否極泰來，金融危機其實就是個轉機 - 房產篇

來源: 江城遊子於 2009-05-06 16:31:49 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (4359 bytes)

本帖於 2009-05-06 20:11:02 時間, 由超管論壇管理編輯

上周三公差去了一趟昆士蘭工業小城 - Gladstone，接機的小姐和項目經理開口談及的都是金融危機下的工業小城陰雲彌布。深受打擊的鋁廠，水泥廠和礦業可謂是栽員滾滾。在回Bri*****ane的飛機上，同座的就是一位南非工程師，剛在Gladstone鋁廠工作才三周就被雷了，正在趕去西澳麵試一個新的工作崗位。看來金融危機的確存在，而且在諸如Gladstone，Rockhampton，Mackay等工業，資源城市蔓延。

不過按照辨證法理論，物極必反，否去泰來，金融危機其實就是轉機，現在的栽員滾滾，過不了2-3年，也許就是財源滾滾。

穀底金融危機下的一切動產和不動產都是Discount，房子便宜，股票便宜，基金便宜，利息還特別便宜，什麽漲? 租金漲了! 如果你有份工作，你手上可操控的現金流不是少了，而是多了。

讓我們看看投資在房市上的可行性，回報分析和展望。

四月四日星期六下午，觀察了一Sunnybank Hills 三房二衛的小地(310平米)小房，開價$339K，第一次Open House，等我看房的時候，已有30多位已簽到爆滿，基本上都是些衝著政府$14000的首購房屋津貼的第一次買房者。據房產經紀聲稱已收到幾個offer了。隨著六月三十日第一次買房$14000的房屋津貼期限的臨近，在距離Bri*****ane CBD 12 - 15公裏南區，近火車站，近格裏菲斯大學附近的Budget Suburbs 諸如 Sali*****ury，Coopers Plains，Sunnybank Hills,，Archerfield和Rocklea 標價在$350K以下的已經紛紛告罄。

假設在Hot Market我們以原價$339K買下此物業，租金大約為每周$350，由於空置率幾乎為零，所以自己管理。匯豐銀行的三年定息為4。99%。不計買房時的律師費和印花稅，大致回報分析如下:

房價: $339K
租金: 每周$350 = 每年$18200，Gross Yield = 5.37%
三年定息: 4。99% interest only
房齡十年的折舊: $6000/first three year
Council rates: $1800/year
維修費: $500/year
高收入的稅率: 40%

全年利息支出: $16916
全年Council rates: $1800
全年維修費: $500

全年總費用支出: $19216

全年租金收入: $18200
年終退稅: $2400 ($1800 for 30%稅率)

全年總收入: $20600
全年淨收入: $1384 ($784 for 30% 稅率)

由此可見Professional Investor買此等低價位房產基本上是Positive Cash Flow。這些Buyer's Power會進一步推動房產市場向前發展，也會給First Home Buyers增添難度。還有跟美國不一樣的是在澳洲房產沒有破產保護，還不起貸款也不能將物業交給銀行啪屁股走人，房產被拍賣了，銀行收回所有拍賣所得後還要繼續追討物業降價的差額，而且是一追到底。這樣就避免了像美國那樣房子賣不出去，一跌到底的多骨米牌效應。

澳大利亞的金融財經和實體經濟遠沒有深受金融危機重創的美英那麽差，澳洲四大銀行的現金比僅次於中國的四大銀行(16%) 為8。5% - 9%。澳洲四大銀行的放貸標準也是全世界最安全的。如果中國首先從2010年走出金融危機的陰霾，那麽澳洲的經濟在2010下半年也會開始向好的方向發展。

展望Bri*****ane的房市，2009年平穩，2010年期待3% - 5%小幅增長，2011 -2012年期待20%的大幅度增長。

金融危機其實就是個轉機，在這個千載難逢的時候，朋友，你得火眼金睛，抓住機會，騎上幸運的駿馬，向著明天，向著陽光奔跑。

Note: 本人不是房產經紀，也絕不Push you to buy。看著舒服就給點掌聲，看著不舒服就當是個文字遊戲，開心最重要。謝謝!

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