建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
當前，美國地產市場仍然火熱，但已經有冷卻的跡象，美聯儲為壓製高啟的通脹，正在連出重手，估計到明年底，美國的地產市場就該歇菜了。
一般來說，單純的高利率，不見得會打垮地產市場，且不說大多人已經鎖住了固定的低利率，就是浮動利率的，如果有工作的話，勒緊褲腰帶，也是可以渡過難關的。而經濟也是很重要的一個因素，盡管美聯儲的重手不見得100%能帶來經濟衰退，但衰退的風險是非常大的。
下麵根據曆史房價數據瞎扯一下我關注的幾個美國房產市場。
風水輪流轉
美國獨居屋市場在五十年代和六十年代這二十年裏，各地區的房價波動趨勢基本一致，名義（不計通脹，下同）房價的增長速度平均每年約2.5%，與通貨膨脹率差不多，甚至還比通貨膨脹率稍低一些，地區差異相對較小。也就是說在這二十年裏，實際（計入通脹，下同）房價基本沒有增長。但同時，美國家庭實際收入卻以每年約2~3%的速度增長，家庭購房能力（affordability）明顯好轉【1】。
但到了七十年代，全國房價的增長速度遠遠快於家庭收入和通貨膨脹率，擁有房產的人成為贏家，而無房的家庭購房能力變差。即便如此，整個七十年代，除了以加州和西雅圖等為主的西海岸地區從1976年至 1980 年地產市場比較繁榮外，其它地區之間的差異仍然很小【1】。這是 1975~1980房價增幅的前三十（增幅百分比，下同）：
相比之下，八十年代和九十年代房屋的價格波動開始加劇，不同地區的價格開始出現較大差異。八十年代開始，盡管西海岸房價漲勢依然淩厲，但紐約和波士頓等東北部地區逐漸成為領頭羊。這是1980~1990房價增幅的前三十：
總起來說，從1975~1990這十五年間，美國房價增長最快的地區基本被加州、西雅圖、波士頓、紐約等傳統豪門所占據。這是1975~1990房價增幅的前三十：
正可謂三十年河東，三十年河西。從九十年代開始，曾經的醜小鴨科羅拉多、猶他、蒙塔納等山地諸州，以及華盛頓州的一些地區，和德州的奧斯丁等地區開始緩慢發力：
這個大趨勢在過去三十年基本沒有改變，盡管後來佛州的一些熱門地區，新貴田納西州的Nashville，以及起伏較大的鳳凰城也加入了領先的行列，這是過去三十年美國房價增值最快的前三十：
看看以前的曆史數據，得到幾項比較有趣的觀察：
- 加州（包括灣區）過去三十年房價的漲幅並不想我們想象的那麽高，可能會出乎不少人的意外，盡管仍然高於全國平均。單從經濟上講，過去三十年，美國沒有那個州的經濟可以跟加州相提並論，加州是互聯網革命的發源地和所謂的宇宙中心，人均收入增長率也不低。有些人可能會說加州的人口增長率並不在全國名列前茅，但加州由於政策等問題造成的房屋短缺比任何一個州都嚴重。若論供求關係和人均收入，加州房價的增幅絕對應該排在第一位。而事實卻並不是這樣，唯一一個可能的解釋就是affordability。孤立地看過去三十年，這個結果一點也不合乎情理，但如果把時間段延長到七十年代，這就太合乎情理了，一個地區的房價不可能長期超出承擔能力無限度地增長。
- 東部的紐約、華盛頓特區也相似，它們在過去三十年房價增長率低於全國平均，波士頓也隻是比全國平均高一點，基本上也是同樣的原因。
- 手邊有一本早期買的2006年出版的地產投資書，隨手翻翻裏麵的統計數據（當時不知道可以很容易得到這些統計數據），覺得挺有意思。有一組數據是從 1995~2005這十年間美國總共265個都市區的房價增長排名 (實際上是FHFA都市區房價指數) ，其中達拉斯、休斯頓、丹佛，甚至奧斯丁，都排在倒數，跟底特律等都屬於難兄難弟，著實讓人跌破眼鏡。
喜歡過山車的仍然是那老幾位
如果看看這個表格，表格的後三列：
- 倒數第三列是次貸危機高峰前十年的房價增幅
- 倒數第二列是次貸危機高峰到低穀的跌幅（以此排名）
- 倒數第一列是次貸危機低穀到現在（2022年3月）房價增幅
基本上就是：危機前漲得快，危機時也就跌得快，過後也就反彈凶猛！喜歡坐過山車的，基本上就是那幾位。
先說賭城拉斯維加斯，距離加州那麽近，無州稅，地產稅也特別低，按理來說應該是個投資房產的好地方，但沒有實體經濟，經濟一低迷它首先就完蛋，所以是個炒底的好地方，但站在山頂卻是個最危險的地方。
佛州的實體經濟當然比維加斯要好得多，但也必須要靠外來的資金來支撐，人必須要有錢了才能花不是？再說，財富要靠年輕人來創造。經濟一旦出問題，房產下行的風險也肯定比其它地方大，這個基本取決於對經濟形勢的判斷。
次貸危機後，佛州的房價除南部等熱點地區反彈稍微快一點外，中北部大部分區域反彈滯後，加州灣區的房價都快到頂點了，佛州的房價才開始慢慢地往上蹭，這個除了佛州的經濟本身要滯後於其它實體經濟強勁的州外，judicial foreclosure 也延緩了反彈的步伐。2013年時在佛州銀行收回一個房子平均需要973天（Yes, 真他馬的離譜），foreclosure 案例太多法院根本處理不過來，也間接影響了房價的反彈速度， 不像加州和德州，銀行收回房子不需要經過法院的批準。當然，這種事估計以後不會發生了。
目前加州的房價，至少跟周邊的各州比較起來，還算不上泡沫。或者說，加州周邊的各州的泡沫比加州嚴重，尤其是愛達荷和猶他等山地州，感覺泡沫嚴重。
Emerging Market & Gentrification
一般來說，如果經濟實力雄厚，在頂級門戶都市的好區投資房產，長期來說， 回報應該是不錯的。有數據為證，這是1975~2022房價增幅的前四十：
就是沒有進入前四十的紐約、華盛頓特區和邁阿密，也比全國平均增幅要高。
注意，我前麵用的詞是“長期”和“不錯”。那麽多少時間為長期呢？如果對比一下房價曆史數據，就會發現，至少三十年不是長期，因為三十年河東河西還沒輪完呢，十年、二十年就更不是長期了。在不是長期的情況下（少於30年），投資潛力好的熱點城市，也就是說Emerging Market，並且投資城市中正在gentrifying的地區，比投資頂級城市和頂級區，會取得更好的回報。
當然這個說起來容易，做起來難。比如你會問，那裏是Emerging Market呢？ ULI每年發布的“Emerging Trends in Real Estate”是個不錯的起點。
躺平也不見得是不做為
在主動投資房產這一點上，我是準備暫時躺平了。我是個懶漢甩手地主，靠的主要是房產大市的增值，在目前這種市場形勢下，我的這點把戲已經玩不轉了。當然主動躺平不見得被動也躺平，有的時候可以當borrower，有的時候也可能更適合做 lender，或者以其它方式參與投資。
目前其它房產種類是否有泡沫咱不敢說，我感覺比較明顯的泡沫是在大型公寓樓上。目前，全國公寓樓是平均以4.4的 Cap Rate 轉手的，如果利率是3~4%， 4.4的Cap Rate尚且靠譜， 但如果利率是5~6%甚至更高， 還以4.4的Cap Rate買入，這就很難說是投資了，更像是投機或者賭博了。
當然我選擇躺平不意味著你也應該選擇躺平，如果你能找到有現金流的，尤其是可以通過維修增值的，那可以接著幹，隻是要保守些， 做好可能的下行準備，畢竟沒人能預知未來。
一孔之見，一孔之見，一孔之見！
注： 所有表格數據來自於 Freddie Mac House Price Index。
建寧 2022/5/5
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Reference:
1. Karl E. Case，1994， Land Prices and House Prices in the United States
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沒買房的，負擔加重，購買力下降，房價下降