賣出租房利潤可以抵消哪些損失 (1)

前幾天網友cublai提到的賣房報稅問題，是理解美國稅法非常好的一個案例，這是他的原帖：

      求教一個賣房depreciation recapture的問題

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為便於理解，這是我以前寫的文章“合理利用被動損失”的節選：

在1986年稅改之前，美國稅法還沒有把主動收入和被動收入分開，它們之間可以相互抵消，地主們可以任意從工資收入中減掉各種各樣出租房的費用。比如如果你一年中有100萬的工資收入，你隻要買個大而破的物業，花100萬元裝修，就完全可以抵消掉100萬的其他收入。所以當時，地產是富豪們避稅的一個工具，有些富豪投資房產僅僅是為了避稅，而不是真正想在地產上有所作為。

1986的稅改堵住了這個漏洞，斷掉了富豪們純粹用房產避稅的這條路子。稅改把收入分為三類：

• Active Income/Loss (主動收入/損失): 公司工作等的收入
• Portfolio Income/Loss(投資收入/損失)：投資股票等的收入
• Passive Income/Loss(被動收入/損失): 房租收入和Limited Partner收入等

基本可以這樣理解，稅改前隻有一個籃子，收入和損失可以相互抵消。稅改後變成三個獨立的籃子，隻有同一個籃子裏的收入和損失才可以相互抵消，一般情況下不準跨籃抵消，主動收入隻能抵消主動損失，投資收入隻能抵消投資損失，被動收入隻能抵消被動損失。

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再看一下網友cublai的情況：

1）賣房有10萬的總利潤：其中3 萬的long term capital gain； 7萬的Unrecaptured Section 1250 Gain（通常所說的depreciation recapture，盡管depreciation recapture另有它意）。Unrecaptured Section 1250 Gain盡管是普通稅率但不超過25%，但在類別上屬於capital gain。所以這10萬都屬於capital gain，也就是屬於Portfolio Income。

2）此房有7萬的 Suspended Passive Loss

3）另外， 還有10萬的股票capital loss，也屬於Portfolio Loss。

其中，1) 和 3) 相互抵消，屬於同籃抵消，這合情合理。

如果再做細入分析的話，其中賣房的capital gain 和 股票的capital loss 完全屬於同一類收入，所以賣房的3萬capital gain可以抵消股票的3萬capital loss，這樣隻剩下7萬的股票capital loss 。而稅法規定，隻有在有gain的時候才需要recapture，而在有Loss的情況下，是不需要recapture的，這實際上已經隱含了recapture可以和 capital Loss相互抵消的原則。

舉個例子，如果買房價是10萬， 折舊掉了7萬， 還剩下3萬的Basis。如果房子以3萬的價格賣掉，也就是說有7萬的折舊，同時有7萬的損失，那麽這個房子就不需要任何recapture，或者說recapture和損失抵消了。我以前以為隻有房子的capital Loss 才可以和recapture自動抵消， 現在看來也適用於股票的capital Loss。當然，這也合乎情理，因為房子和股票的capital gain/loss的性質是完全相同的。

接下來再看看 Suspended Passive Loss 是個什麽東東。

做地主的，有些年份真的會有租金損失；有的年份盡管可能是盈利的，但是一減去折舊，也就變成損失了。無論哪種情況，隻要有損失就是Passive Loss。記住前麵同籃抵消規則，如果有Passive Income， 當然可以抵消，但如果抵消不掉，也不會浪費了，而是可以一年接一年地帶下去，用來抵消未來年份的Passive Income，這個無法抵消的損失就是Suspended Passive Loss。

稅法明文規定，賣房子後，Suspended Passive Loss會被釋放，用來抵消普通收入。所以，網友的7萬的Suspended Passive Loss可以抵消當年的普通收入。

最終，1）和 3）抵消，7萬用來抵消普通收入，也正是TurboTax中得到的結果 - 看來TurboTax英明啊！

由此得到兩點啟示：

1)  像用TurboTax等軟件報稅，隻要輸入正確，結果應該是正確的，若與我們的理解有差異，基本是我們錯的。實際上，做為報稅者，我們並不需要知道什麽可以抵消什麽，那是TurboTax等軟件該幹的事。當然，知道什麽可以抵消什麽，有利於長期稅務規劃。

2)  Suspended Passive Loss最終不會浪費掉，但必須不能漏報。有些同學以為房租利潤既然是負的了，幹脆就不折舊了，那是錯誤的。另外，Suspended Passive Loss必須要一直carry下去，直到被後來年份的租金利潤抵消掉， 或者留到最後賣房子時，不能中間漏報。就像跑接力，必須要把接力棒帶到最後，才算有效，如果你中途把接力棒扔了，即便跑到終點也白搭。如果你一直用同樣的報稅軟件，每年會自動 import 上一年的記錄，上一年的 Suspended Passive Loss 記錄就應該自動存在了。但如果你換軟件，或者換CPA，如果上一年有Suspended Passive Loss的話，必須記住報稅時把它輸進去，要不接力棒就丟了。

（注： 非CPA，若有理解錯誤，歡迎指正！）

建寧 2023/2/22

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參考文章：

 1. 賣出租房利潤可以抵消哪些損失 (2)

 2. 合理利用被動損失

 3. 美國四種稅率的個人收入稅收計算