來源：鳳凰網《風暴眼》
文：不語 綠蠟 編輯：文驊
爆料投訴郵箱：all_cj@ifeng.com
編者按：
去庫存，作為樓市裏最為棘手的問題，這些年來一度壓垮了多路人馬。
5月17日的政策“三連發”目的很明確，就是吸引更多的人上車，共同將樓市這個不斷失衡的天秤指針，扳回中央。
這一堪稱“史詩級”手筆，包括降低首付比例，下調公積金貸款利率，取消商貸利率下限，“國家隊”更是掏出巨資回購房子，調節供應量。諸多重磅政策之下，人們很期待，這是普通人上車的好時機嗎？未來房子還會上漲嗎？
鳳凰網《暴風眼》和來自北京、成都、鄭州、武漢、信陽等覆蓋一、二、三線城市的多位經紀人、購房者聊一聊，透視新政前後市場溫度及買房人的心理。
01、新政後的首個周末：看房的客戶翻倍了
張陽明顯察覺到了一個變化——約見客戶變得出人意料的容易。作為一名身經百戰的房產中介，他在房產行業已經摸爬滾打了好些年，經曆過市場的起起伏伏，但這次的轉變仍然讓他感到驚喜。
他工作的門店坐落在北京市房山區長陽板塊，一個發展成熟、人氣旺盛的商圈。這裏與北京市區的距離適中，交通便利，因此吸引了大量的購房者。即使在這樣一個熱門的區域，張陽也曾經曆過發給客戶的消息石沉大海的日子。
但如今，情況發生了翻天覆地的變化。他的手機消息提示音不斷響起，客戶的回複變得迅速而積極。隻需簡單的幾句交流，他便能輕鬆地與客戶敲定看房的時間。
他將這一切歸功於“517地產新政”。5月17日，央行接連發布了多項房地產政策：取消了全國範圍內首套和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，下調了公積金貸款利率，還將首套住房商業性個人住房貸款的最低首付款比例調整為了不低於15%。
在張陽看來，“新政”給樓市注入了新的活力，持有者和需求者的信心似乎在一夜之間被重新點燃”。
新政公布的第一個周末，對於張陽來說，是近期最為忙碌的一個周末，甚至超過了五一勞動節。在這短短的48小時裏，他的門店迎來了20組谘詢購房的客戶。其中有4組客戶不僅谘詢了購房事宜，還實地考察了房源。這兩組數據相比以往，整整翻了一番。
有一組客戶，男的在外地出差，聽到看到北京出政策，就趕緊讓對象去看房。
而他的微信步數也達到了兩萬步，但這在同行中還不算最多的，“有的中介這周末都走到了三萬步”。張陽透露，許多新樓盤已經製定了漲價的預案。在他看來，適度的價格上漲或許能刺激市場的活躍度。“希望未來一段時間，自己依舊能忙碌起來。”
市場的活躍不僅體現在張陽的工作中，他的同行們也感受到了這股熱潮。另一位在北京工作的房產中介王林透露，以往周末能帶看一組客戶就不錯了，有時甚至都沒有客戶可帶看。但上周他竟然帶看了3組客戶，這是他近期以來最好的成績。上周末他們店內十幾名員工全都外出忙碌，為購房者提供專業的服務。這種情況已經很久沒有出現了，上一次還是一年多前。
對於政策複蘇效果，各個城市存在差異，每位房產業內人士的體感差異也會很大。
成都的一名開發商工作人員告訴鳳凰網《風暴眼》，他們開發的兩個樓盤，一個成都市新都區的地鐵口旁邊，一個位於新津區興園三路，但兩個樓盤周末的帶看量加起來有近30組，雖然比平時高了一點，但也沒高出太多。
另一位在成都做豪宅的經紀人則對鳳凰網《風暴眼》坦言，感覺影響不是很大，可能客戶還沒反應過來，看新房的客戶多了，二手房沒什麽影響。
一位河南信陽的中介告訴鳳凰網《風暴眼》，沒有感受到明顯的變化，甚至來谘詢的還不如五一期間。
02、普通人適合上車嗎？
新政之下，被釋放出來的需求多以剛需客戶為主。
以張陽為例，他帶領的四組客戶中，有兩組是出於結婚需求而購房，他們希望通過購房來開啟新的生活篇章。“還有一組客戶已經完成了五年的社保繳納，很可能也到了適婚年齡。”
劉鵬便是受到新政策影響的眾多購房者之一。這位1997年出生的年輕人，考慮到自己將長期在北京工作，在4月份便打算在北京買一套房，他的預算是300萬以內，在大興買一套兩居室。
但真正促使他實地考察的，還是新政的實施，僅在一個周末，他就參觀了十幾個樓盤。對於當前的購房時機，劉鵬有著自己的見解。“現在似乎是房價波動相對平穩的階段，我預感到未來房價既不會大幅下跌，也不會大幅上漲。但隨著時間的推移，優質房源的選擇將會逐漸減少，而品質較差的房源可能會越來越便宜”。他還會選擇觀望一下。
北漂8年的鍾飛，看到低首付比例和低利率，也想去看房了。
他原本的預算是總價400萬、首付150萬左右，目標鎖定在東四環到六環之間朝陽及通州的二手房，新政之後，他覺得自己可選擇空間更多了。
不過鍾飛也覺得政策還沒有到底，價格還沒到底，利率還會下降，再考慮到月供壓力，他自己不會立即買。
盡管買房的剛需群體很心動，但也不會立即上車。這也說明，在剛需群體麵前，首先考慮的還不是低首付，更是低利息和低月供。
雖然新政麵向全國，但北京市場還沒完全放開，仍然實行原來的首套房首付最低30%，唯一和全國掛鉤的是公積金貸款利率的下調。
今年4月初在北京北苑成功購置總價不到400萬的房子的唐明，看到新政後，有點後悔買早了。他整個買房過程非常迅速。因為是剛需，買房上車就像一日三餐一樣理所當然。半個月時間，他一共隻看了兩次，就敲定下來了。
政策細則出來後，和之前相比，隻有公積金貸款利率差異，這一點在唐明看來，差距不是太大，而且公積金貸款利率也會覆蓋存量房產，損失並不大。
麵向全國市場，剛需群體的苦惱或許更明顯。不少網友吐槽，現在缺的不是首付和利息，而是未來30年的穩定工作。新政刺激，在一些人眼裏是無法真正解渴的“遠方梅林”。
上述成都開發商工作人員透露，購房者目前最關心的問題主要集中在兩個方麵：一是擔心購買的房子是否會變成爛尾樓，二是房價是否會持續下滑。他們位於新都區的樓盤已經是現房，盡管標價為一萬五一平米，但仍有購房者試圖還價到一萬二三。
即便是首付比例下降到15%，似乎也沒有產生太大影響。該負責人表示，雖然這降低了購房的門檻，但許多客戶對於貸款購房仍然持謹慎態度。他們不願借太多錢來買房，主要是因為對未來的收入感到不確定。而有些購房者甚至表示願意支付更高的首付款，以減少貸款壓力和未來的不確定性。
03、多地真實交易幾何？
盡管市場鬆動的跡象已經產生，谘詢的人多，但是真正成交的數據，並未有明顯變化。
在鳳凰網《風暴眼》與鄭州、武漢、成都等多個城市的地產業內人士溝通交流獲悉，目前政策效果一般。
一位北京通州新房及二手房鏈家經紀人告訴鳳凰網《風暴眼》，目前自己所在的區域雖然帶看量有所增加，但真正的成交量還沒有出現特別明顯的增長，“目前還是以價換量的階段，整體成交價格比去年便宜很多，從30萬到50萬都有”。
該位經紀人強調，目前還是房地產的低點，現在調整公積金利率影響不大，後續如果首付比例真到15%，可能成交量會起來，300萬預算可選擇空間會大一些。
“現在70%是置換、改善客戶，30%是剛需。沒有投資客戶了。”他坦言，現在購房者都是持觀望心態，或者真正等到感覺價格夠便宜的房子，才會出手。以北京海棠灣為例，最近成交了一套兩居84平，都到308萬了，那種品質的社區之前兩居價格沒低過350萬，差不多380萬左右。”
就武漢市場來看，某位常年深耕武漢樓市的業內資深人士對鳳凰網《風暴眼》表示，幾乎沒有影響，還在持續下滑。
他表示，製約市場成交的原因與房價的下跌有關。“恍惚三年，夢回八年前。曾經不可一世的光穀東，衝刺3.5萬/平遭遇暴擊，其風向標樓盤曾經炒到2.5萬/平，如今跌破1萬/平大關，逼近8年前房價水平，跌去了60%多的水分。”
全國重點城市的房價在今年以來，確實一直在下跌。諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年第20周（5.13-5.19），重點10城二手住宅成交量為17202套，環比下跌11.23%，同比下跌7.46%。2024年第20周監測的北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門、東莞、佛山10個重點城市中，僅上海、杭州二手住宅成交量環比上漲，廈門維穩，其餘9城環比呈現不同幅度的下滑態勢。
房價走勢更能反應真實的樓市走向。這也是許多人體感依然很冷的主要原因之一。樓市早變成買房市場，當剛需群體的住房需求無法釋放時，政策的刺激並不會帶來實際的效果。看漲不看跌的心理，也會誘使人們在一係列的救市中更加猶豫不決。但購房是一個涉及多個環節的複雜決策流程，因此短期的交易數據可能還無法全麵反映其影響。
在房地產深度調整的節奏裏，政策的春風吹了一輪又一輪，熱烈異常，但樓市何時能夠真正迎來複蘇，仍然尚需時日。
（文中張陽、劉鵬、王林為化名）