資料照:北京郊區的居民樓 (2011年3月9日)
近期中國包括鄭州、深圳等10多座城市先後推出住房“以舊換新”政策,希望同步刺激新房和二手房交易,對此分析人士認為,中國政府是希望藉由國資入局,不僅挽救房地產市場,也能順勢推動家電等消費品的銷售量,但考慮到市場對於中國房價的預期悲觀,目標恐怕不易實現。
在新房成交低迷、庫存麵積突破500萬平米的情況下,廣東深圳近期也加入住房“以舊換新”試點城市名單。
深圳試點住房“以舊換新” 市民:吸引力不大
據港媒《經濟通》報道,4月17日深圳地“綠景白石洲”項目啟動“以舊換新”,客戶隻需繳納訂金,就可以鎖定意向房源2個月,期間中介商會積極幫客戶賣出的舊房,一旦成功售出,就可以順利完成新房交易。
“綠景白石洲”位於深圳核心地段,是幾年前白石洲“城中村”改建的項目之一,然而,盡管有緊靠當地傳統豪宅和購物街的區位優勢,深圳市民吳先生(化名)在接受美國之音訪問時還是認為這對自己的吸引力不夠大。
吳先生說,深圳房子最近不好賣的原因,首先是年輕一輩則是根本不想買房,像他一樣40多歲的中產階級多已置產,也習慣了居家周邊的生活機能,在缺乏明顯價格優勢的情形下,光是建商出麵幫忙處理舊房子,很難讓他們提起花錢買樓,還要花力氣搬家的興致。
吳先生說:“如果說我賣100平米的舊房,能去白石洲換一個150平米的新屋,還有可能會想做這件事,若還要加錢,就懶得折騰了。”
學者:刺激樓市重點靠“國資入局”
此前,江蘇海安也在4月初宣布將在今年內實施商品房“以舊換新”100套,河南鄭州更計劃在全市完成“賣舊買新、以舊換新”1萬套,截至目前為止,已有逾30城表態支持新政,其中10餘座城市推出方案。
具體操作模式除了深圳的“幫賣模式”之外,也有“收購模式”,即地方國企平台或開發商直接收購舊房,作為保障性住房或人才房使用。
第三種則是“補貼模式”,例如有地方政府表態,換購新房的群眾可享受契稅補貼30%。
在台北的匯理國際政策谘詢集團董事長譚耀南表示,相對於西方國家的房產舊換新都是單純的資本運作,中國版“以舊換新”最大的不同就是“國資入局”。
譚耀南說,此一方式若能做到合理定價且保證收購,就等於把二手房納入國家資產負債表之中,確實有利於清除多餘的新屋、增加資產交易量,挽救瀕於崩盤的不動產市場。
譚耀南告訴美國之音:“唯一能夠撐住這個市場(的方式),第一個是增加它的動能,第二個就是保證價錢不崩盤,意思就是它(國企)要無量的收購,價錢就撐住了,然後賣舊買新,交易就活絡了,這個當然是邏輯啦,大家就在看你搞不搞得下去。”
盡管認為邏輯上可行,但譚耀南強調,執行過程還會有貸款、補貼等許多問題有待解決,可謂工程浩大,因此中國官方才會選在鄭州、寧波等三線城市先行試點,如果成功,再往大城市推進。
中國推汽車、家電“以舊換新”刺激消費
值得觀察的是,住房隻是中國政府這一波“以舊換新”的其中一個項目,在4月11日一場記者會中,包括國家發改委在內的多部門聯合說明《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》。
會中指出,中國汽車保有量超過3億輛、家電保有量更超過30億台,換代需求在萬億以上級別,工業機器人和風電光伏等新能源設備裝機量更居全球之冠,因此大規模設備更新和消費品以舊換新的市場空間巨大。
官方積極推動舊換新之際,中國家電協會理事長薑楓15日發表文章,應和著說家電產品和食品一樣也有“保質期”,還說民眾認為家電沒壞就可以一直使用的想法存在“認知誤區”。
她說依照該協會訂定的家電安全使用年限,冰箱和冷暖氣機壽命為10年,洗衣機、熱水器8年就該更換,以此計算,2022年中國相關產品可更新總量約1.5億台,占2022年內銷比重超過80%。
此說法在微博上引來一陣嘲諷,有人說“你給掏錢買唄”、“
要是免費以舊換新,我天天換”,有人則質疑這種作法是“消耗地球,不擇手段”。
位於南台灣高雄的中山大學政治經濟學係教授李明軒認為,家電、住房舊換新,背後邏輯都是希望藉由政府補貼刺激市場流通。
放大來來看,則是中國隨著勞動力成本上升、和西方關係緊繃等因素,已經無法再靠外銷支撐經濟,因此刺激消費、擴大內需就成了應對經濟疲軟最直接的解方,而最終依賴的還是官方補貼。
李明軒說:“我覺得這是可以做的30件、100件(事)裏麵的其中一件,它沒辦法有扭轉乾坤的效果,(中國政府)他們能推什麽就推什麽,因為現在你什麽都不做就更慘了。”
過緊日子又要舊換新 中國網民歎政策矛盾
相對於言之成理的經濟學邏輯,許多網民感到矛盾的是,就在官方大力推動“以舊換新”的同時,今年兩會,國務院總理李強才剛在工作報告中一連七次提醒黨政機關要“過緊日子”不動搖,強調“能省的一定要省”。
有微博網民發文質疑此一“政策難題”,令人百思不得其解,政府沒錢,要過緊日子;百姓沒錢,卻鼓勵以舊換新,擴大消費,以後到底要靠誰拉動消費?
在微信朋友圈中,一篇署名中國慈善名人陳光標文章,同樣引發議論,文章標題直接向提出刺激消費政策的幹部喊話,說“不要總惦記百姓口袋裏那點散碎銀兩,他們不需要你們指手畫腳”。
文中直指消費需要穩定的收入和良好的社會保障,官員幹部們該做的是幫百姓解決這些問題;同時強調“理性消費是持家強國之本”,丟棄半新的汽車、家電不僅是巨大浪費,更會造成汙染,呼籲官員走出冬暖夏涼的辦公室,了解百姓真實生活。
盡管該文作者身分尚未獲得證實,但還是有許多網民稱讚這篇文章“說實話”,質疑鼓勵消費救經濟的心態如同“何不食肉糜”,無視民間疾苦。
財政預估不到位 多地拖欠購房補貼款
美國華府“信息與戰略研究所”經濟學家李恒青在接受美國之音訪問時表示,中國政府會端出讓民眾感到前後矛盾的政策,明顯是因為經濟情勢太糟糕,各級官員都被賦予任務,要千方百計搞活經濟,誰能做出成果,就有機會獲得習近平青睞。
官員各行其是的結果是,就算政府部門縮衣節食,要把錢用來補貼民眾,刺激消費,也不見得說到做到,例如《澎湃新聞》在4月12日的報道中就指出,連日來從山東淄博、臨沂到河南的商丘、新鄭都有大批民眾抗議房子買了一年多,卻遲遲領不到官方先前承諾,約5萬元人民幣的補貼款。
報道引述業內人士的說法,認為購房補貼兌現難、發放不及時,是因為部分城市盲目跟進購房補貼政策,卻對自身財政情況預估不到位所致。
據此,李恒青認為中國經濟真正需要的是走向法治化,約束政府權力以挽回外商和企業的信心,總體經濟自然能夠複蘇,否則任何短期刺激,都是治標不治本。
李恒青說:“以舊換新邏輯很通,可是跟實際(情形)不一樣,是天方夜譚式的邏輯,錢呢?誰給錢啊?我現在連工作都沒有了,投資股市的錢都已經被洗劫一空,在這種情況下我拿什麽去實現你的以舊換新?
”
位於台北的致理科技大學國際貿易係教授張弘遠則認為,“以舊換新”確實能刺激消費,問題是中國經濟數據不透明,甚至頻傳信息造假,都讓市場的價格機製無法真正發揮。
結果可能是一方麵消費者對政策采取“反向解讀”,寧願持續觀望,另一方麵更嚴重的,則是政府持續加碼,反而為投機者創造更大的套利空間,最終仍未能實現政策目標。
張弘遠告訴美國之音:“他(投機客)的套利模式必定是壓低二手屋成交價格,然後換到更好的新屋,那炒房的投資者有可能換到新房之後,戶戶有冷氣、家家有電視,重新進行生活設備的采購嗎?不可能嘛!”
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