【奇虎房貸問答】
沒有最低，隻有更低！
2019年開年以來，美國10年期國債的收益回報率一路下跌，從去年11月的最高點3.234%，降至今天9月3日的1.466%的低點。這帶動了提供固定收益的債券類產品如住房按揭證券的收益率的下跌。通常住房按揭證券的回報率和美國國債的回報率的走勢大致一樣，兩者之間保持一定的距離。
今年夏天卻出現了一個反常的現象，那就是房貸利率下跌的程度沒有美債收益率下跌的幅度大。這些天我們經常會看到川普總統發個推，造成股市大跌，美債收益率大跌，但房貸利率卻停在前一天的水平，甚至有時還略有升高。這是怎麽一回事兒呢？
原因在美聯儲！
在進一步解釋這個現象前，我們先來快速地重溫一下債券市場的知識：
一、債券的價格升高，其投資回報率就會相應地降低。比如說美國政府每發行$100美元的10年期國債，承諾每年付息$4.25，那該10年期國債的票麵利息（coupon rate）就是4.25%；但在證券二級市場交易時，如果有投資人對市場前景悲觀，為了保值起見，願意出價$106美元購買該國債，那該投資人的實際收益率就是4.01% (=$4.25÷$106)。
二、在金融市場的投資者眼裏，這個世界上最安全的金融產品就是美國國債，次安全的就是住房按揭證券。住房按揭證券的英文為Residential Mortgage Backed Security (簡稱RMBS或MBS)，就是把房屋貸款打包起來在證券二級市場交易的衍生金融產品。2008年的次貸危機，就是因為住房按揭證券裏打包出售的房貸是次級房貸，而隨著次級房貸違約率升高，造成相應的住房按揭證券的價值降低；再加上當時以AIG為首的金融機構過分使用超級杠杆，放大了住房按揭證券的跌價效應，引發住房按揭證券市場崩盤，連帶拖累股市而造成的經濟大衰退。
三、按風險和回報率相對應的法則，住房按揭證券的回報率較同期限的美國國債的回報率要稍高。一般而言，當投資者預計股市有下行的風險時，為了規避風險，首選購買的就是美國國債，其次就是購買住房按揭證券。所以通常而言，美國國債的收益回報率下跌，通常會帶動住房按揭證券的收益率的下跌，而住房按揭證券的回報率基本上就可以看作是我們的房貸利率，所以市場上的房貸利率也會相應地跟著下跌。
那為什麽今年美國10年期國債的收益回報率已跌至2012年暑期的最低點，但房貸利率卻還沒有跌回2012年暑期的水平呢？
那是因為：
一、這次美聯儲沒有實行量化寬鬆，沒有在房貸二級市場上購買住房按揭證券
2008~2012年間，美聯儲為了挽救深陷衰退泥沼的美國經濟，一方麵大幅度降準(息)，另一方麵更是采取非常手段，不惜印鈔在二級市場大肆購買住房按揭證券MBS，為房貸市場提供流動性的同時，也通過推高住房按揭證券價格的方式，進一步壓低了房貸利率。所以說2012年暑期的房貸利率是曆史上最低的，我們也曾經幫客人做到過超低的30年固定3.125%的零費用重貸利率。
這次美聯儲沒有這樣操作，是因為不需要——美國當前的經濟狀況，比2011~2012年要好太多，根本沒有必要采取量化寬鬆這樣的非常手段。市場上沒有了美聯儲這樣的大買家，住房按揭證券的價格自然無法漲到2012年的水平，相應地房貸利率也就沒有降到當時的低利率水平。目前30年固定裏零費用重貸利率大致在3.500%左右，也就是說，美聯儲當年的量化寬鬆，把30年固定的房貸利率壓低了大約0.25%~0.375%左右。
二、在利率快速下跌的市場環境下，投資者持觀望態度，並沒有積極購買住房按揭證券
通常投資者購買住房按揭證券，是為了在未來幾年能夠有穩定的利息收入，而且這種預期已經反映在住房按揭證券的市場價格中了。但如果利率環境是現在快速下跌的狀況，那住房按揭證券被房貸借款人重新貸款而提前還清的風險，就極大地增加了。如果購買的住房按揭證券被大麵積提前還清，那投資者每個月能收上來的房貸利息就會有大幅度地減少，投資者就會賠錢。所以投資者追買住房按揭證券的意願就降低了。這樣住房按揭證券的價格就上不去，利率也就下不來。目前的情況正是如此。
基於上麵這兩方麵的原因，今年的房貸利率的下跌幅度，並沒有10年期國債的收益回報率的下降幅度大。
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