洛城心如
用文字記錄這個時代......
正文
縱觀過去25年以來，美國房市曾經有兩個周期起伏，平均每12年就是一個周期。我們在美國第一次買房是1998年，那時現在價值六七十萬的house才十幾萬。95年房市下跌之後就是2008年的次貸款危機，那次危機讓美國人吃足了苦頭，導致很多人破產。
俗話說：人無千日好，花無百日紅。投資更要看時機！
首先從川普政府的疫情紓困計劃和救市計劃開始說起。
3月15日，美聯儲（Fed）緊急大幅降息100個基點，聯邦基準利率目標區間下降為0至0.25%的曆史最低水平，並啟動7,000億美元量化寬鬆計劃。但是，美股期指在消息公布後卻再次暴跌並觸發熔斷。
隨著疫情在美國迅速蔓延，金融市場大幅下挫。聯儲會緊急行動：超議程降息、釋放出巨額流動性；連續兩個交易日開展5,000億美元的一月期和三月期回購操作；同時還將擴大國庫券的購買範圍。導致美聯儲3月降息100個基點的概率達到72.4%，降息75個基點的概率為27.6%。
但是，供給不足很難通過貨幣政策釋放流動性刺激消費而解決。昨天，鮑威爾在降息後的電話會議中說：美國不會執行負利率，也就是美聯儲已經用盡了常規降息空間。
根據美國抵押貸款銀行家協(Mortgage Banker Association)最新統計，連日來申請延期還房貸的人數猛增。3月2日時，申請的比例還隻有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美(即美國政府全國抵押貸款協會)的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。
美國抵押貸款銀行家協會(MBA)高級副總裁弗拉坦托尼表示，過去一個月中，有超過2200萬美國人申請失業，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯係，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為，由於疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除，因此預計5月份時，申請延期的人數還會進一步上升。
從美國銀行業上周發布的財務數據來看，美國銀行業已拿出超過200億美元的壞賬撥備來準備應對可能出現的違約潮。
穆迪也預測，如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處於封閉狀態，那麽多達30%擁有住房貸款的美國人(約1500萬家庭)將無力繼續償還房貸。
可見，本次新冠肺炎疫情雖然是個偶發事件，但卻再次暴露了美國經濟結構性問題——消費至上。截至2019年末，美國消費占GDP比重達到近七成。若消費穩定增長2%，即可為GDP貢獻1.4個百分點增速。換句話說，一旦美國消費出現問題，想要保持此前經濟增速就變得十分困難。
聖路易斯聯邦儲備銀行的經濟學家預計，最糟情況下，疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業崗位，失業率甚至可能會飆升至32%，而失業率和房貸大量違約的風險又息息相關。
當美國政府啟動第一次紓困計劃時，美國人們似乎看到了一線希望。接著是聯邦以及州政府的失業金補助計劃，讓很多因疫情而失業的人們坐在家裏就可以拿甚至比工作時還高的失業金。還有因失業可以延遲交付12個月的租金和按揭，水電保險等等也都有了相對應的折扣返還。
這些都使本來不工作就沒飯吃的美國人嚐盡了疫情下美國政府給予的福利和好處：不付房租可以不被驅趕；付不起按揭也可以申請延後；可以什麽都不做就拿到錢。但這些隻是現在一時的開心，後麵就會有殘酷的現實等待著人們。
疫情下美國政府回饋給人民的福利，同時也釀就了很大的弊端。
美國政府和聯儲會大力舒緩經濟下跌速度，做法無異於摻水。比如二十萬的貸款放水到十萬，還要再補助十萬。當失業金過高，就會讓很多人不願意上班。在家有錢拿，還有補助來付房租和房貸，會讓懶人更懶。這對整個經濟形勢不是一件好事。
摻水會大大減低貨幣穩定度，讓人們對市場的信心大大減低。市場和人體一樣，都有自我修複功能。在市場上，通縮和通脹都是人類的噩夢。信心喪失，會導致錢不再是錢，市場被轄製而失去自我調節功能。美國人對市場的信心很重要！信心一旦失去，就很難在短期內找回來。市場怕的就是飲鴆止渴！
當人們因疫情可以被縱容大量申請延期還貸時，信譽也會被灌水，會造成將來的信譽係統受損。房地產是建立財富的主要方式，投資房地產重在信心。紓困救助可以暫時緩衝債務，把清算時間往後順延，但是之後呢？
美國房市按近期和長期來看，和一個東西息息相關，就是貸款。80%的美國人買房靠貸款。但是，現在不管是大銀行還是經紀人都停止不做貸款了，收入查驗也非常嚴格。為什麽？因為他們都怕貸款出去後沒兩個月貸款人就申請延遲付款，在美國政府的紓困計劃下，銀行貸款很容易麵臨呆賬爛賬。
隨著疫情時間延長，失業人數也會隨著急劇增長，在家拿失業金生活的趨勢會讓更多美國人不願意再工作了，這卻讓銀行很恐懼。3500萬人失業相當於3500萬人無法得到貸款；4000萬人失業就是4000萬人無法拿到貸款，這個趨勢會大大阻隔了房貸資金的流動性。要知道，美國貸款資金是用預期的收益來支付現在的貸款，前提是房市要看漲。
資金如水，流動才能活，不流動就會死。當銀行資金停滯不流動的時候，房市也就出現問題了。
川普政府的救市計劃隻是延後危機，並沒有解決危機，就像我之前日記所記錄的，川普是在下賭注，賭的是美國經濟一定會在一年內複蘇。但是，如果人們在十二個月內找不到工作，美國經濟十二個月內不能恢複，局勢會怎樣？不管人們有沒有工作，不管美國經濟恢複不恢複，清算不會不發生！
據說，現在美國私人貸款開始興起，利息在8%-12%之間，因為私貸投資人看到早晚有一天銀行要和借貸人清算，但那時候會有很多人拿不出錢來。而那時政府的補助也結束了，人們會怎麽辦？
現今，美國政府讓房地產市場慢慢地跌，問題是怎樣再漲回去？如果美國政府用摻水或稀釋的方式幹擾市場下跌，也會稀釋市場漲回來的力度。當市場沒有信心時，就會疲軟，很難一時恢複到漲勢。所以，如果在美國有大量投資房產，需要小心了！那些做房產短期投資的人也會很難找到利潤點。
按市場規律說，該停就停，該動就動，如果人為抑製市場走衰，整個規律就被弄亂了。物競天擇，讓市場係統按規律自我修複，如果非要人為稀釋，就會無法恢複。川普的做法是延長白天的時間，避免黑夜早些來到，但黑夜早晚會來到的。投資人應該在黑夜來臨前盡快脫手，防止被套牢。
發現新冠疫情導致了一個問題，就是怎樣重新認識人與人間的信任度。距離和防患意識導致人們不能像之前那樣親密了，距離感不止會產生人與人相處的狀態，更會導致很多心態的變化，這種變化也體現在很多領域。投資就是其中一個。人們對市場、對政府、對各種商業體的信心有否，會產生截然不同的結果。
如果像世衛所說，新冠病毒也可能是一個無解的結果，會伴隨人們未來生活，這會對人們的信任體係造成怎樣的影響呢？人們又該怎樣建立起彼此間的信心和信任呢？
基於這點，也許這次美國房市衰落後將經曆一個長長的恢複期。因為未來的虛擬世界會重於真實世界，世界的價值觀會因疫情而有很大的改變。新冠疫情後，人們會相信哪些是真的？哪些是假的？新冠後人們對房子的認知度還和之前一樣嗎？對經濟也是如此。當懷疑重於信任，未來市場的信心之路就需要走很漫長的時間了。
後疫情時代，人們會反複問自己：你到底還要相信什麽？
結論：美國房市在未來一年中會很糟糕，對於房產投資人不會是好消息，而對於買房子來住的人就是很好的機會了。
——洛城心如寫於5-14-2020
俗話說：人無千日好，花無百日紅。投資更要看時機！
首先從川普政府的疫情紓困計劃和救市計劃開始說起。
3月15日，美聯儲（Fed）緊急大幅降息100個基點，聯邦基準利率目標區間下降為0至0.25%的曆史最低水平，並啟動7,000億美元量化寬鬆計劃。但是，美股期指在消息公布後卻再次暴跌並觸發熔斷。
隨著疫情在美國迅速蔓延，金融市場大幅下挫。聯儲會緊急行動：超議程降息、釋放出巨額流動性；連續兩個交易日開展5,000億美元的一月期和三月期回購操作；同時還將擴大國庫券的購買範圍。導致美聯儲3月降息100個基點的概率達到72.4%，降息75個基點的概率為27.6%。
但是，供給不足很難通過貨幣政策釋放流動性刺激消費而解決。昨天，鮑威爾在降息後的電話會議中說：美國不會執行負利率，也就是美聯儲已經用盡了常規降息空間。
根據美國抵押貸款銀行家協(Mortgage Banker Association)最新統計，連日來申請延期還房貸的人數猛增。3月2日時，申請的比例還隻有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美(即美國政府全國抵押貸款協會)的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美(FHMA)和房地美(FHA)申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。
美國抵押貸款銀行家協會(MBA)高級副總裁弗拉坦托尼表示，過去一個月中，有超過2200萬美國人申請失業，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯係，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為，由於疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除，因此預計5月份時，申請延期的人數還會進一步上升。
從美國銀行業上周發布的財務數據來看，美國銀行業已拿出超過200億美元的壞賬撥備來準備應對可能出現的違約潮。
穆迪也預測，如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處於封閉狀態，那麽多達30%擁有住房貸款的美國人(約1500萬家庭)將無力繼續償還房貸。
可見，本次新冠肺炎疫情雖然是個偶發事件，但卻再次暴露了美國經濟結構性問題——消費至上。截至2019年末，美國消費占GDP比重達到近七成。若消費穩定增長2%，即可為GDP貢獻1.4個百分點增速。換句話說，一旦美國消費出現問題，想要保持此前經濟增速就變得十分困難。
聖路易斯聯邦儲備銀行的經濟學家預計，最糟情況下，疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業崗位，失業率甚至可能會飆升至32%，而失業率和房貸大量違約的風險又息息相關。
當美國政府啟動第一次紓困計劃時，美國人們似乎看到了一線希望。接著是聯邦以及州政府的失業金補助計劃，讓很多因疫情而失業的人們坐在家裏就可以拿甚至比工作時還高的失業金。還有因失業可以延遲交付12個月的租金和按揭，水電保險等等也都有了相對應的折扣返還。
這些都使本來不工作就沒飯吃的美國人嚐盡了疫情下美國政府給予的福利和好處：不付房租可以不被驅趕；付不起按揭也可以申請延後；可以什麽都不做就拿到錢。但這些隻是現在一時的開心，後麵就會有殘酷的現實等待著人們。
疫情下美國政府回饋給人民的福利，同時也釀就了很大的弊端。
美國政府和聯儲會大力舒緩經濟下跌速度，做法無異於摻水。比如二十萬的貸款放水到十萬，還要再補助十萬。當失業金過高，就會讓很多人不願意上班。在家有錢拿，還有補助來付房租和房貸，會讓懶人更懶。這對整個經濟形勢不是一件好事。
摻水會大大減低貨幣穩定度，讓人們對市場的信心大大減低。市場和人體一樣，都有自我修複功能。在市場上，通縮和通脹都是人類的噩夢。信心喪失，會導致錢不再是錢，市場被轄製而失去自我調節功能。美國人對市場的信心很重要！信心一旦失去，就很難在短期內找回來。市場怕的就是飲鴆止渴！
當人們因疫情可以被縱容大量申請延期還貸時，信譽也會被灌水，會造成將來的信譽係統受損。房地產是建立財富的主要方式，投資房地產重在信心。紓困救助可以暫時緩衝債務，把清算時間往後順延，但是之後呢？
美國房市按近期和長期來看，和一個東西息息相關，就是貸款。80%的美國人買房靠貸款。但是，現在不管是大銀行還是經紀人都停止不做貸款了，收入查驗也非常嚴格。為什麽？因為他們都怕貸款出去後沒兩個月貸款人就申請延遲付款，在美國政府的紓困計劃下，銀行貸款很容易麵臨呆賬爛賬。
隨著疫情時間延長，失業人數也會隨著急劇增長，在家拿失業金生活的趨勢會讓更多美國人不願意再工作了，這卻讓銀行很恐懼。3500萬人失業相當於3500萬人無法得到貸款；4000萬人失業就是4000萬人無法拿到貸款，這個趨勢會大大阻隔了房貸資金的流動性。要知道，美國貸款資金是用預期的收益來支付現在的貸款，前提是房市要看漲。
資金如水，流動才能活，不流動就會死。當銀行資金停滯不流動的時候，房市也就出現問題了。
川普政府的救市計劃隻是延後危機，並沒有解決危機，就像我之前日記所記錄的，川普是在下賭注，賭的是美國經濟一定會在一年內複蘇。但是，如果人們在十二個月內找不到工作，美國經濟十二個月內不能恢複，局勢會怎樣？不管人們有沒有工作，不管美國經濟恢複不恢複，清算不會不發生！
據說，現在美國私人貸款開始興起，利息在8%-12%之間，因為私貸投資人看到早晚有一天銀行要和借貸人清算，但那時候會有很多人拿不出錢來。而那時政府的補助也結束了，人們會怎麽辦？
現今，美國政府讓房地產市場慢慢地跌，問題是怎樣再漲回去？如果美國政府用摻水或稀釋的方式幹擾市場下跌，也會稀釋市場漲回來的力度。當市場沒有信心時，就會疲軟，很難一時恢複到漲勢。所以，如果在美國有大量投資房產，需要小心了！那些做房產短期投資的人也會很難找到利潤點。
按市場規律說，該停就停，該動就動，如果人為抑製市場走衰，整個規律就被弄亂了。物競天擇，讓市場係統按規律自我修複，如果非要人為稀釋，就會無法恢複。川普的做法是延長白天的時間，避免黑夜早些來到，但黑夜早晚會來到的。投資人應該在黑夜來臨前盡快脫手，防止被套牢。
發現新冠疫情導致了一個問題，就是怎樣重新認識人與人間的信任度。距離和防患意識導致人們不能像之前那樣親密了，距離感不止會產生人與人相處的狀態，更會導致很多心態的變化，這種變化也體現在很多領域。投資就是其中一個。人們對市場、對政府、對各種商業體的信心有否，會產生截然不同的結果。
如果像世衛所說，新冠病毒也可能是一個無解的結果，會伴隨人們未來生活，這會對人們的信任體係造成怎樣的影響呢？人們又該怎樣建立起彼此間的信心和信任呢？
基於這點，也許這次美國房市衰落後將經曆一個長長的恢複期。因為未來的虛擬世界會重於真實世界，世界的價值觀會因疫情而有很大的改變。新冠疫情後，人們會相信哪些是真的？哪些是假的？新冠後人們對房子的認知度還和之前一樣嗎？對經濟也是如此。當懷疑重於信任，未來市場的信心之路就需要走很漫長的時間了。
後疫情時代，人們會反複問自己：你到底還要相信什麽？
結論：美國房市在未來一年中會很糟糕，對於房產投資人不會是好消息，而對於買房子來住的人就是很好的機會了。
——洛城心如寫於5-14-2020
評論
洛城心如
2020-05-16 07:40:25
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悄悄話
回複 'Blue-Crab' 的評論 : 您說的很對！美國麵臨太多挑戰，隻能希望盡量不要傷了元氣，盡快恢複起來。謝謝點評！
Blue-Crab
2020-05-16 03:58:20
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悄悄話
這次的疫情是個極端情況，政府幹預是必須的。不幹預不但金融係統會垮，而且數百萬人的失業會導致社會的急劇動蕩。延遲“黑夜”的到來是無奈之舉，就好像人總是要死的，但得了病還是得救治延續生命，不是嗎？
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