悉尼房產會崩潰嗎？ （下）

上一集我從澳洲的經濟是否進入衰退來推斷悉尼房產會不會崩潰。

目前為止澳洲政府已經注資$1890億資金相當於澳洲年GDP的10%來刺激經濟，不得不說這是下了重大的決定。
雖然這種量化寬鬆政策的實際效果還沒有達到預期效果，但是基於澳洲經濟總體是健康的，通脹率低於預預期，失業率較低，因此量化寬鬆政策這個藥方是適合澳洲經濟的。
這篇短文我再從另外一方麵就是悉尼房東，業主的角度來分析一下悉尼房產是不是會崩潰？
悉尼目前有500萬左右居民，200萬左右的房產，2/3的悉尼居民擁有一套及以上的房產，其中有1/3的居民是沒有銀行負債的，就是沒有房屋貸款。所以說，你要指望這些沒有房屋貸款壓力的人去便宜賣給你，可能性大嗎？
悉尼自住房每個家庭平均銀行借貸是$50萬元左右，而悉尼中價位的房產是$100萬元左右。也就是說，如果這些自住房有貸款的業主，他們會不會拋售呢？
按照現在悉尼住宅房屋貸款利率在3%左右來計算，悉尼房東每周供款$486元。
以悉尼中西區Lidcombe中間位house在$1.14million左右為例,其租金是$565元每周左右。
那麽顯而易見，讓悉尼業主把自住房賣掉去租房子住的可能性也不大，因為租金都比供房貸款的錢還多。
那麽還有8%的房東是擁有投資房的。他們會不會把投資房便宜賣掉呢？
再以中西區Lidcombe的房產為例，現在投資房貸款的利率在3.5%左右，而房東現在有80%的貸款來看，加上各種雜費，那房東每周要付出$635元。
雖然房租隻能收到$565元，這裏麵有$70元的差額，要去供這套房子，但是其中這裏麵還沒有考慮到利用負扣稅政策，從稅務局拿回的稅務折扣，還沒有考慮到投資房業主的貸款比例如果在80%以下，還有沒有考慮到現在銀行的利率其實低於3.5%的。
所以總體來講，悉尼投資房的支出基本上是與收入打平的。換言之，現在有投資房的業主，在銀行利率持續低下的時候，降價拋售的可能性也不大。
小結一下，悉尼有房主的三大類型：自住房不欠貸款，自住房有銀行貸款，投資房業主作為悉尼房產的主要擁有者，降低價格拋售的可能性極小。
當然，現在悉尼民眾普遍對澳洲經濟和市場有觀望態度也是一個不可忽略的因素，這個因素對股票，期貨，債券市場有較大影響，但對於悉尼房產這種流動性不強的資產直接影響相對較小。
悉尼有房族不必恐慌，畢竟悉尼房產這種稀缺資源的擁有者，不想便宜賣是主流。