不若相望於江湖
討論美國的地產投資
一晃已是2017年夏，說來慚愧，係列二是去年年底寫的。筆者打算硬著頭皮把該係列繼續寫下去，方便各位同學對美國酒店業有所了解。很多人說酒店是南亞某族人的專屬領地，這點我不否認。但並不妨礙我們把此類資產裏麵比較優質的，放在自己的PORTFOLIO中，作為整個投資組合中成長的重要部分。
今天我們來談談經營酒店裏最重要的一個環節，用自己的個人經驗，來談談購買或經營酒店，如何融資和計算。
酒店的貸款種類：
1： SBA LENDING(7A AND 504)
美國SBA 背書擔保的兩類貸款，15-20%的頭款要求。如果申請人有足夠被認可的經驗，加上PROJECT可以產生足夠的現金流。10%-14%也是有可能的。
2： INSTITUTION LENDER
5-10年的FIX RATE,利率也許比SBA更好。一般是LIFE INSURANCE COMPANY,PRIVATE EQUITY FIRM,WALL STREET 基金之類的團體提供貸款。最大的短板是，HIGH PREPAY PENALTY。
3：COVENTIONAL LOAN /HARD MONEY LENDER/PRIVATE LENDING
頭款要求高， 利息高。用來經營這種高風險的資產，成本和代價很高。需要謹慎。
比如做股票投資的數據分析和TA,酒店有一套係統的技術方式去確認它的運作健康狀況，比較複雜，以後有機會再聊。
個人的建議是，如果在投資者願意承擔一定風險的情況下，合適的借取杠杆，往往在順利的情況下，每年CASH ON CASH 20-50%或更高。是有很大機會的。當然，在之前的文章裏筆者有提到，風控和管理方麵的問題，如果自己的信心和技術麵存在問題，酒店投資會變成是一條充滿荊棘之路。
我們來看一個沙盤推演。
PROPERTY A : 某地的快速酒店， BUDGET HOTEL
售價：560萬，頭款112萬， SBA LENDING :448萬
年銷售額200萬/年貸款本金加利息支付額： 36萬/經營成本：100萬
當年利潤： 64萬 CASH ON CASH: 57%
PROPERTY B:某地的UPSCALE BRAND酒店
售價： 2500萬，頭款500萬 INSTITUTION LENDING: 2000萬
年銷售額：600萬 /貸款支付額：150萬/經營成本：350萬
當年利潤： 100萬 CASH ON CASH: 20%
這裏麵要注意幾個問題
1：BRAND越好，酒店越新，CASH ON CASH 越低，達到FREE RUN時間越長。反之亦然。
2：酒店和酒店的經營競爭，是狗咬狗的殘酷競爭。對陳舊的酒店會越來越弱勢。非常考驗經營者的能力。
3：如果投資者的最低要求是回本和FREE RUN。確實有相當的機會可以達到。3-5年，在合適的一個操作區間，原始資金的200%-300%的回報，是能夠做到的。
4：最後一條，也是最重要的。前提是投資操作的這個階段是上升區間，比如從2011以後到現在。如果你2007或是2008年進入了，會非常非常困難，正所謂，謀事在人，成事在天！
資本市場，大道相通。個人認為其實並不需要強求任何的投資模式，如果能夠有機會做精，簡單機械的交易和複製即可。當然，需要有相當的風控能力，不過這一點，地產投資比股市還是簡單多了。
