在意大利，你可以花150萬人民幣買到羅馬一套小小的一居室；但你也可以隻花8塊人民幣，買到一套地處全球旅遊勝地、永久產權的獨棟房產。世界如此分裂，一邊是不斷刷新認知的天價樓盤，一邊是“無底線”的房價下跌。
但意大利的殘酷樓市絕不是個案，到底是什麽原因造成這種天差地別？我們又該如何選更有潛力的房產？聽聽作者怎麽看。
是的，你沒有看錯，一套房子的售價7.8元人民幣。
房子坐落在意大利在地中海中的島嶼——撒丁島的中部，小鎮的名字是“奧洛拉伊”。下圖就是它的位置：
資料圖
據多家媒體報道，奧洛拉伊當地政府近日購買了200套廢棄房屋的產權，並以1歐元一套的價格出售，希望吸引外來移民、振興當地經濟，避免小鎮成為“鬼城”。
過去半個世紀，這個小鎮上的年輕人不斷遷往大城市，再加新生人口少，小鎮居民從2250人減少至1300人，很多房屋被廢棄。
不過這些房屋都需要大修，當地政府規定：買家必須在3年內翻新房屋，平均每套大概需要16萬元人民幣。當地鎮長表示，他們已經收到了全球各地超過100份購買申請，買家包括俄羅斯人、澳大利亞人等，目前已經有3套房屋成交。
上圖是奧洛拉伊小鎮的全景，下麵兩張圖是媒體披露的街道、房屋狀況。
從圖片來看，所謂的“一套房”很有可能是“一棟獨立屋”。
不管是一套房還是一棟樓，7.8元人民幣的售價都是非常便宜的，即便是算上16萬元的翻新費用。要知道，在歐洲房屋的產權一般是永久的。而撒丁島，是全球著名的旅遊勝地，無論人文曆史還是自然風光都堪稱一流。
那麽問題來了：到底是什麽原因造成了“奧洛拉伊”小鎮的超低房價？
其實很簡單，就是“人口通縮”。
根據最新統計，截至2017年1月1日，意大利總人口為6057萬，自2007年以來連續9年負增長。
目前意大利每年的新生兒隻有48.6萬人，每年減少0.8萬人；而每年死亡人口，則達到了60.8萬人；此外，每年還有11.5萬意大利人移居國外。
每年48.6萬人的新生人口實在是非常可憐，要知道僅深圳一個城市每年常住人口的新生兒就達到24萬人。也就是說，意大利全國每年新生兒數量隻有深圳一個城市的2倍。
“人口通縮”必然帶來老齡化，意大利65歲以上人口超過1350萬，占全國總人口的22.3%。
此外，“人口通縮”的另外一個必然結果是：小城鎮進入“人口流失—稅收下降—公共服務質量下降—人口流失”的惡性循環，最終大量消失！
在意大利的鄰國西班牙，最新統計顯示：全國8125個市鎮中有4995個人口不足千人。這近5000個小鎮正掙紮在死亡的邊緣，很有可能在未來數十年裏逐步消失！其實，這種“小鎮悲劇”在日本也正廣泛上演。
或許有人會問：在人口通縮的情況下，意大利的大城市房價情況如何？
據意大利《晚郵報》經濟專欄的報道，2017年是意大利房地產市場連續第四年的牛市，2014年到2017年，全國房屋成交量分別是40.3萬、41.7萬、44.6萬和52.8萬筆，意大利大城市的房價都在持續攀升。報道還說，20萬歐元在羅馬中心區隻能購買到37平方米的一居室（相當於每平米4.2萬元人民幣）。
由此可見，人口減少、城鎮化見頂等不會影響大城市的房價，隻會讓小城鎮消亡、小城鎮的房價出現“無底線”的下跌。
幾年前，國內很多媒體都報道過甘肅玉門老城的房價，二手商品住宅最低價一度跌破過每平米100元。最近幾年雖然有所上升，但仍然價格低得令人大跌眼鏡！究其原因，就是資源枯竭之後人口嚴重流失（去了玉門新城等地）。
如今的中國，雖然尚未出現人口通縮，但年青一代生育欲望下降已經是不爭的事實。2017年是中國“全麵二孩”的第二年，新出生人口隻有1723萬人，如果這個生育水平數十年不變化，而中國人平均壽命都達到80歲，則中國未來幾十年人口的頂點也不會超過13.78億人。
很明顯，中國的人口很有可能已經見頂，即便沒有見頂、距離“頂部”也已經不遠，未來人口將緩慢下降。在人口總量不斷減少的情況下，意大利、西班牙、日本等國家出現的“小城鎮大量死亡”的現象早晚會在中國出現！
所以買房子一定要遠離“不在大城市圈裏的小城鎮”，尤其是中西部遠離中心城市的低級別城鎮。
記住一點：如果想讓你的房子升值，你一定要跟有錢、有權的人做鄰居。他們會幫助你解決一切問題，比如讓垃圾填埋場遠離、讓地鐵線路越來越多、讓學位不斷改善。而且你要想明白，你所在的省市裏，最有權最有錢的人生活在哪裏，最有經濟活力的區域是哪裏。