零售小商鋪為什麽容易陷入雞肋狀況

如果說：市場供需決定價格是金律。那麽我再補一個尾巴：買賣雙方的心理供需也是決定價格的銀律。

舉例為證：1）一個一萬人的小城，一個小商鋪1200尺招租，要價2500/月。這個價位是房東在原來的咖啡店經營3年後，今年因為疫情支撐不住跑路了。他認為我可以放租給開飯店的租客。好吧，這個期望值明顯是高估太多，因為與熱門城市的商鋪招租價類似了。但是市場買/租方認為這類小城的路邊鋪子，價格既使不按對折算，起碼七折左右才與其地段門當戶對。這個雙方之間的心理落差就是一個大GAP.

2）兩個retail building, 按銀行要求的debt coverage 1.2-1.25X計算，他們的掛牌價，一個需打75折，一個需打5折。現在你們可以摸到retail 的七寸了吧。究竟誰在卡retail building sale, 既是賣家高貴的心理期望值，也是銀行在中間做風控攔截。

3）賣家的心理還停留在一個誤會區，哪怕這個商房空置，至少building itself has its value, it is not 0。哈哈，我原來也這麽想，現在銀行根本不看building value, 隻看debt coverage and cap rate. 你心理期望值隻是自我安慰。對比而言，民居買賣，空房無所謂，心理期望值隻要有sold history+房子+房況三結合，銀行不會拒絕你。對比而言，商房已經處於雞肋邊緣。當然，如果你有實力，cash offer之後進行翻盤做到點石成金，那是大能耐！因此了解賣家的心理期望值也是一個要素。個人觀點，謝謝關注！