美國說法

分析美國各類法律案件
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父與女關於賺錢的對話

(2019-01-05 16:15:57) 下一個

 父與女關於賺錢的對話

今天上午送女兒去取她送修的汽車,路過一個已經停工了的建築工地。我把車停下來,帶著女兒繞著工地走了一圈,告訴她這是我一年之內第三次來看這個建築工地。兩年前房地產業最熱的時候,前業主以X千萬的價格將此地賣給了開發商,開發商隻付了20%的頭款,剩下的80%由業主貸款,開發商對業主簽下Promissory Note。雙方商定三年以後,開發商將這剩下的80%的欠款一次性還清。如果開發商到期不還,業主有權利根據Promissory Note的規定將此地產收回,開發商所付的20%的頭款歸業主所有,而且業主還有權利繼續追討開發商所擁有的個人資產,直到還清債務為止。

女兒問我說這些情況你怎麽知道的?我說我在本地商業房地產的圈子裏混了20多年,從很多經紀人手裏買過商業房地產,也雇他們賣過我們的物業並付給他們傭金。他們有好的投資項目會在第一時間通知我。我再從各種公共記錄當中找到這個項目的背景材料,進行核實研究。同時我還會花錢買一些重要信息。在業主和開發商沒有絲毫察覺的情況下,我們已經完成了背景調查。鴨子劃水,功夫在水下。

我對女兒說,現在的房地產市場已經很糟糕了,再過一段時間會更差。這個開發商已經沒有能力完成在建項目並還清欠業主的錢。在房地產市場進一步惡化以後,我會找到業主,給他看一張Y百萬的現金支票,勸他說,你已經收到了20%的頭款,再加上我這Y百萬的現金,最好還是以Y百萬的價格把Promissory Note賣給我吧。一鳥在手,勝過百鳥在林。在經濟糟糕、現金短缺的情況下,業主很有可能按我的意見辦。這樣我就可以根據Promissory Note上的規定通過法律手續將這個地產收回,同時還有權利繼續追討開發商所擁有的個人資產,直到還清債務為止。這是我在上一次次貸危機的時候幹過的事情。

女兒聽了以後很高興,說我們可以接著再幹。我說如果業主和開發商是銀行、大的金融機構或大的開發商的話,那我可以毫不猶豫地這樣做。但是這個業主和開發商都是有錢的家族和個人,我如果這樣做的話,錢是賺到了,但是他們以及他們的家族和子女會恨死我的。我對女兒說,爸爸有眼光、有知識、有能力賺這個錢,但是沒有“狠心”來幹這件事。中國人常說君子愛財,取之有道。做父母的要給子孫積點陰德,不能做斷子絕孫的事。女兒聽了點頭稱是。

我受儒家思想影響,做事有所為,有所不為。

父母對子女的教育更多的應該是言傳身教,把做人的道理通過日常生活中遇到的事情,一點一滴、潛移默化地教給他們。

 

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評論
老虎灘 回複 悄悄話 回複 'HBW' 的評論 :

投壇的一位網友對此問題的回答很有水平,現引用如下:

“換個角度解讀,對大機構是Straight Business,對家族和個人就變成了Personal。性質變了,後續的風險也就變了。大機構不會記仇和報複,家族和個人一定會。道德約束的背後實際是風險約束。”

大道至簡,誠哉斯言!
喬寧 回複 悄悄話 回複'老虎灘': 噢,所問的是指實業貶值,開發商資金鏈斷裂而破產。此時一般無法追討欠債。但可以保持債權。你如有足夠的資金,就象接手一個爛尾工程,確實可以利潤最大化。
謝謝分享生意經!
老虎灘 回複 悄悄話 回複 'HBW' 的評論 :

說得很好啊。如果一個人賺錢是建立在離你很近的人的輸錢的基礎上,那是非常危險的。錢的數量越大越危險。人不能為了賺錢,連命都不要了吧!
老虎灘 回複 悄悄話 回複 '喬寧' 的評論 :

你問的是誰破產了怎麽辦?

如果開發商破產了,對我沒有什麽影響,因為我要的是地產本身和在建的工程。隻要我用合適的價錢從原來的業主手裏買下Promissory Note,我就是第一債權人。然後我會通過適當的法律手續變成地產的擁有人,我再用我自有的資金把工程做完,就會賺翻了。完全沒必要去追開發商再還錢。

開發商破產與否,對我關係不大。

HBW 回複 悄悄話 回複 '老虎灘' 的評論 : 西方文化裏關於賭博有個“潛規則”:不玩知道具體賭博對象的遊戲。背後機理是人性中有賭博輸了後產生憤恨和報複的心理。可是賭性如何滿足呢?所以設計出中間元素:比賽競猜,輪盤賭,老虎機啥的。華人在這方麵很傻,在牌桌上玩錢,而且是和親朋好友。輸贏之間,內心的憤恨和報複心理早已滋生。這種情緒繼而延申到社會當中去形成散沙文化。二戰前,猶太人極為擅長這類放貸遊戲。賭家玩輸了之後知道對方的身份。反猶思潮一起,矛頭自然指向猶太人。人性使然,不可抗拒。
喬寧 回複 悄悄話 這裏有個實業貶值的問題,08年次貸危機中許多人因此破產。一旦他破產,你怎麽辦?
老虎灘 回複 悄悄話 回複 'MoatCity' 的評論 :

你如果家在美國並且從銀行貸款買了你自住的房子的話,把你與銀行簽的那份Promissory Note 或者叫Loan Agreement 找出來,認真學習一遍,你就會明白:如果你不付銀行的貸款,銀行除了可以把你的房子收回外,還有權繼續追討你的所有個人財產,直到你所欠債務付清為止。

如果銀行把你的Promissory Note 賣給我,我就繼承了銀行的所有權利,可以同樣處置你,如果你不還錢的話。

你如果身在美國並有房貸的話,不妨認真學習一下你自己的貸款文件。
老虎灘 回複 悄悄話 回複 'HBW' 的評論 :

說得對! 有人在紫檀裏問我“如果是大銀行的工作人員因此事丟了工作,難道不會恨你”?這兩者沒有可比性。一個是損失的是別人的錢並且遠在外地;一個是損失的是自己的血汗錢並且全家都在本地。請問這兩者哪一個更值得同情?哪一個更容易與你拚命?
石油附中啊 回複 悄悄話 再有一個,這事兒跟猶太人也沒關係。簽合同的時候你說不定還偷笑猶太人傻呢。顧好自個兒就好。
石油附中啊 回複 悄悄話 ""業主已經拿到20%,又可以把地收回,哪開發商還欠業主什麽呢?你又有什麽理由追討開發商的個人資產呢?""

這個就是'開發商'簽的合同的問題了,所謂"受人以柄"。從這個角度教育孩子,也大可以做一篇文章。

人生在世,都說佛有千麵。'業主'當初這樣寫合同,也說不定是因為自身的原因,早就為今天做好了準備。沒什麽不對的,你我自己不要陷進去就好。
HBW 回複 悄悄話 猶太人會這麽幹所以遭人恨。殺身之禍就是這麽引上身的。
MoatCity 回複 悄悄話 "這樣我就可以根據Promissory Note上的規定通過法律手續將這個地產收回,同時還有權利繼續追討開發商所擁有的個人資產,直到還清債務為止。"

業主已經拿到20%,又可以把地收回,哪開發商還欠業主什麽呢?你又有什麽理由追討開發商的個人資產呢?
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