打擊一下論壇上的幾個房產中介：澳洲投資房產需謹慎，當心陷阱

海外投資房產需謹慎 需當心洋房“餡餅”變陷阱
來 源：揚子晚報

“投資澳洲房產原來離我們一點也不遠。”38歲的李先生昨日喜滋滋地告訴記者，原來，在南京一家中介的幫助下，他最近成功購置了一套土地麵積400平方米、使用麵積150平方米的精裝修澳洲別墅，別墅“裸價”150萬人民幣，再加上雜七雜八的費用，他一共花費158萬人民幣，當然這筆錢他不用一次性付清，因為他在付掉三成首付後，向銀行貸到了其餘的錢。在李先生看來，與國內現在同樣動輒上百萬的房產投資相比，在澳洲置業，怎麽看都要合算許多。然而真的是這樣嗎？

海外置業的確並不遙遠

記者了解到，像李先生這樣“膽大”到海外置業的南京人，並非獨此一例。“自從5月份我們推出澳洲置業項目後，前來谘詢的南京人真不少。”南京澳新置業投資谘詢有限公司的澳大利亞區經理陳寧石透露，目前已有2人完成了所有的手續就等拿房了，另有十幾人也都紛紛看中自己心儀的洋別墅，手續正在完善中。據介紹，澳洲房產之所以受到一些投資人的青睞，主要還是因為購買澳洲房產即能獲得土地永久產權，並可以世代相傳。


看似複雜的海外置業實際上並不複雜。陳寧石說，國內客戶購買海外房產，隻要開具相關財產及收入證明，便可在外資銀行享受到50%-80%的不動產貸款額度（年利率7％左右），並且在總價方麵，不少海外物業不比目前國內主要城市的更貴。

一些人海外買樓為投資

“這套房子我純粹是當投資，這幾年我會將之出租，估計每年租金回報為5％左右，另外房產升值率應該也至少有8％吧，等將來兒子去澳洲留學，有此房還可省下一筆住宿費。”李先生明確地向記者表示，他購買洋別墅，並不是想把置業與移民捆綁在一起，他自認這是一樁不錯的投資。

陳寧石也說，澳洲置業比較適合在國內有房產投資愛好、子女留學澳洲、有移民澳洲或已經取得澳洲永久居民身份的人，也正是基於這是一種投資的考慮，他們總會建議投資人一定不要付全款，否則收益就會很低，可以通過銀行按揭貸款，房子先租出去收取租金再來供樓。

投資收益率應通盤考慮

那麽，純粹作為一種投資，海外置業真的會有如李先生所想的那般百分之十幾的高回報率嗎？“且不說澳洲房地產經濟到底漲或跌是經濟學家也討論不清的複雜問題，首先要提醒投資人注意的是，在海外買樓的成本結構事實上與國內房地產投資有很大區別。”

昨日，一位房產專家向記者指出，歐、美、澳的房地產投資成本其實分為起始成本和持有成本兩個部分，尤其在持有物業之後，即買完樓盤之後，稅費成本會相當高——例如在美國投資房地產，物業持有成本高達70％，而起始成本僅為30％。很明顯，投資國內房地產能賺錢不代表投資海外房地產就賺錢，該專家直言不諱，國內炒房人不要被在國內炒房的勝利衝昏頭腦，海外置業前一定要多方谘詢。

南京一家大型房產中介的置業顧問則從另一個角度提示了風險，他覺得在異地置業時，除了考慮購房的成本之外，還應考慮交通成本、人力成本、交際成本等等，特別是如果產生糾紛，要對當地的政府、法院、律師、訴訟等政策層麵有所了解，可能產生的訴訟成本也要計算在內。隻有未雨綢繆，才能更準確地估算出投資收益率。