我也來分析下, 在利息攀高後, 悉尼的樓市

根絕我的觀察, 如果利息到年底加1%. 也就是重回8的時代, 投資類型unit和apt一定跌的. 然後就是投資類型house, 最後是自助house. 當然不會崩盤, 因為隻要中國經濟不太差, 澳洲死不了的.

為什麽會這個次 序呢, 因為unit, 本身因為不直接占有土地, 而特別是投資類型unit, 價格本身和房租以及利率聯係非常大. 最主要的原因是, 投資門檻低, 初級投資者往往因為手上有點小錢, 被衝昏了頭腦, 在市場和開發商以及大環境的慫恿下投資這類房產. 利息上漲就是每周貼錢養房, 如果房屋本身沒增值或者速度太慢, 說白了就是賠錢的. 而且這類投資者抗風險程度低, 所以成本上漲直接導致越來越多的房子在市場上出現, 一旦變成了買方市場, 跌價是板上釘釘的事情.

投資類house, 房東比較財大氣粗一點, 本身手上沒個十來萬, 二十萬現在也玩不轉像樣一點的house, 這種投資客的抗風險程度高一些, 但是如果一旦在利率上升和失業率上升雙重打擊下, 一樣的會把房子放出到市場, 然後趨勢同unit. 不過因為house帶地和自身的稀缺性, 在抗打擊程度上, house比unit好很多的.

自主類house, 這是最後防線, 我覺得悉尼業主隻要不太慘, 一般不會搞到把自己住的房子都拿出來被清盤的. 這種隻有當失業率到7.5以上, 才會有衝擊的效果出現. 不過現在在悉尼或者整個澳洲, 還看不到這種情況的發生.

 

算一筆賬, 投資類apt. 2/2/1類型 city. 舊房60-65w均價. 現在一般是20%首付.(10%比較難做到). 20%計算的話, 貸款50w, 首付15w(12w+印花稅+其他亂七八糟的費用). 50w產生的利息是4w一年, 每周接近800(8%的利息來算).管理一年至少6000. 水+council一年1500-2000. 還有臨時維修費用和strata的一些surcharge算2000吧. 這樣一年至少也5w開銷了才能維持你的apt順利運行下去. 收益部分, 租金800-850(其實750-800比較公道).中介拿掉5.5%-7%. 還剩4w的樣子吧. 如果出現空租, 換房客, 遇到不好中介被亂收了點錢, 你到手應該差不多3w8-3w9.

總結就是, 最近入市投資者, 首付15w不說, 還需要房租在800的情況下, 每年拿出1w-1w2供房.

如果隻需要拿出5w本金, 每年拿出1w多供房然後博升值是值得的. 現在這種情況下, 需要拿出15w本金, 還是每年拿出1w博升值, 是不是有點得不償失呢.

ps, 最近city的房源比以前明顯多了, 而且成交量並不算大, 很多房源4年前就是55w, 現在成交價也就是60w上下. 如果利息真的到8， 這些房子的價格又會重新回到原點, 當然, 也包括我自己再city的投資房.

所有跟帖： 

• 我怎麽覺得某些區的APT有蠢蠢欲漲的趨勢 -逍遙一方- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 03:48:48

• 那還不趕快買？ -null_pointer- ♂ (29 bytes) () 03/01/2011 postreply 03:58:22

• 不是說人家都不買的時候你買，人家都買的時候就站在旁邊看熱鬧 -逍遙一方- ♂ (104 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:14:09

• 炒樓的都是一大群人一起幹才炒得起來呀 -null_pointer- ♂ (25 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:27:38

• 你看看現在哪兒都蓋高樓，就知道現在多熱 -東東西西- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:33:07

• 你看看現在哪兒都蓋高樓，就知道供需關係有改變的一天 -片仔癀- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:44:01

• 房價暴跌不是中國人？ -片仔癀- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:38:48

• 房價暴跌的不叫相信... 他那叫願望. -臭鼬，花花的- ♀ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 07:44:25

• 他巳經說得很清楚了 -片仔癀- ♂ (51 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:37:15

• city的房子n年都是漲租金和管理費，房價不怎麽動得 -東東西西- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:43:50

• 胡說八道。 公式很簡單： -房價暴跌- ♀ (187 bytes) () 03/01/2011 postreply 04:28:19

• 這一輪上漲, 自住需求的原因遠大過純投資行需求. -沒事也要找事做- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 05:39:33

• 那筆賬算得是紙上談兵。 -不知道我是誰- ♂ (0 bytes) () 03/01/2011 postreply 14:27:27

• 如果利息漲，租金也會漲，物價也會漲，工資也會漲，房價最後還得漲。 -SeanXD- ♂ (39 bytes) () 03/02/2011 postreply 02:21:34

• 影響房價的因素很多 -長空萬裏- ♀ (130 bytes) () 03/03/2011 postreply 22:59:53

• 請教下：如果投資北岸的house，回報率大概多少？ -cocokwok- ♀ (0 bytes) () 05/15/2011 postreply 19:08:11