在上一篇博客中已經和大家分享了我們的建房經曆。但建房沒錢是不行的。而我們當時手上的錢還遠達不到預算的費用。怎麽辦？隻能找銀行貸款。現在和大家分享我們的貸款經曆。
當我們參觀過幾次樣板房之後，就對建房預算有了大概了解。於是就開始接觸銀行，了解貸款的過程和利率等等。
當時的貸款利率都很高，5％以上。經過和幾家銀行的接觸，我們才知道，貸款利率其實由兩部分組成，一部分是歐元銀行同業拆放利率euribor，這部分是固定的，無論哪家銀行都一樣，沒有討價還價的餘地。另一部分是自定利率，由各銀行，確切說是由銀行的業務員根據貸款人的還貸能力自行確定，這部分是有一定商量餘地的。
我們當時是直接到銀行的櫃台跟工作人員說，我們想貸款建房，工作人員就會將我們帶到相關的業務員那裏，或者和我們約定個時間地點以及業務員。
每次交談，業務員都會問這幾個問題。
年齡，工作單位，收入，貸款額，貸款年限，自有資金，有無不動產，有幾個未成年孩子等等。
這些問題的答案將決定你能獲得貸款的自定利率。
以我們當時的收支情況和自有資金，幾家銀行給我們的自定利率是1.0-1.5％不等。
我們買了地皮之後，蓋房進入了實質性階段，就先後有兩個銀行中介來找我們，說可以幫我們獲得低息貸款，而且還可以幫我們管理資金，比如每月投資多少，購買什麽基金，先還政府低息貸款還是先還銀行的商業貸款等等。總之是他們能幫我們獲利，而且他們的服務是無償的，等等等等，說得天花亂墜。經過和他們交談，我們知道，這些人不是銀行的工作人員，他們是中介，屬於自由職業者，他們的合作銀行會根據他們拉來的貸款額度或者投資額度付給他們傭金。羊毛還是出在羊身上，隻是不那麽直接而已。另外，他們給我們承諾的貸款利率也和我們自己從銀行得到的一樣，甚至還高些。那何必要將自己的錢交給別人管理呢？所以對這類中介，我們一律拒絕。
確定了建房委托的工作室後，工作室給我們推薦了一個銀行業務員，我們和他做了詳細交流。他提供給我們的自定利率是0.75％。我們想再低點，比如起碼可以降到0.7％，但他告訴我們，銀行的自定利率不是任意數，而是以四分之一個百分點為一個等級進行增減，0.75％往下就是0.50％，往上就是1.00％。而0.50％他給不了我們。就這樣，我們獲得了比其他銀行都低的利率，就決定在這家銀行貸款了。當然，我們就需要將工資賬戶轉到這家銀行。
貸款一般都要有抵押，我們隻有地皮一項不動產，就用它做了抵押。
當時還貸的方式有兩種。
一種是常見的，就是銀行根據貸款總額和貸款年限計算出連本帶息每月需要償還的數額，由銀行直接從工資賬戶中扣除。
另一種方式是每月購買一定數額的基金，實際上就是幾個股票的組合，按當時的股票收入計算，到貸款期限時，這個基金的連本帶利基本能夠抵消貸款本金，多退少補。這樣貸款人每月隻需還利息，而不必還本金。按當時的金融市場行情，這種方式每月還貸額額比前一種方式低，當然這裏包括了用於購買基金的錢。我們決定選用這種方式。
當時還有一種借貸外匯的輔助方式，將借貸的歐元換算成某個外幣，將來如果歐元貶值了，貸款人仍然用歐元還貸，而如果歐元升值了，貸款人隻需償還所選外幣即可，這樣，貸款人用較少的歐元就可還貸了。當然，貸款人得到的貸款仍然是歐元。所選外幣由貸款人自定，當時多數人選的外幣是瑞士法郎。我們也增加了這種方式，就是建了個外匯賬戶，實際上從沒用過。不知道這種方式現在還有沒有。
關於每月還貸額度有兩種計算方式可供選擇，一種是按固定利率計算，另一種是按浮動利率計算。
所謂按固定利率計算，就是和銀行確定一個年限，比如五年，在這五年內，每月的還貸額度按同一個固定利率計算。這樣的好處是，如果在這期間利率，確切說是euribor上漲了，每月還貸額度不會增加。缺點就是，如果利率降低了，每月還貸額度也不會降低。選擇這種方式的話，有望和銀行商量一個折中的固定利率。一般來說，如果當時利率較高，往後降息的可能性會大些，反之漲息的可能性會大些。當然，你能想到的，銀行的專業人員早就想到了，所以折中的固定利率未必有利於貸款人。比如，當時的利率很高，大概率會降息，所以，折中後的利率卻不低。
按浮動利率計算每月還貸額，就是每個月的還貸額是根據euribor的變化而變化的。好處是利率降了，每月還貸額也隨之下降。不利之處是利率升了，每月還貸額也隨之增加。
我們貸款時的利率很高，就選擇按浮動利率計算每月利息。
另外，在貸款合同中我們還特別強調，我們可以隨時償還一部分本金，但銀行不能因此索要任何費用。這樣，我們就可以隨時償還部分本金。隨著本金的減少，我們每月還給銀行的利息也就隨著減少了。
為了能確保我們在任何情況下都能還貸，銀行要求我們購買了相應數額的人身意外險。
後來我們再次貸款時，通過購買基金還本金，而每月隻還利息的貸款方式取消了，隻能每月連本帶息地還貸。我們也要求銀行，允許我們隨時償還本金而沒有任何附加費。這種還貸方式也有一個降低還貸總額的方法。那就是每隔一段時間，讓銀行重新計算每月還貸額度。因為一段時間之後，已經還掉一部分本金了，這時要求銀行重新計算每月還貸額。這相當於用新貸還舊貸的剩餘部分，這樣新貸額度小些，每月的還貸額也就少些。當然，這樣做，銀行是要收取一定手續費的。所以得等本金還到一定程度後，這麽做才有意義。
根據和銀行交流時，他們常問的問題，總結出以下幾條決定貸款利率的可能因素：
第一 抵押，足夠的抵押能降低還貸風險，從而能獲得低的利率。
第二 信用，如果曾經有過快速還貸的經曆，有利於獲得低貸款利率。
第三 年齡，年齡低就有發展前景，這也是獲得低貸款利率的有利條件。
第四 收入，收入高，還貸能力自然就強，也就有可能獲得低貸款利率。
第五 工作，穩定的工作，比如公務員，還貸風險就低，當然就有可能獲得低貸款利率。
第六 自有資金，如果自有資金對貸款額度的比例較高，說明之前收入較高，還貸的能力得到了一定程度的證明，也有利於獲得低貸款利率。
第七 固定支出，比如子女少，固定支出就少，也是有利於獲得低貸款利率的。
貸款額度取決於自有資金和蓋房總預算。而蓋房總預算則取決於蓋什麽樣的房子，房子裏有什麽樣的設施。蓋房子的經曆以前已經和大家分享過了，在下一篇博客中將和大家分享我們房子的結構和設施。
