了，在簽合同前，買家可讓律師看合同。新州規定，房屋買賣必須是買賣雙方在房屋購買合同上簽字後, 再交換合同才形成合同關係。所以隻要買家不在合同上簽字, 即使賣家同意買家出的價，買家也沒責任去買該房產。在律師看了合同之後如發現問題，買家可繼續和賣家議價。
律師看合同
新州法律規定賣家在做廣告賣居住性房產時必須要有合同。買方律師主要是看合同中是否有不利於買方的條款，產權能否順利過戶，以及房屋使用是否有各種限製，如和鄰居共用一條路，不能在地上挖深坑，周圍是否有電器設備，房屋主體是否壓住下水管道，該房產是否可能受洪水或火的影響等。在買方律師給買方法律意見後，買方可做決定是否要買這個房子。買方律師可以根據買方的意見進一步和賣方律師協商合同中的條款。
做害蟲檢查以及房屋建築檢查
通常買方要做害蟲檢查以及房屋建築檢查。如果買方不存在其他競爭者，買方可在進入合同之前做這些檢查，如沒有問題再進入合同。如果這時賣方決定不賣或賣給其他人，買家自己承擔做這些檢查所產生的費用。如果買方有其他競爭者，買方可以在進入合同後的冷靜期內做這些檢查，如沒有問題繼續前進，如發現問題則退出合同但有合同價格的0.25%的損失。
這些檢查都是由具有執照的專業人員來做，做完後他們會給買家一個書麵報告。買家可要求這些專業人員給與口頭解釋。律師不是害蟲檢查和房屋結構檢查的的專家, 沒有相關資質給客戶提供這方麵的法律意見。
交換合同前房產狀態
通常賣方要求所見即所得，按照這個房產狀態來定價。買方在進入合同前，需要檢查房子內的各類設施運轉情況，如用拍照的方式做好記錄，並讓中介做好設施情況報告。一旦在成交前的最後檢查中買方發現一些設施和交換合同前的狀態不符，就需要提供相關證據。如沒有證據，賣方可能會堅持那就是合同交換之前的狀態而使買方無法要求賠償。
交換合同的過程
隻有合同成功交換了，賣家才有法律責任必須賣給買家。如沒有交換成功，即使買家在合同上簽了字並交了訂金，賣家可隨時賣給出高價的買家或決定不賣。所以懂得合同交換的過程對於買方很重要。
如房屋價格已談好，那可以準備簽字交換合同了。在新州，交換合同是指交換一本隻有賣家簽字的合同與另一本隻有買家簽字的內容完全相同的合同。兩本簽過字的合同，一本是由賣方簽字並有見證人簽字; 另一本是由買方簽字，並有見證人簽字。新州並不要求買賣雙方都在同一本合同上簽字。合同交換後，買方拿到的是賣方簽過字的合同，賣方拿到的是買方簽過字的合同。合同可以是律師之間來交換，也可以由賣方中介來交換。
如是律師之間來交換，首先是買方律師要拿到合同，中介或賣方律師可把合同郵寄給買方律師, 或把合同發電子郵件給買方律師。買方律師看過合同後給買方意見，如買方決定買，就在合同上簽字，見證人也簽字，但見證人簽字不是必須的。然後買家開具房屋價格10%的個人支票或銀行支票。這個支票是寫給賣家中介公司或賣家律師行的。買家律師再把這個合同和支票一起派專人送到或郵寄到賣家律師那裏，並書麵授權賣家律師在賣家律師那裏交換合同。賣家律師收到合同和支票後，再請示賣家是否要交換合同。如果賣家同意交換，賣家律師當下交換。如果賣家不同意交換，交換不會發生。如交換發生了，這時兩本合同都還在賣家律師手上，即使賣家律師還沒有把賣家簽字的合同郵給買家律師，或已郵出但買家律師還沒有收到賣家簽過字的合同，交換仍然發生了。如賣家決定不交換，賣家律師會把支票返還給買方律師。在合同沒有交換的情況下，即使買家在合同上簽了字交了訂金仍然不能確定已買下了房子, 賣家可隨時賣給出價高的買家。
如是由房產中介來交換，買家在中介處在合同上簽字並交了訂金，這時中介把買家簽過字的合同和訂金交給賣家，由賣家來決定是否交換合同。賣家或許收到幾個買家簽過字的合同以及訂金，賣家可決定賣給誰。所以買家簽了合同並交訂金給中介並不是說就已交換了合同買定了房子，賣家或許正在比較誰出的價高。如果中介已有了買家授權去交換合同，那麽中介可以當場交換合同。隻有當買家拿到了賣家簽過字的合同才算合同交換成立。即使中介和買家說要把賣家簽過字的合同郵寄給買方律師，但最終沒郵，也就是沒有交換。所以買家如果想確保合同要交換成功，就應當下拿到賣方簽過字的整本合同。
冷靜期
新州規定在買家進入合同時要有五個工作日的冷靜期。五個工作日是從合同交換日的下一天算起。在冷靜期範圍內，買方可決定不買該房產但要損失合同價格的0.25%，但賣方不可以反悔不賣。如已交合同價格的10%, 賣方則會退回買方合同價格的9.75%。帶冷靜期進入合同稱為有條件地進入合同，不帶冷靜期直接進入合同稱為無條件交換合同。如果買家律師提供一個s66w的證書給賣家，說明買家自願放棄這個冷靜期，則可無條件進入合同。直到合同被無條件交換了，買賣雙方就被綁定必須履行合同，即買方必須要買，賣方必須要賣。
買方，買方律師與貸款銀行
買方律師有責任提供給買方貸款銀行所需要的房產文件。當貸款做好後，貸款銀行會通知買方和買方律師貸款已到位可以進行成交了。之後買方律師和貸款銀行聯係成交的時間和地點。買方要負責貸款中介或銀行能夠及時書麵通知買方律師貸款到位的時間，否則買方律師無法和銀行預約交房的時間。
費用調節
合同無條件交換之後買方律師就要申請各種和該房子相關的費用證書，以便了解原房主人的各種交費情況，如市政管理費，物業管理費，水費，是否有土地稅等。這些費用是根據交接時間來進行調節的，也就是說，如果賣方多交了，買方要退還給賣方。如賣方有欠費的則需要補交到成交日。至於電，煤氣，互聯網等，賣方在交接之前都會消戶，買方需要在成交之後立刻和相關服務公司聯係並建立帳戶.
結算清單
結算清單上有房產總價格，已付定金數，市政管理費，物業管理費，水費，土地稅的調節，以及買方最後要支出的金額。買方律師在成交前會提供給買方成交時所需要開出的支票和支出總錢數。對於買方來說，隻要最後付出的錢數正確，就不用管賣方要求買方如何開支票，因為賣方可能需要用從買方那裏得到的支票當場去付給其他人。如果買方有銀行貸款，買方律師最後會從銀行那裏知道最終買方貸出多少錢並會全部用掉這些錢。買方在房產交接時可以使用的錢和買方從銀行借的錢，往往有上千元的出入，那是因為銀行扣減掉了一些管理費用，這個出入需要由客戶直接和貸款中介或銀行聯係問清楚原因。
最後檢查
在成交的幾天之前，買方需要和房產中介預約做最後的檢查。如發現問題，可通知買方律師和賣方律師交涉解決方法。如沒有重大問題，通常需要正常成交, 隻要有方法在成交之後把問題解決掉。通常的做法是買方律師指令中介暫扣部分訂金，在成交後的一個時間內如賣方解決問題，則令中介釋放訂金。
賣方或買方如不能正常成交
如賣方可以成交，但買方不能按期成交，賣方會發成交信，買方需要在收到成交信的14天內成交，否則買方違反合同，賣方可結束合同, 買方則失去定金，賣方可繼續售賣該房產並有權追訴虧損。如買方可以成交，但賣方不能按期成交，買方會發成交信，賣方需要在收到成交信的14天內成交，否則賣方違反合同，買方可通過法律途徑強製成交。
結束
回顧以往文章， 請關注澳法先鋒後查看曆史記錄。
王剛律師
悉尼辦公室: (02) 92838098
地址： 306/370 Pitt Street, Sydney NSW 2000
手機: 0430 999 888
Email：info@heraldlegal.com.au
請加王剛律師微信號：w0405301888
敬請關注澳洲王剛律師微信公眾號澳法先鋒，收閱澳洲法律常識，更新及時事法律點評。
更多我的博客文章>>>
