2008-09-25 09:42:43
我自認為是個比較豁達的，隨遇就安的人。懶懶散散之外，卻也是一天到晚一門心思的想著怎樣多快好省的發大財，Susan我也愛錢呐！這就注定了我不願意從事朝九晚五的掙死工資的工作，當然同時也賦予了我汗與淚的血的教訓，之如我上一個生意，之如我如今還沒有銀子。
......我還是接著寫咱們沒錢也買房的經曆吧。
可以說聖誕節和新年的那幾天假除了必要的應酬以外，就琢磨著這賺錢的事了。
由於土地保值，一般人都願意在郊區買房，但這幾年澳洲房價漲得厲害，在市區20公裏範圍內，根本就找不到低於三十萬的house (帶前後花園，占地三百平米以上的房子）。而一般的，四，五十萬的房子，租金不過就是三百到四百一周。照這樣算，四十五萬左右的房子，即使交了首付的80%，按年利率8.5%（現在又長了），30年限算，每個月也得往裏貼兩千多。
也就是說，買這種房子長期以後可能會增值，但同時，你要每月往裏貼錢才能保證這種長期的投資效果。拖家帶口的人買這種房。我一沒耐心，二沒餘錢，也沒必要。什麽叫多快好省啊。
由於最近幾年澳洲城市人口的迅速增長，尤其是海外學生的大量湧進，澳洲幾個省府城市去年後半年空房率不足1.9%，還有說墨爾本空房率去年有一段時間低於1%的，致使房租也持續增高。像我的小鬥室這樣小，租金都還得每周230澳元以上。住得自在，就從這方麵入手。
假期裏羅列了幾處公寓，新年一上班就給中介打電話要去看房。
市區的公寓房分為幾種。一種是可以買來自住，當然你也可以委托房產公司出租，房產公司從租金裏抽5-7%傭金，若不嫌麻煩的話也可以自己出租。你有完全的自主權，想賣就賣，想租就租，想留就留。
還有一種是服務式公寓。整座樓或樓中某些樓層歸某家物業管理公司，或酒店集團統一管理。這種公寓隻供投資，投資人不參與管理。承租人，即物業管理公司，或酒店集團承包一定的年限，10年，15年，20年不等。租金保證，一般是5-7%的投資回報。
根據服務和公寓的質量、等級和對象不同，服務式公寓還分為酒店式公寓和學生公寓。
這種公寓除了不能自住外，你也可以自由轉手和買賣。
在澳洲，一般房屋貸款額度是80%。前麵講過，由於公寓占用土地麵積小，增值潛力不大，很多銀行都對公寓麵積有所要求，尤其是早幾年，低於50平米的公寓就貸款比較難。直到最近兩年，一些銀行才放開。但是相對於自住房而言。而對於房屋式公寓，尤其是學生公寓來說，由於屋主有和物業管理部門有租賃合同，一旦屋主有什麽財政困難影響到還款，銀行需要拍賣房子收回貸款時，該房子的租賃合同還得繼續生效，會影響到房屋的及時出手。由於物主的自主性受到限製，銀行對此類房屋的貸款一直非常保守。
銀行的貸款額度直接影響著投資者對這種城市公寓的購買熱情。
我看的是這處房是前學生公寓。物業公司與物主的租賃合同已期滿，也就是說沒有租金保證了，購房者可以自住。麵積比我目前住的大，從要價來看，我心想， 隻要裏麵不是差的離譜就可以。
與中介定好時間，我還以為去看房的隻是我一個人呢，結果是6，7個，一群人。
我和眾人一起看房，房子帶家具，大致問了問市政和物業管理費用，還行。
上午11點看的房，下午2、3點，想著給中介打電話搞搞價吧，中介說已賣掉了。
ohh?！什麽？！賣了？！ ohhhh!！！
中介說Susan你別急，這棟樓裏我還有房要買，這房我也還沒看呢，房子的一些資料我還沒搞全，大概下星期全了之後，我定好時間給你打電話去看房。
好啊好啊！
下星期中介如約打來電話，我又以為是我自己呢，結果又是一群人。
是兩處房，在不同的樓層，同屬於一個物主。物主人在馬尼拉，由於租賃合約期滿，擔心租金收入無法保證，就想出手賣掉。豈不知沒有了物業公司的長期固定租約，房租其實可以漲。第一處與我上次看到的已賣掉的類似，價錢也一樣，第二處比第一處小一點點，2平米左右，價錢便宜十萬。我大致轉了轉就出來了，留下那群人在那七問八問。瞅準機會對來到門口的中介悄聲說兩處我都要了，你回辦公室我給你打電話。就走了。
下午和中介通了電話，從信用卡裏取了2000塊錢去見中介把offer簽了。本來還想搞搞價來著，中介看著我說，Susan你看..., 我就笑了，行！就原價吧！
由於中介要與海外的物主及律師寄郵件，發傳真，簽字，確認，我有了幾天的時間從幾個信用卡搜了搜，加上後來開的工資，湊夠了5%，對中介講我餘下的要貸款。物主接受，合同成立。
我就開始著手聯係貸款了。
同事聽說了躍躍欲試的也要買，給中介打電話，中介說還有一套，和我的那個稍大一些的一樣，她拿了合同，卻遲遲不簽，說要等等看我是否能貸下款來。
一邊等一邊就在那兒算，今天說，Susan咱們那房出租290元一周的話，一年能賺200多塊錢，明天說Susan你看網上，那棟樓房租還可租到300呢。這是有個中國血統的越南來的女孩，從小在這兒長大，人很聰明，擅長數據分析運算，我有什麽需要計算的就扔給她，她樂此不疲。我笑道，我買這房憑的是感覺，如果需要算得那麽精，我就連買也沒什麽興趣了。
其實她是對的。我隻是不想想太多而已。
由於工資收入相對還好，幾個星期後，95%的貸款額還真批下來了。
找律師，辦交接，三月下旬，我就擁有了另外兩處房產。
再說我那同事，我的貸款一批，她趕緊給中介打電話，中介卻說那房已賣掉了，還多賣了十萬。她在那兒扼腕歎息，中介說還有一套，比原先的多二十五萬，有一個小小的涼台。我陪她去看了，慫恿她買，那也值，你還有個涼台呢，租金還高呢。
她也買了。
我們順手都把公寓交給賣給我們的房產中介做出租管理。同事與中介就管理提成討價還價，我坐享了其成。
後來中介對我講，說Susan，you are very smart。他說另有中介挨家挨戶地跟那棟樓裏的物主聯係，要給他們賣房，起價比我買的那個貴點的要高三萬五、四萬以上。
如今這兩處房的按揭每月是1900左右，租金收入2200左右，當然還要交管理，市政等雜費。但絕不會貼錢。
這樣我就有了credit, 有了equity，再貸款就容易了。
現在我正在買我的下一個物業。
貸款....., 這是個問題！
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