歐洲房產投資的介紹和中國的比較

 

        這幾年來，歐洲的房地產可以說是瘋狂的漲，來自全世界各地的投資商也聚集到倫敦來做投資。我在這裏就說說房地產 的曆史。

       房地產投資可以采取多種形式，從個人自用的住宅所有權到大型跨國投資組合等多種形式，投資價值可達數十億美元，並且代表國際金融機構進行專業管理。在古典經濟學中房地產被視為生產的第一要素，但是長久以來它還被視為財富的儲蓄倉庫。房地產和債務之間的聯係也有悠久的曆史，抵押一直被用作為一種融資手段，而房地產就被用作為抵押品。

       自從19世紀後期，歐洲保險公司就將持有的物業用於投資目的。然而，由於投資在20世紀變得更加正規化，最初房地產在政府（後來在企業）債券中起輔助作用，這被認為是最安全的投資形式。後來房地產在股票中起輔助作用，這被視為是獲得商業增長的最佳手段。

投資的專業化

        隨著儲蓄在金融機構的增長，關於投資實踐的大量理論也增多起來。於1952年出版的馬柯維茨《現代投資組合理論》大概是最有名的投資理論。這種假設的投資組合最佳結構是基於投資資產和資產類別的回報和風險特征。直到今天，這個理論仍然是投資組合結構的依據，取決於對投資組合內資產預期回報的精確統計- 統計必須緊密依據過去的業績。

房地產投資的不同方法

      作為機構投資資產，房地產的作用隨著時間的推移、國家到縣區域範圍的不同而變化，往往反映了社會對房地產的更廣泛看法。在某些情況下，投資機構逐步建立起直接擁有的大型投資組合，其往往是從在其自有業務中使用的經營性資產開始。在其他情況下，資產是間接擁有，在由專門的房地產基金管理人代表投資者管理的投資組合內持有。這些投資組合可基於某種法律框架而建立，如?有限合夥?，投資機構並不參與日常事務的管理，讓基金管理人負責選擇物業，並決定他們持有物業的時間長短及做日常的物業管理。

        投資者間接進入房地產市場的另一種方式是通過房地產公司股票或房地產投資信(REITs)雖然許多投資機構可能會把它們作為其股票投資（而不是房地產投資）的一部分。房地產投資信托始於美國，但現在亞洲、澳大利亞和歐洲有很多類似房地產投資信托的結構。與很多其他上市的金融產品不同，他們的投資收入不征稅，所以稅收效率就成了其獨特的特征。基於以儲蓄為目的的金融機構投資一般也不需要繳交公司稅，所以房地產投資信托成為一種間接進入房地產投資組合的有效方式。

        多年來，房地產投資在中國意味著不是以銷售為目的的住宅開發，就是個人投資者購買住宅。房地產市場由於受到短期銀行貸款融資的開發過程驅動，給開發商帶來巨大的利潤。相反，商業地產被視為基礎設施配置的一部分。有時候它們會由未來的業主
- 居住者投資並使用。有時候，當地的城市規劃局會要求開發商建造商業建築作為更大住宅項目的一部分。在綜合體項目開發中，商業地產的開發通常由來自住宅銷售的短期現金流來支持。一旦項目完成，物業可能由開發商繼續持有，但是收入（收益）與資本價值相比往往很低。

       開發與開發貸款在中國仍然是房地產投資的一個重要部分，但是根據物業產生的租金收入及資本增值來擁有與管理物業開始變得越來越普遍。一些房地產公司已開始逐步持有商業物業。商業房地產正是他們想要長期獲得的物業。他們開始意識到中國商業房地產的潛力，並看到價值增長符合整體經濟的美好前景。在信心下降和資本不足的時期，商業物業給他們提供了穩定的現金流緩衝。