加拿大房地產市場的興旺和危機

據星星生活報導，過去10年的大部分時間裏，美國住房的平均價格一直在以兩位數的速度上升。但現在的美國消費者似乎已經開始意識到房地產市場的巨大泡沫，再加上油價飆升帶來的物價上漲，降低了美國人的實際收入水平，越來越多的美國人開始小心翼翼地捏緊自己的錢袋，美國的房地產市場從今年上半年開始迅速降溫。


而房地產市場的高溫冷卻，又進一步轉化成為住房價格“更加有限”的上漲。在全美房地產經紀人協會的報告裏，不僅房屋銷售數據令人失望，曾經給房地產商帶來滾滾財源的房價也失去了“活力”，23.1萬美元的住房銷售價格中值與去年同期相比僅僅上漲了0.9%。在諸如波士頓這樣一些大都市，售房均價甚至還低於一年前的水平。7月底美國商務部的最新統計數據表明，全美未售出房屋的數量在6月份達到了56萬6千套的新記錄。正是在這種情況下，法新社最新的一篇文章用上了這樣的標題：“美國房地產市場開始出現不穩征兆”。

美國房產一片低迷，與美國相隔的加拿大房產是否也會“泡沫破滅”？此一問題在加拿大也是爭執不下。有專家表示考慮到通貨膨脹因素，現在的房屋價格和勢態已正在接近1989市場崩潰前夕的形勢。也有專家表示此擔憂純粹多餘。

加拿大按揭及房屋公司（CHMC）8月14日發表季度前景報告，預測今年房屋平均價將達279,300元，較2005年上升12％，這是17年以來最大升幅；但2007年平均成交價增幅將會放緩，隻有6.37％；引致這現象的原因，是放盤量增加，令二手房屋趨於平衡發展。該報告亦預測，雖然房屋建築量減少，但預期明年新房動工量仍可連續第六年超過20萬套。

加拿大中央銀行與美國聯儲局接連加息，雖然最近已暫停，但按揭利率已有相當升幅，為何在美國的房地產市場開始冷卻時，加拿大購房者信心卻沒有受到不斷調高的利率的影響呢？

首先，從國家經濟結構來看，美國的經濟是以消費型為主導，而加拿大經濟中則以石油、貴重金屬等天然資源出口為主。中東地區局勢不穩定，讓世界石油價格不斷飛漲，這給美國帶來了物價上漲、利率升高的重重壓力；但對加拿大而言，卻成就了房價持續攀高。

其次，加拿大強勁的就業增長率和良好的經濟發展也讓更多的人有足夠的信心和資金買房和養房。雖然加拿大的利率也在不斷升高，不過目前加拿大6％的房屋貸款率還是遠低於美國的8.25％，而且目前加國經濟勢頭良好，失業率偏低，通貨膨脹緩和，經濟成長率也出現破記錄的提高。僅今年上半年，全加新增職位216， 000個。加拿大的人均收入在不斷穩步增長，勞工市場強勁，零售業也不斷發展，這也就意味著加拿大的消費者信心要高於美國。加國提升房屋貸款率並未影響人們購買房屋的熱情，盡管今年加拿大房屋價格的平均漲幅將達到9.2%。　　而且加國房地產興旺也為經濟帶來實在的影響：在過去三年，加建築業新增職位 25%以上，卑詩省更高達35%。

最後，亞伯塔省的能源熱，讓外來人口不斷增加，同時帶動了房地產的飆升。亞伯塔省出產一種被稱為“黑金”的油砂礦，總占地140，800平方公裏，其1710億桶的石油儲量位居世界第二，僅次於沙特，可滿足下個世紀全球的供油需求。迄今為止約30個跨國和加國石油公司投資亞省油砂。外來人口不斷增加，仍然無法滿足勞動力的緊缺。1996年至2006年的十年間，在油砂的開采聚集地區，人口在10年內甚至翻了一倍，導致房屋價格也不斷上漲。目前卡爾加裏住房短缺成為製約其經濟過熱發展的主要因素。目前卡爾加裏的房子不僅加拿大人在買，甚至一些其他國家的人也在買，有國際炒家介入並共同把房價抬起來。

但，需要注意的是，市場經濟的特點就是發展具有周期性，在高速上升後就會有衰退和蕭條。而且常常是升得越快越高、摔得越狠跌得也越痛，經濟太熱，冷起來就會有寒骨之痛，房地產市場也是如此。但如果有一天房地產市場衰退或蕭條，在某種意義上也是一種良性的調整。

有些專家表示，房產價值一上升，大家就覺得隻要坐在家裏就可以發家致富。這下子可刺激了投機者，急壞了沒有上船的人。投機者紛紛進入房地產市場，借貸買房，等著升值賺錢，許多房子還在圖紙階段就被反複炒賣，幾度易手。第一次買房子的人，傾家蕩產也要買房子，生怕越晚買就越買不起。為了適應這些人的需要，新的風險貸款紛紛出籠。

現在則有一分定金不付、前五年隻付利息不付本金的貸款。這種貸款可以使許多人買自己根本不可能買得起的房子，但五年後本金利息加在一起集中支付，負擔急劇加大。敢下這個賭的人算的是：五年後要麽自己的收入翻翻，要麽房子本身急劇升值，可以在不得不連本帶利償還貸款之前脫手，賺他一大筆。

這也是現在大家想想就怕的事情。房子貴得大家買不起，投機者手裏的房子就出不去。供需關係一變，房價就會停止上漲甚至下跌。隻要房價停止上漲，那些用風險貸款買房的人，五年過後連本帶利的高額債務就會壓上來，不大出血就拋不出去，但高價買的房子低價出手，借的債又如何還？所以，許多人會破產，房子會被銀行沒收抵債，拋到市場上低價出售，進一步把房價拉下來。

所以，欲買房進行投資的普通民眾，還是應該多做分析詳加考慮，尤其是在加拿大房產過熱時。