用數字說話，探討在悉尼買投資房的可行性

看了昨天的一個帖子，原文如下
“我主要購買的是city的房子. 純投資. 最近購買的一套是這樣子的情況, 520K. 2房+study (獨立廚房+上鎖車庫), 周租810. 我貸款97%. 6%的利息下, 現金流基本為正.”

一年我大致根據以上信息計算了一下，

貸款額520＊97％=504，400，

租金收入=810*52=42，120

利息=504，400*6％=30，264

Council rate/strata levy/water rate (estimate) =10,000

中介手續費按５％計算（可能有出入） =42，120*5％=2，106

淨收入=42,120 -30,264-10,000-2,106= (250), 基本持平。

所以帖主說自己有正現金流。以上是在interest only的前提下貸款的。如果還貸款是本息都還，是不可能有正的現金流。

投資者的預期是在幾年內房間升值的情況下，賣掉房產，可以有capital gains.
但如果房產價格不升或降，這個投資是沒有意義的。

結論，現在應該不是買投資房的最佳時期，因為房價在跌。

大家來討論一下，我的分析是否正確。

所有跟帖： 

• 探討如下： -coffeebeans- ♀ (222 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:06:59

• $810是短期租客,人家說了一年隻能租出40來周. 800X0.8=640 -臭鼬，花花的- ♀ (42 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:27:02

• 恩，那就好 -coffeebeans- ♀ (0 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:27:48

• 不清楚哪家機構可以給出3%的deposit homeloan，有的話，能不能告訴一下。 -不知道我是誰- ♂ (81 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:08:21

• 昨天還有200X年用170k在Rockdale買到2Br Apartment的呢~~ -豆腐板- ♂ (0 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:16:52

• too simple, too naive -似曾相識- ♀ (43 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:35:41

• 估計就是3P姐,把東區的3千萬豪宅按進去,買下二十個UNIT收租 -臭鼬，花花的- ♀ (0 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:17:59

• 沒有討論性，就此打住，同08年初到6月份買股票一樣 full stop。 -不知道我是誰- ♂ (0 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:10:34

• 那大家的意見是一致的 -LoveLake- ♀ (254 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:17:23

• 不能一概而論 -coffeebeans- ♀ (274 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:24:09

• I did not say that he is definitely an agent. -LoveLake- ♀ (460 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:31:51

• 你最後那句小人之心，也是偶的小人之心~~ -豆腐板- ♂ (34 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:25:04

• 昨天發帖子 was Mr78w/LandroverDisco -null_pointer- ♂ (53 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:39:46

• what do you mean? sorry, I don't get it . -lovelake- ♀ (0 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:41:51

• 他說的是本壇一個超級富豪~~ -coffeebeans- ♀ (8 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:44:02

• I see, Thanks. -LoveLake- ♀ (0 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:45:00

• 不過。。說聽意見 -絕不浪費青春- ♀ (32 bytes) () 02/02/2009 postreply 19:00:55

• you need to learn: -null_pointer- ♂ (178 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:19:28

• thanks for your advice -LoveLake- ♀ (112 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:26:37

• 有一點。。我個人認為 -絕不浪費青春- ♀ (234 bytes) () 02/02/2009 postreply 18:29:07

• 看來你我對租客的定位有共識,月光族的可能性比較大點 -非典型性淑女- ♀ (0 bytes) () 02/02/2009 postreply 19:22:10

• 可行! -江城遊子- ♂ (0 bytes) () 02/03/2009 postreply 00:37:16

• 不一定想的這麽複雜。俺是這樣看的， -*中國銀行*- ♂ (245 bytes) () 02/03/2009 postreply 06:43:46

• 貸款50萬投資UNIT想僅僅靠租金來達到盈利，難！ -卡貝林- ♀ (186 bytes) () 02/03/2009 postreply 19:14:05

• 買30w左右的房子降升少 用interestonly來抵銷soletrade的稅合適 -鄒婭- ♀ (179 bytes) () 02/05/2009 postreply 05:00:56