回國6周見聞感想

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回國6周見聞感想

這次回國6周，走馬觀花去了5個城市，廣州、深圳因為時間的關係沒有去。在上海呆了3周多，其餘時間在武漢停留4天，北京停留4天，鄭州4天，西安6天，感觸良多。

綜合2月份、4月份-5月份的2次回國考察，個人感覺，麵對國際金融危機，我所到過的國內各個城市受到的衝擊不同。

1. 5個城市中，經濟形勢最好的是北京，其次是西安。

北京經濟很活躍，辦公樓空置率很低，工資水平是中國最高的。
我在北京的朋友和同學工資最低的每年有15萬人民幣。我弟弟在北京4年，在北京5環買了套農民房子，80萬的房貸基本還完。如果他在西安工作，4年攢的錢不會多於10萬。

北京的交通、環境、經濟形勢非常不錯，公共交通、地鐵非常便宜，在外麵飯店吃飯費用很便宜，隻有上海的一半，比西安的飯店費用還便宜50%。我在崇文門外的新世界中心請朋友吃飯，竟然隻有285元人民幣。同樣一頓飯，在上海人家至少要700多人民幣。

2. 西安的高速公路，城市建設自2003年後突飛猛進，機場到市區的高速公路目前是中國最好的。上海浦東機場到市區的高速公路是我走過城市中最差的。

金融危機對西安的影響不大，西安的各行各業視乎不受金融危機的影響。
從基礎建設，城市麵貌，經濟活力、人均收入、氣候環境等方麵，武漢，鄭州比西安差很遠。

西安在城市基礎建設、綠化環境、城市麵貌等方麵，已經超過上海。

這次抽空去看了一下曲江，2個字形容：震驚。

我一個同學10月份專門從上海去曲江買了一套別墅，300萬人民幣。
我在北京的4個朋友受我鼓動，到西安旅遊4天，問其感覺：西安什麽都好，就是打不上出租車。

3. 上海的經濟基本上陷入衰退，今後10年都很難再有起色

上海的衰退反映在很多方麵：
上海的主要經濟成份由國營企業、外資企業、民營企業 3部分組成。央企上海市政府不敢惹，外資企業上海市政府每年至少補貼200億人民幣，民營企業非常困難，紛紛從上海遷到周圍的杭州、無錫等城市。上海的商業辦公樓的空置率在50%以上，租金比2008年降低了30%以上。

2005年上海的辦公樓每平方米在4萬人民幣，住宅1萬人民幣。短短4年，住宅漲到3萬多，而辦公樓的價格至少跌了20%。

INTEL在上海關閉，西遷成都，從另一個側麵說明了上海經濟環境、商業成本的高昂使企業無法忍受。

上海的工資最多隻有北京的80%，普通職工的工資更不會到北京的60%。

上海的出租車司機2007年每個月可以賺4000人民幣，2008年能賺3000 人民幣，2009年每個月平均隻能賺 2000 人民幣，比西安的出租車都不如。

上海人的文化素質、敬業精神是全中國最好的。1992-2007年，上海經曆了翻天覆地的變化。但很可惜，2008年以後上海開始走下坡路，隻能靠所謂的國際金融中心、國際航運中心來吹捧房價。上海的房價比北京高1/3，是西安的7倍，這麽大的泡沫非常可怕。

我在上海公司的上網費是每個月2000人民幣，每年24000 人民幣，是中國所有城市中最恐怖的，比我在澳洲每個月的上網費高4倍（換算成澳元）

現在90%的上海人，生活壓力非常大，每個月的工資不超過5000 人民幣，卻要承擔內環以內3萬人民幣，外環以內2萬人民幣的房價。普通上海市民最大的3件大事: 炒房，炒股票、等政府拆遷。

4. 西安的變化、以及存在的問題
西安2003年前幾乎是一個廢都，死氣沉沉，這也是我2001年離開西安的一個主要原因。

2003年SARS之前，我每年回西安2次，每次呆2-3天，主要的活動：吃羊肉泡饃、水盆羊肉、吃麵條，和回老家看父母。 2003年以後，每次回西安，都很驚喜，因為城市建設、基礎設施、道路交通等硬件變化非常大。西安幾乎就是一個大工地，到處在搞建設，高新區的範圍越來越大，綠化越來越好。

另外一個最大的變化：西安的氣候越來越好，尤其是這幾年，可以用風調雨順來形容。降雨越來越多，綠化越來越好。94年，西安曾經有幾個月不下雨，居民用水都很困難。而現在每次回西安都發現氣候越來越好。這次在西安與幾個同學吃飯，談起西安的環境變化，其中一個同學說起11月份西安下完大雪後，天空竟然很湛藍，藍得讓人心痛，因為這樣的藍天已經十幾年未曾看見。

硬件方麵，西安會輸給北京，但比起上海一點不遜色，比起鄭州，武漢更是遠遠超過。

但西安最大的問題：人的思想保守。其中的一個原因：西安的生活壓力非常小，人不需要很多錢就可以再生活過上滋潤的生活。雖然大學生數量很多，比例很高，但社會生存能力都不如民工。

一個城市的發展取決於強勢的領導人。西安的發展源自栗戰書，可惜後來栗被遠調東北，導致段先念被晚提拔4年。鹹陽的發展，李堂堂功不可沒，但其政治功底不夠，被李建國兩番拿下，壯誌未酬。現在陝西的領導很強勢，兩虎相爭卻相安無事，是陝西的幸事。陝西被陝北幫長期霸占，經濟多年不見起色。後來李建國來陝10年，不求發展，但求平安，白白耽擱陝西10年。

5. 北京、上海的房價
奧運會中國被北京投了5000億，這5000億對北京帶來的變化是巨大的。北京的一枝獨秀吸引了周圍窮省的各路人才。陝西人在外省發展最好就是北京，其中的代表是張朝陽、馮侖、馮軍、張藝謀等。
另外一個陝西人能夠出人頭地的是深圳，因為深圳市政府是中國最高效、最支持創業和經商的政府。

北京的房價還會漲，因為北京的就業機會多、工資水平高、生活便利、人才密集，太多的央企、國企、外企雲集，全國各地在北京都設有辦事處，辦公樓需求量很大。北京周圍的省份非常窮，對周圍城市人才的吸引力很大，導致住房需求居高不下。

而上海正好相反。上海周圍的浙江、江蘇非常富裕，民風開放，大學教育基本普及、文化素質高，江浙兩省支撐著上海的發展，而上海也陶醉在這種支撐中。

比起北京、深圳，上海有3個致命的弱點：

1. 北京是中國的政治中心，也是中國的金融中心。
深圳是中國的民營經濟的聖地。
而上海的國營企業、金融中心比不上北京，民營經濟比不上深圳，處於一個非常尷尬的境地。

2. 上海沉重的養老負擔，尤其是上海由600萬回滬老人，曾經的知青。上海是中國老齡化最嚴重的城市，但戶籍人口每年都在減少，年青夫妻不願也無力生育。蝸居是上海2006年的真實寫照，2007年是上海經濟的黃金時代。現在的上海房價比起蝸居裏的至少又翻了1倍。曾經的湯臣一品，幾年都賣不出一套，2009年每套1個億，已經售出50多套，單價18萬/平方。曾經被廣為流傳的蓮花路的倒塌樓，倒了後，房價卻從1.2萬漲到2.3萬。

深圳是中國最年青的城市，養老問題至少要20年以後才能談及。北京沒有上海沉重的老齡化負擔，也沒有上海600萬回滬知青的曆史包袱

3. 到北京、深圳尋求發展的各地精英越來越多，機會也越來越多。
而上海的老年人越來越多，年青人越來越少，兒童也越來越少。越來越多的是外地民工。高昂房價的壓力、比北京貴1倍的生活壓力、比北京低20%-40%的工資，使曾經人才濟濟的外地尋夢青年夢破上海灘。

在上海做生意的人越來越少，上海的辦公樓空置率越來越多，沒有了老板，哪來的就業機會？沒有兒童，誰來支撐高昂的房價？

為了應付危機，上海市隻能壓榨民營企業，提高賣地收入，提高年青人的養老金比例，來支付龐大的老年人的退休工資。

我認為，上海房價的黃金時代已經過去了，至少到2020年前，上海房價隻會跌，問題是像97年的香港一樣跌70%，還是像日本一樣15年都死氣沉沉。

6．西安的房價

西安的經濟規模現在是2300億人民幣，人口是870萬。上海的GDP是1.4萬億人民幣，人口3000萬。上海的人均GDP是西安的2倍。

西安對中央政府隻有索取。受益於中國政府的4萬億經濟刺激計劃，西安的建設和經濟突飛猛進。新疆動亂隻能促使中國政府更大規模的重視西安，加大央企在西安的投資力度，以穩定西北。西北除了甘肅，新疆、寧夏、青海都比西南富裕很多，人口壓力也不大。西安做為西部和中部最重要的中心城市

西安的房價非常低，比周圍的武漢、鄭州、蘭州都低，以至於任誌強都嘲笑西安的房價每年隻漲200元，沒意思。

這次在西安買房源於一個在上海的同學。他90年離開西安到上海發展，一直做上海、蘇州做房地產和機場的候機樓工程。我在西安的時候，他特意讓我去看他在曲江芙蓉湖旁邊買的別墅，10月份剛買的，300多萬人民幣。我的另外一個朋友，家裏是開煤礦的，2007年在曲江買的別墅，當年好像才3500人民幣/平方。2001年後回過西安20多次，從來不知道還有曲江這一地方。在我離開西安的前1天，11月25日，我讓司機特意帶我去了一趟曲江，非常震驚，西安竟然還有這樣的設計、環境、人工湖和建築群。

當年離開西安去北京的另外一個同學，也跟我一樣，一直認為高新區時西安最好、最貴的地方。所以我這次回西安在高新區買了4套房子，其中2套複式，科技五路旁，總共不到300萬人民幣。

這是我太太(上海人)在西安寫的西安房地產的報告：

“西安市房價泡沫幾乎沒有，以我們現在購買的小區來看，開發商的利潤是每平米1000多。91年至今房價平穩，鮮有投資和炒作的行為，其中2007年和2009年增幅較大。目前西安的房屋成交量十分踴躍，從2008年的200套/天，增加到了700套/每天。目前所有區縣整體均價為5000元/平米，高新區均價為6000元/平米。

西安新城區(市中心也是商貿中心)住宅較老，新的住宅綠化麵積小，價格不高8000元/平米左右。
曲江區有很多人工挖掘的水麵，是目前西安有錢人的新寵，價格達到1-1.5萬元/平米
二環內沒有新樓盤，我們的樓盤位於2和3環之間，位於住宅建設比較踴躍的高新區（香格裏拉酒店也位於此處），到處都是工地和即將封頂的住宅樓和大量辦公樓，但地塊已經劃分完畢，部分大公司的地塊離市區較遠，高新區的政府也已將辦公中心搬離原區中心，向外移動。

物業整體的優點是地段好，與高檔寫字樓群僅一條綠化帶之隔。且擁有一炒作的概念暨市政府已經規劃完畢，明年2月將動工的投資15億的地下商場。
缺點是物業本身缺乏規模，談不上整體規劃，幾乎不能作為小區，且產權為50年。
該物業如不具備後兩個缺點，即便離開市中心更遠，有3公裏額外的路程，售價依然可以達到7000/平米(譬如上海綠地集團和和記黃埔開發的大型小區)。所以總體價格還是劃算的。

交通：公交車站以該小區名稱命名/自備車。地鐵尚在規劃中，目前尚未有站位於該小區附近。”