8年來首見！美大量房東降價求售 買家持幣不“接盤”

有人說，如今的美國年輕人是最悲催的一代。

很多人還沒滿30歲，就輸掉了兩場人生的戰役：高昂的學費貸款讓他們年紀輕輕就背上巨債；而高攀的房價讓他們早早放棄了擁有一套房屋的想法。

不過現在，這些人得到一個重大“利好”消息。經過三年多的牛市後，美國樓市最近經曆了價格下跌，很多房東甚至降價出售，期望早日收到回款。

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不過，雖然房屋價格在下降，但成交並不活躍。房產分析師認為，美國潛在買家和賣方之間的價格預期仍有較大差距。

隨著美聯儲加息對房貸利率的影響，以及經濟前景不明朗帶來的持幣觀望情緒，房地產市場作為美國經濟的動力之一，迎來了量價齊跌的局麵。有業內人士甚至表示，一些價格信號讓他們想起了2008年金融危機爆發前的市場形勢。

美國大城市房價下滑根據CNBC的報道，美國賣家正以多年來從未有過的速度降價拋售。

房產經紀商Redfin的數據稱，在截至9月16日的四周之內，全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了。這是該公司自2010年開始匯總該數據以來的最高數據。Redfin將“降價”（price drop）定義為房屋價格下降幅度超過1%且低於50%。

值得注意的是，曾經最火爆的市場現在房價下跌的速度更快，特別是在大城市。這種情景像極了金融危機爆發的2008年。

房產機構CoreLogic 數據顯示美國樓市出現疲軟，在最近的12個月中，20個城市的房地產價值指數經過季節性調整後，該指標在10個月內出現了最小的月度漲幅，其中紐約，舊金山和華盛頓等大城市出現下跌。

在經濟發達、人口流入活躍的加州，雖然房價的增幅已經放緩，但轉手等待的時間卻在變長，顯示交易活躍度在下降。

加利福尼亞州房地產經紀人協會統計數據顯示，該州2018年8月份的活躍房源價格比2017年8月高17%，但銷售額卻降至兩年來的最低水平。加利福尼亞房價仍然上漲5.5%，但與近期漲幅相比大幅下跌。然而，房東出售房屋所需時間從過去的18日上升至21日。

加州房地產經紀人集團高級副總裁兼首席經濟學家Leslie APPleton-Young表示，

“雖然8月份房價繼續小幅上漲，但房價增長放緩和住房供應激增表明市場正在發生轉變。我們看到的問題仍然存在，'市場需要多長時間才能縮小買賣雙方之間的價格預期差距？'”

庫存增加，房東打折求出手根據Redfin公司的數據，在美國房價最昂貴的一些區域，現在房屋供應量大幅增加。

在加利福尼亞州聖何塞市，今年6月份庫存較去年同期增長了12%。房屋庫存數字在西雅圖上漲了24%，在俄勒岡州波特蘭上漲了32%。

西雅圖房產中介戈德溫說，“我們這裏庫存增加了很多，買家之間的競爭減少了，過去激烈競價抬高房價的情形不存在了。” 波特蘭溫德米爾房地產信托公司的代理商達斯汀米勒表示，他的一位顧客認為，隨著嬰兒潮一代搬到全州各地的新家，預計將有買家爭搶她的房子。然而她收到的出價都遠低於她的要價。

米勒說，“買家花一些時間比較價格，而不是急於求成倉促成交。這也是美國樓市對之前過於火爆局麵的糾偏。“

米勒表示他正試圖管理賣家的預期，這在之前的樓市繁榮階段是不可想象的。

Pantheon Macroeconomics首席經濟學家伊恩？謝潑德森表示，“新房和現房的房屋銷售率可能會從此下降。”

房地美首席經濟學家山姆卡特爾在一份聲明中表示，目前美國房價水平（考慮通脹調整）低於50年平均值整整一個百分點，反映了“大衰退帶來的長期傷痕和這次經濟複蘇的不平衡性”。

不過雖然房屋銷售和房價的增長速度似乎有所放緩，但並沒有減緩房屋所有權的增長。根據美國人口普查局上周四公布的數據，今年第二季度的住房擁有率為64.3%，高於去年同期的63.7%。

美聯儲加息“拉低”房價隨著美國房屋貸款利率繼續走高，買家所要支付的融資成本提高，也使得想要出手的房東必須盡量壓低房屋總價。

目前，美國市場上流行的30年期固定抵押貸款的平均利率在過去一個月內上漲了超過25個百分點，正在逼近5%的大關，這是近十年來未見的水平。

美國經濟學家斯坦斯菲爾德說，隨著美聯儲提高利率，“沒有人知道借貸成本的上升會有多快”。

財經專欄作者凱文朗恩估算，住房抵押貸款利率每上升1%，美國平均房價將從基線下降約7%。

密歇根大學最新的消費者情緒數據顯示，美國消費者目前持觀望的謹慎態度。在7月的初步調查中，65%的美國人表示現在是樓市低潮期，這是自2008年經濟衰退期以來這個比例達到的最高點。

美國樓市也不行了？8年來從未有這麽多賣家降價賣房

過去三年，房地產市場一直是美國經濟的亮點之一，東海岸和西海岸地區的房價持續上漲。但現在，情況似乎發生了變化。

根據CNBC的報道，美國賣家正以多年來從未有過的速度降價出售。

報道援引房產經紀商Redfin的數據稱，在截至9月16日的四周之內，全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了。這是該公司自2010年開始匯總該數據以來的最高數據。公司對“降價”的定義是價格降幅超過1%、不到50%。

值得注意的是，曾經最火爆的市場現在房價下跌的速度更快，特別是在西海岸。這種情景像極了2008年。

難以置信，對嗎？

事實上，最近華爾街見聞的很多文章早已提示了這種端倪。

美國7月二手房銷售總數創出近兩年半最低水平，為連續第4個月下降，是2013年以來的最長連跌期。其中，價格較低的二手房銷量暴跌，同比降幅達到17.9%。

美國二手房價格連續77個月同比上漲、最近數月連創新高的勢頭也在7月份戛然而止，當月成屋售價中位值同比增長4.5%至26.96萬美元，低於6月所創的27.69萬美元曆史峰值。

新房銷售同樣不容樂觀。7月新屋銷售年化戶數創去年10月以來最低水平，是今年以來首次出現連續兩個月銷售下滑的態勢。其中，東北部地區新屋銷售銳減52.3%，創2015年9月以來新低，是該地區自2015年年初以來最大的月度降幅。

從地區來看，南加州地區的樓市略微呈現出頹靡勢頭。6月的房屋銷量降至四年來最低水平，銷售額下降了1.1%。而從1988年以來，該地區房屋銷量在同期的平均增長達到6%。新建房屋的銷售降溫尤為明顯，比往年6月的平均水平低47%。

今年以來，美國房地產市場的表現一直不及整體經濟。

一方麵，經過了長時間的上漲之後，美國房價已經被很多人認為高的離譜，另一方麵，市場上可供出售的房屋供應正在增長——這對購買者來說是個好消息，但對賣家來說自然是個壞消息。

美國8月新屋開工128.2萬戶，創近三個月新高，環比飆升至9.2%，更是創今年1月來新高。不過，營建許可降幅明顯，是自2017年2月以來最糟糕的一個月。這可能在一定程度上拖累短期內供應增長。

金融博客Zerohedge給出的樓市降溫理由令人震驚：“我們生活在一個中等階層正在萎縮的時代，大多數家庭每月都在勉強度日。生活費用正在穩步上升，但薪水卻不高，這導致了中等階層兩頭承壓。”

這僅僅是一種“調整”，這是房地產市場另一場危機的開始？沒有答案……