在我先前的投資科普文章”為什麽提前還清房貸是一個糟糕透頂的主意？”裏，我解釋了保留房貸的理論基礎；今天，我想用具體的例子和簡單的數學計算，進一步闡述如何最大化房貸帶給我們的優勢。
未了簡化討論，我們用一個極端例子：如果你欠銀行100萬美元的房貸，而你剛好有100萬美元現金，你打算在多年後退息，你該怎麽辦？
通常的邏輯是，欠銀行的住房貸款應該盡快還清。但是，從理性的理財角度看，這根本不劃算；特別是考慮到2023年以前的十幾年時間裏，住房貸款利息率多年徘徊在4%左右，而且在美國，住房貸款的利息是可以抵稅的。
假設一個普通加州家庭，欠銀行100萬美元，貸款是5年的ARM(Adjustable Rate Mortage, 即浮動利率房貸), 假定前5年的固定利息率是4%。假定這個家庭的邊際稅率是35% (聯邦稅25%，加州稅10%)，那麽實際的稅後房貸利息是:
4% × (1 - 35%) ＝ 2.6%
如果這個家庭有100萬美元現金，準備在30年後退休，那麽他們是立刻還清貸款呢，還是留著這個房貸呢？
A計劃: 傳統思維
按照傳統作法，直接把貸款還清，那麽30年以後，這個家庭僅僅擁有這個房子而已，100萬美元成了房子資產的一部分。如果需要用錢，就必須把房子賣掉，或者把房子抵押出去做房產抵押貸款。而且，這個家庭的財務風險完全和房地產市場同步。
B計劃和C計劃: 新攻略
我推薦兩個更理性的非傳統策略，其基本步驟如下：
- 在每次5年ARM固定利率到期之前, 或者市場上5年ARM利息率降低的時候，做一個Cash-out Refinance, 從銀行拿出一部分房子淨值，把房貸重新變成一個新的100萬美元的5年ARM。這樣，基本上把傳統房貸變成了隻需付2.6％利息而不用付本金的 Interest-Only 的普通貸款。
- 我們把最初的100萬，全部投資在標普500指數基金裏，年化收益率為10%。在扣除了2.6%的利息率後，我們實際的年化收益率就是7.4%。在30年裏，這些資金將會增長到850萬美元。
30年後，根據不同的選擇，我們有兩個方案：
- B計劃: 一次性還清所有貸款。那麽需要賣掉120萬資產, 扣除資產增值稅後剩下100萬還給銀行，這樣這個家庭還有730萬現金資產。這個730萬就是比A計劃多出來的資產。
- C計劃: 重新做一個15年的固定利率房貸, 然後在退休後慢慢還清，繼續享受房貸利息抵稅的好處，那就是繼續再享受15年的房貸利息抵稅優惠. 在15年後，理論上可以比B計劃再多出至少180萬美元資產。
顯而易見，C計劃是最佳選擇。
通過分析，我們不難看出，B計劃和C計劃遠勝於基於傳統思維的A計劃。其實，即使沒有房貸利息抵稅這個優惠，甚至不用去反複做重新貸款，隻要投資組合的年收益率大於房貸的利息率，就不需要著急去還清房貸。而且, 把一部分資產放在證券市場上而不是全部放在房子裏，不僅帶來更大的靈活性和流動性，而且能夠很大地分散資產的風險。
在我先前的文章”小戶反擊戰“裏，我分享了一個我自己最近的一個具體操作案例。
值得注意的是， 投資股票是有不少風險的，而提前還房貸從而降低利息的收益是確定的；因此，在當前房貸利息率過高（比如超過7%）時，我不建議做Cash-out Refinance。你可以等到利息率下降以後，再做Cash-out Refinance。
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