建寧博客
地產、投資、生活、學習筆記及總結
美國是一個製度等各方麵都相對完善的國家， 她的地產行業跟其他很多行業一樣也是比較成熟的， 盡管市場也時常有大的起伏。同時，美國的地產市場也是充滿機遇的，廣闊的地域，種類繁多的房產類型 (獨立屋，公寓樓， 辦公樓等)，為每個願意投身這一行業的投資者提供了無限的可施展身手的空間。另外，在房貸方麵，美國是貸款市場化最發達的國家， 有種類繁多的貸款選擇， 相對寬鬆的貸款環境， 和很多的優惠貸款政策。 這些，在世界上你可能很難找到第二個這樣的國家。這裏，就自己的親身經曆和體會， 談談美國房產投資的五大美妙之處！
一. 可以人為地創造增值
一項好的投資（包括股票，地產，或任何可買賣的商品）並不是要等到賣掉以後才知道賺了, 而是在買的時候就已經賺了。這就是許多有經驗的地產投資者提到的購買原則：買出租房價格一定要低於市場價，有些專家強烈建議要以低於市場值20%的價格買入。你也許會說，好好的房子誰會以低於市場值20%的價格賣給你？說的沒錯，完好的房子的確很難買到， 所以就不要買條件完好的房子， 而要買條件不好，經過維修可以增值的房子。一般來說房子越不好，風險越大，但回報就越高。
我曾經買過一個銀行房， 原房主在擴建還沒完工時就被銀行收回了，狀況很差， 房子也整整空了估計有七八年，上市後大半年沒人願意要，要價從起始的11萬， 一路降到9萬也無人理睬。 後來我以8萬多買下，花了差不多3萬維修， 相當於11萬多的買入成本， 一個月修好後就租出去了，市場價格就有13多萬了。你可知道， 一個月的時間整體外部市場價格不可能有太大變動， 也就是說這2萬多的增值不是外部市場價格引起的， 而是我自己的勞動創造的（英文叫added value, 或 created value, 或 forced appreciation）。這段親身經曆給我感觸頗深，知道靠自己的勞動是可以人為創造增值的。
二． 盡享由通脹及供需引起的增值
現代世界經濟的發展是建立在適當通脹的基礎上的，比如美國聯儲會以前就把美國的通脹目標設在2%， 就是說聯儲會認為2%的通脹最利於美國經濟的發展。而日本過去一二十年則為了擺脫通貨緊縮的命運而使出渾身解數拚命想提高通脹。 但通脹會引起幾乎所有商品價格的上漲， 當然也包括房產。美國過去100多年的曆史數據表明， 美國房價是以3.2%的年均增速上漲的， 如果房價以3.2%的增速持續30年，就意味著房價會是原來的2.57倍， 所以投資房產是抵禦通脹的一個非常好的方法。當然房產價格增長的原因除了材料價格上漲， 勞動力價格上漲， 還有一個重要的原因是土地是稀缺資源， 用一點少一點， 這就意味著土地的價格會越來越貴。
房產價格上漲的另一個原因是現在政府的法規越來越多，過多的法規會給開發者帶來越來越多的負擔，也增加了他們的開發成本，反應到最終房子上就是價格的上漲！
另外， 經濟和人口因素是影響房價的一個很重要的因素， 所以投資房產最好投在經濟和人口都在快速增長的地區，中國大陸的房價在過去的20幾年的快速增長盡管有製度和政府的因素， 但大量人口從農村轉向城市也是主因。
實際上無論投資地產還是股市，靠得都是利滾利原理，從一定程度上說都是靠耗時間，這就意味著投資要越早越好！ 當你持有房產很長一段時間後， 由房價上漲增加的財富就會是一個不小的數目！
三．慷慨房客幫你付貸款
開始投資地產以後才知道， 原來世上有那麽多樂於助人的慷慨之人，你借貸買的房子竟然還有人幫你還貸款，這等天上掉餡餅的美事竟然還是真的！每個出租房客不都是這樣的慷慨之人嗎？！房客的租金， 其中的一部分就是幫投資者還貸款了，長期下去，房客也就幫投資者把貸款還完了。實際上我自己決定投資房產，就是聽了一個有出租房朋友的忽悠，他很得意地說自己住房白住，有人幫著還貸款，15到30年後還白得幾個房子！ 聽了他的忽悠我才走上了投資出租房這條不歸路。 憑這點， 我真得好好地感謝他！
四． 得到逐步邁向財務自由的現金流
這些慷慨的出租房客除了替你還房貸外，他們竟然還覺得過意不去，還非要給你零花錢。當然如果你有很多份（很多出租單元）這樣的零花錢的時候， 它就不僅僅是零花錢了， 而完全可以取代你靠出賣自己勞動力賺取的收入，並使你逐步邁向財務自由， 這就是現金流！ 一個好的投資房， 它的出租收入不僅應該能夠覆蓋地產稅， 保險， 維修， 房貸等費用， 還應該有剩餘的現金供你支配！實際上當我剛買完最早的兩個出租房並把它們租出去後， 我就意識到為什們窮人越來越窮， 富人越來越富了， 盡管我自己也不是個富有的人！ 每個房子當時10萬左右， 每年差不多能有5千的淨租金收入（現金流+付掉的房貸本金）， 並且我隻是付了首付， 買房的錢大多是別人的錢（貸款）。 房客經濟條件本來可能就不如我，每年再慷慨地支援我5千，日積月累，如果我們倆都保持現狀的話，10年，甚至30年後的我們倆各自的經濟情況是怎麽樣就不難想象了吧？！
五．享受優惠的稅收政策
美國對地產投資有非常優惠的稅收政策， 盡管這種優惠主要體現在延後交稅，而不是完全免稅，但即使這種延後交稅對投資者來說也是非常利好的政策，因為資金仍然控製在自己手中， 你自己仍然可以支配。 這種延後交稅的政策主要體現在兩點：
- 房屋折舊 (Depreciation)
美國稅法把民居房產（除土地以外的實際建築）的適用壽命設定在27.5年（商業的為39年）， 也就是說稅法允許房產以每年1/27.5的折舊從當年的收入中減掉(即便房產的市場價格當年是增值的)。
比如我前麵提到的10萬買的房子， 如果買房時土地價值是2萬， 實際建築的價值是10 - 2 = 8萬， 那麽我每年可以從我的收入中減掉 8萬/27.5 = $2909. 我的租金收入本來是$5000, 而我現在隻需要以 $5000(淨收入) - $2909（折舊） = $2091的收入交稅， 多妙！
有很多每年地產收入很多的人， 可以合法地一點稅都不需要交。 也就是說， 租金淨利潤的分量， 工資收入是無法比的， 因為工資沒有合理避稅的渠道， 你掙$1的工資， 能拿回 $0.70 就不錯了， 而租金收入有時可以100% 拿回家！
- 1031 Exchange
1031 Exchange也是美國地產投資中延後交稅的一項優惠法規，它允許房產賣後的利潤若接著投入類似的房產， 可以延後交稅。舉個例子，60萬買的房子， 兩年多後以100萬賣出， 實際利潤是 100 – 60 = 40萬， 如果你把賣後的100萬 在180天內再投入新的房產， 這40萬的淨利潤現在就不需要交稅。 否則， 你需要在當年按長期投資稅率交40萬利潤的稅。
這裏再牢騷地評論幾句：社會的規則都是強者製定的，本來好好的法律， 各種利益集團憑借其強大的影響力愣是塞進了很多的私貨，盡管有些私貨也不是一無是處。而我們作為普通人，除了跟那些貌似道德高尚的人士一起大喊幾聲無恥外， 回過頭還不如多花些時間好好研究一下這些無恥的私貨，也好為自己所用，我們不是生活在一個民主和法製的國度麽？！
結語
任何一個地產投資者，如果能夠充分地利用上麵提到的五大妙處， 采取長期持有的策略， 堅持不懈， 努力地增持你的房產， 假以時日， 比如20年， 你肯定可以積累起一大筆財富！
當然也不見得非得全部利用五大妙處，有些人專用一項就可以賺不少：
- 職業炒房者（Flippers）就是單靠第一項吃飯的， 有的也會賺很多錢， 但單靠這一項的難度和風險較高，對資金， 人脈， 時機等， 都有很高的要求。並且一旦有危機， 這批人也是最先倒下去的一批。
- 就像中國大陸的北京和上海等房價高增長地區一樣，在加州灣區等房價高增長的地區， 也有不少人單靠第二項升值就賺了個盆滿缽滿， 但這一項有太多運氣的成分， 主要是無法複製。況且現金流不好，一旦有危機， 風險很大！
- 有些人在房價不增長地區， 單靠第四項現金流也會有不錯的回報， 但單靠這項必須要有規模， 並且需要自己投入大量精力來管理和維修， 屬於勞動密集型！
對於我們一般的普通人，如果覺得第一項難以達到的話，那麽隻要好好地利用餘下的四條， 長期堅持下來， 仍然會有相當不錯的回報！
作者：建寧 2018/1/27 (轉載須經作者本人同意)
是的，要補交，所以隻是延稅，不是是免稅。