3N+Single tenant 的商房三大風險困局

3N+Single商戶的商房三大風險困局：1)如果商戶提前告知不再續約，你將如何自度危機？2）你能否在長期的空置期中“幸存”下來？3) 你將如何應對銀行的loan renewal困局？

無論當下的商戶生意有多好，cap rate有多麽美麗，business report有多麽美好，或者打雞血說旱澇保收N年。按照木桶理論：最短的短板決定終極的水量。

我建議想做3N+Single tenant商房的地主，如果你要貸款，不妨和你的商貸VP聊一聊，他們的客戶中有多少這樣類型的借貸者，他們的商戶是什麽類型，行業，曆史記錄（尤其在疫情中的表現），從側麵了解投房這個類型的安全性。

我們這裏無論大小box，一旦空置，1-3年的空置期並不少見。這也就意味著，你是否做好充足的準備，一旦空置，你的reserved money是否能支撐過所有的開支？當然，如果空房掛售，那一定又是十分肉痛並且可能要脫幾層皮的折磨。因為你會發現空房隻能賣給owner use買家，這個受眾圈又極小，空房且沒有business的投資客很難拿到商貸。

如果你僥幸活下來了，但是如果正好麵臨商貸重設的5年期的dealine，那麽你的loan renewal就會變成一個巨大的難題，因為99%是續貸不了，除非你能拿其他有租約有足夠增值部分的房產做抵押來救助這套房產，但是銀行還是要看你整個portfolio map，還要個人擔保才能決定可行與否。

銀行其實最喜歡做商業貸款的是OWNER USE（至少有2年的business history)的商房，因為這是landlord+business owner 2 in 1,對於銀行而言這是雙保險，這遠比隻作為地主一層的保險要安全得多。畢竟不必擔心商戶跑了空置問題。另外，千萬不要想當然，以為commercial loan renewal or cashout Refi是很容易的事情，隻要LTV達標，閉著眼睛就能順利通關。你不妨和商貸VP一起吃個飯，多聊聊那些被他們狠拒的CASE，一定會讓你大開眼界。因為銀行的商貸大多是自持，不轉賣，所以貸款的安全性是第一位的，它遠比賺錢性要重要得多。

我的思考中有一個“一票否決製”的原則，其中很清醒的一個要點：任何投房類型，EXIT的問題，如果評估預測會十分艱難困苦，那麽一定不會躬身入局。各位可以看看拍賣網上，現在除了第一位的辦公樓暴雷最多之外，其次是賓館，排第三的是什麽投房類型吧。

老地主說，如果沒有經曆過兩輪的經濟危機的地主是不足以成熟到位的，當然經曆過兩輪也不意味著已經練成金剛不壞之身。經濟危機是大勢行情垮塌，但是比大勢更恐怖的是行業垮塌，