再談房貸：理性的房貸策略

在我先前的投資科普文章”為什麽提前還清房貸是一個糟糕透頂的主意？”裏，我解釋了保留房貸的理論基礎；今天，我想用具體的例子和簡單的數學計算，進一步闡述如何最大化房貸帶給我們的優勢。

未了簡化討論，我們用一個極端例子：如果你欠銀行100萬美元的房貸，而你剛好有100萬美元現金，你打算在多年後退息，你該怎麽辦？

通常的邏輯是，欠銀行的住房貸款應該盡快還清。但是，從理性的理財角度看，這根本不劃算；特別是考慮到2023年以前的十幾年時間裏，住房貸款利息率多年徘徊在4%左右，而且在美國，住房貸款的利息是可以抵稅的。

假設一個普通加州家庭，欠銀行100萬美元，貸款是5年的ARM(Adjustable Rate Mortage, 即浮動利率房貸), 假定前5年的固定利息率是4%。假定這個家庭的邊際稅率是35% (聯邦稅25%，加州稅10%)，那麽實際的稅後房貸利息是:
    4% × (1 - 35%) ＝ 2.6%

如果這個家庭有100萬美元現金，準備在30年後退休，那麽他們是立刻還清貸款呢，還是留著這個房貸呢？

A計劃: 傳統思維

按照傳統作法，直接把貸款還清，那麽30年以後，這個家庭僅僅擁有這個房子而已，100萬美元成了房子資產的一部分。如果需要用錢，就必須把房子賣掉，或者把房子抵押出去做房產抵押貸款。而且，這個家庭的財務風險完全和房地產市場同步。

B計劃和C計劃: 新攻略

我推薦兩個更理性的非傳統策略，其基本步驟如下：

• 在每次5年ARM固定利率到期之前, 或者市場上5年ARM利息率降低的時候，做一個Cash-out Refinance, 從銀行拿出一部分房子淨值，把房貸重新變成一個新的100萬美元的5年ARM。這樣，基本上把傳統房貸變成了隻需付2.6％利息而不用付本金的 Interest-Only 的普通貸款。
• 我們把最初的100萬，全部投資在標普500指數基金裏，年化收益率為10%。在扣除了2.6%的利息率後，我們實際的年化收益率就是7.4%。在30年裏，這些資金將會增長到850萬美元。

30年後，根據不同的選擇，我們有兩個方案：

• B計劃: 一次性還清所有貸款。那麽需要賣掉120萬資產, 扣除資產增值稅後剩下100萬還給銀行，這樣這個家庭還有730萬現金資產。這個730萬就是比A計劃多出來的資產。
• C計劃: 重新做一個15年的固定利率房貸, 然後在退休後慢慢還清，繼續享受房貸利息抵稅的好處，那就是繼續再享受15年的房貸利息抵稅優惠. 在15年後，理論上可以比B計劃再多出至少180萬美元資產。

顯而易見，C計劃是最佳選擇。

通過分析，我們不難看出，B計劃和C計劃遠勝於基於傳統思維的A計劃。其實，即使沒有房貸利息抵稅這個優惠，甚至不用去反複做重新貸款，隻要投資組合的年收益率大於房貸的利息率，就不需要著急去還清房貸。而且, 把一部分資產放在證券市場上而不是全部放在房子裏，不僅帶來更大的靈活性和流動性，而且能夠很大地分散資產的風險。

在我先前的文章”小戶反擊戰“裏，我分享了一個我自己最近的一個具體操作案例。

值得注意的是， 投資股票是有不少風險的，而提前還房貸從而降低利息的收益是確定的；因此，在當前房貸利息率過高（比如超過7%）時，我不建議做Cash-out Refinance。你可以等到利息率下降以後，再做Cash-out Refinance。

延伸閱讀：

• 投資經驗係列 #3：小戶反擊戰
• 投資科普係列 #12：為什麽提前還清房貸是一個糟糕透頂的主意？
• 投資科普係列 #25：銀行是如何掙錢的？
• 投資科普係列 #30：為什麽標普500指數可以獨步天下？
• 我的基本理財策略
• 房產中的淨值到底是些啥玩意兒？

[矽穀居士]

回複 '王裕遠' 的評論 : 就像文章提到的那樣，當ARM的利息率低於5%時，而股市的期望回報是10%，我們照樣可以繼續反複做Cash-out Refinance。美國的利息是有周期的；如果當前利息過高，就等待利息下降的時候。

[王裕遠]

拜讀佳作！謝謝分享！以後利息降下來，我去做 cash-outrefinance. 但是五年ARM的低利息不可能讓您賺三十年的好處。利息會漲的，不可能持續性的做5年ARM。

[矽穀居士]

回複 '冷雨無聲' 的評論 : 應該是可以的，隻要是你自住的。如果是出租給別人了，那麽利息隻能用於減免租金收入。

[冷雨無聲]

多謝分享。請問居士second home 的 mortgage 是不是也可以減稅？

[矽穀居士]

回複 '金玉屋' 的評論 : 是的，房貸利息不是稅，不受一萬美元的限製。

https://taxfoundation.org/taxedu/glossary/mortgage-interest-deduction-mid/
https://www.rocketmortgage.com/learn/mortgage-interest-deduction

我們家用TurboTax報稅已經超過10年了。自從買了房子以後，一直在享受房貸利息減免；TurboTax會自動把利息的減免額定在房貸額的限額一下。這個限額以前是100萬美元，現在是75萬美元。如果你是2023年買的房子，房貸利息是6%，那麽你最多可以用來抵稅的利息就是：75萬 × 6% = 4.5萬。

[金玉屋]

矽穀居士2023-08-24 11:57:57回複悄悄話回複 'shaanxiwang' 的評論 : 謝謝評論。你說的一萬美元，是州稅和地方稅減免，和房貸利息無關。房貸利息的減免不受這個限製影響，上限是你的收入。
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請再仔細閱讀稅務法並向美國IRS或稅理士谘詢確認，“房貸利息的減免不受這個限製影響”是真的嗎？

[jenning]

回複 '矽穀居士' 的評論 : 沒問題，本來就是分享的， 謝謝加鏈接！

[矽穀居士]

回複 'jenning' 的評論 : 我把您關於淨值的文章鏈接過來了，希望你不介意。

[矽穀居士]

回複 'jenning' 的評論 : 是的。不過高利息率也就是從2022年底到現在。以前十幾年，ARM利息一直比較低。

[jenning]

挺好的思考，這就是金融中說的套利， 我以前也寫過兩篇類似的文章：
https://blog.wenxuecity.com/myblog/78767/202108/9681.html
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1514842.html
不過這種模式也得看時機， 在當前這麽高的利率下，套利空間還是太小了。

[矽穀居士]

回複 'shaanxiwang' 的評論 : 謝謝補充。即使不能抵稅，用4%-5%的貸款成本，獲取10%的投資收益率，還是值得的。

[shaanxiwang]

Standard Deduction
Single; Married Filing Separately $13,850
Married Filing Jointly; Qualifying Widow(er) $27,700
Only you can get deductible mortgage if that amount is bigger than standard deduction

[矽穀居士]

回複 '零不是數' 的評論 : 這個不準確。我家辦過150萬、200萬、400萬美元的房貸，利息差別不大。

[矽穀居士]

回複 'shaanxiwang' 的評論 : 謝謝評論。你說的一萬美元，是州稅和地方稅減免，和房貸利息無關。房貸利息的減免不受這個限製影響，上限是你的收入。

[零不是數]

你還沒考慮100萬的貸款是大額，利率比通常的貸款要高。

[shaanxiwang]

你應該去查一下新的稅法 現在每年隻能減少1萬元的州稅和房地產稅 利息基本上減不了。你那35 ％就省了吧！

[矽穀居士]

建議讀者，先看一下我先前的文章，更好理解這個策略的理論基礎：
投資科普係列 #12：為什麽提前還清房貸是一個糟糕透頂的主意？

[矽穀居士]

這篇文章目前被文學城置頂，所以無法修改。我將來找機會，加上高利息率的風險提示。

[矽穀居士]

回複 '槍迷球迷' 的評論 : 謝謝評論。利息高，也就是這一年的事情。過去10幾年，美國ARM的利息率在2%到4%之間。不過，我會把文章更新一下，提到高利息率的風險。

[矽穀居士]

回複 'Q2' 的評論 : 過去10幾年，美國ARM的利息率在2%到4%之間。不過，我會把文章更新一下，提到高利息率的風險。
美國股市，已經存在兩百多年了。10%左右的回報率，也已經是常態化了。過去50年，標普500指數的平均年華收益率是11%。從1950到1990,標普指數的平均年化回報率更是高達12.4%

[Q2]

這個是哪一年的文章？ 舊文吧。 現在房貸利率這麽高，over 7% in many places; investment loan is near 9%. 美國經濟已經漲了10+年，未來10年美國股市可不好說，再遇上房價跌，Cash-out totally bad strategy.

[槍迷球迷]

現在利息超過7%了吧。 在這個利率借房貸用錢投資標普指數就不那麽有吸引力了。 標普指數10%增長率是曆史， 碰到股市崩潰就慘了。

[矽穀居士]

回複 '喜歡簡單2023' 的評論 : 謝謝分享。我的確隻考慮了美國的情況。

[喜歡簡單2023]

做 Cash-out Refinance 拿出一部分房子淨值投資在標普500指數基金裏, 是可行的方案。
房貸利息抵稅的好處，美國可以，其他國家不一定有。有些國家，僅投資房的房貸利息才能抵稅，自住房的房貸利息不能抵稅。