物業糾紛迅猛增長

物業糾紛迅猛增長

                                        2005年10月13日

何必

物業糾紛可以說是目前眾多糾紛中涉及麵最廣、發生頻率最高的糾紛之一，解決起來也是相當困難，甚至法院在審理的時候都反難……（略。）

物業公司代表認為，業主委員會的主體資格也有問題。像北京金羅馬物業接受中海雅園業委會的邀請去管理物業，交了10萬元押金，但拖了一年，最後還是沒進去，討要押金業主則都說沒有錢，要不回來。

物業糾紛在所有民事案件總量中的比例也從不到1%上升到現在的超過6%。

這些日子，北京市物業管理方麵再度呈現出一種非常火暴的態勢，特別是到了司法層麵上，物業管理糾紛成為各方關注的焦點，而且由於訴訟案件數量的激增，更是奪取了越來越多的社會注意力。

而且，這種態勢影響的不僅是消費層麵，在投資領域也表現得比較充分。在國家實施宏觀調控措施，平抑房價上漲過快勢頭的情況下，銀行收縮了房地產信貸規模，使得不少擬建和在建項目資金方麵捉襟見肘，不得不向海外資金尋求幫助。但是，重高檔商辦、輕住宅，重上升市場、輕風險市場，這是海外基金投資策略的轉變方向。數據顯示，2004年9月到2005年4月，海外基金在上海的投資達到100億人民幣，幾乎全部投向非住宅物業，在此之前，海外基金則比較偏向於對住宅發展項目。而且海外基金也趨向於均衡發展北京以及廣州的房地產業務。高盛今年4月份以1.076億美元從新加坡嘉德置地手中拿下百騰大廈就是個例子，一方麵凱德置地是要向其它地區轉移，一方麵則是高盛瞄準了商業物業。

由於法院的判決帶有一定的示範性，有些糾紛法院在沒有明確的司法解釋的時候都不敢判。

住宅物業在各方眼裏，越來越成為一個不招人待見的雞肋。

今年1月20日新華網消息，58.7%的業主對物業公司的總體評價為一般，14.3%的業主對物業公司的評價為差，27%的業主對物業公司的評價為滿意。兩者相加，也就是說有高達73%的業主對物業公司不滿意。這一結果是昨天北京市消費者協會在近期開展的對本市住宅小區物業管理狀況調查發布會上公布的。

應該說，住宅物業是企業與個人銜接最為緊密的區域，從而也是中國社會製度中企業與自然人之間衝突集中爆發的導火索和火藥桶。在目前的政治體製下，企業之類有組織的法人的社會地位要高於自然人的社會地位，政策和法律對法人的偏愛與照顧明顯強於自然人。這種狀況，無論是在消費者麵對商家、還是勞動者麵對用人單位、抑或資本市場上散戶對莊家、等等領域，都能很普遍而清晰地表現出來。但與購物可以貨幣選票、就業可以不伺候、股市上可以腳投票不同的是，住宅作為不動產，一旦入住就是必須朝夕相處的，因此，這個領域裏矛盾的產生幾率以及激烈程度必然遠遠高於其他地方。

物業糾紛發案率每年以200%的速度增長，這是個什麽樣的景象？對於安定重於一切的當局來說，這是個非常頭疼且惱火的局麵。不得已，法院出麵召開那麽個諸葛亮會，也是實在沒轍找大家來出主意想辦法。

而屁股決定腦袋，吃誰家飯說誰家話。物業公司眼裏當然是業主基本上沒有不是不法分子的；北京市建委方麵自然也要站在政府利益上考慮；而那個北京市律師協會會長也大演不慚，辨別著到底誰是上帝。

上帝是業主？好像不是這麽回事。誰聽說過上帝要花錢買房子住來著？誰聽說上帝生氣了要跑到法院去起訴物業不給知情權、亂收費和保安不好？

國外的物業服務合同是一本書，住所可能遇到的情況都有規定，有標準就能很容易地看出誰對誰錯，爭議點少了，糾紛自然少。

實際上，在物業管理方麵，存在著太多的行政不作為。到現在，法院的審判物業糾紛案時處於非常謹慎撓頭的狀態，原因就在於沒有具體的標準，太多的案件隻能看到一般說來、原則上、大多數、總體上之類的抽象而模糊的說辭與理念，試圖放之四海而皆準，完全憑借行政思路演繹所有的社會生活。

如此一來，社會上利用政策與法律上的偏頗和欠缺，出現著日益增多的鑽空子者，更是把法人與自然人之間（拓展開看，也可以看作是國家與社會之間、官方與民眾之間）的矛盾激化到了非常尖銳的程度。

應該說，法律已經是調節社會關係的最後手段。而目前的狀況是，法院在物業糾紛方麵的審理小心翼翼，經常采用庭外調解這種各打50大板無視法定權利的方式，試圖息事寧人。可是，這阻擋不了物業糾紛案件迅猛增加的態勢。如果法律都不能管束矛盾的迅速激化和蔓延，還能靠什麽呢？