王亭
學戲趣事，地產經驗。
2015年年初，一朋友“阿發”買了個房，花了8萬多，想整修一下，低進高出，掙點。
誠蒙“阿發”信任，讓我去過過眼，看看怎麽整修好賣，又省。
一．買賣曆史
這是個1983年建，3臥2衛的平房。
1984年新房買價是$79,500.00；
1992年賣出一次是$88,000.00；
今年2015年被倒了兩次，在“阿發”買到手的前三天是另一家用$68,500.00拿到的，三天後以$85,500.00轉賣給“阿發”。
按照當時政府給評估的價值，大約在$97,868-$149,898.之間。8萬多買的，如果隻賣9萬多，那就劃不來了，最好是能賣到上線的額。
二．房況
1）外觀：
外牆是用一種叫“Cedar”中文叫“雪鬆”的木質材料，這是在70和80年代建房常用的一種建築材料。現在建房很少用了。
“Cedar”是要保養的，要定期刷漆，比較費漆。
後院有木製籬笆，籬笆的狀況一般。
車庫門很破舊，需要換新門和自動開門器。
2）內部：
房沒鎖，從後麵的玻璃拉門走了進去。
那叫一個“亂”呐！！！天花板都不完整，滿地垃圾，那哪兒的都要整。。。
3）結論：
必須要做的事：裏外刷漆；修天花板；鋪新地麵，換車庫門，洗碗機，爐台，廁所整修。。。
三．製定整修計劃
1）裏外刷漆：刷漆的色彩挑選很重要；
2）鋪新地麵：臥室地毯，廳和廚房地麵是用的是6寸寬的複合地板，廁所用瓷磚；
3）廚房換了“Granite”（花崗岩）台麵（現在這種材料的花費很低了，值得）；
4）廚房電器：洗碗機，爐台都用的是二手貨(一般有90天的保修）。
5) 換新車庫門和自動開門器。
四．驗收，上市
經過一段時間整修後的房子，看上去完全不一樣了！真是人靠衣裝，馬靠鞍，房子要賣好價錢，必須好好打扮！
首先最打眼的是色彩，裏外都是我幫選的色，“阿發”在初看到我挑的顏色時，還有點猶豫。。。我說不用擔心，我看的房多了，對色彩的挑選，我心裏有數。
當漆工完工時，“阿發”的反應是驚喜！！！從外觀，遠遠的望去，小房子看上去可“露臉”了，在這個舊舊的社區裏，一個“鶴立雞群”的效果！同樣是要花錢刷漆，顏色功勞不可小覷。
內部漆的顏色也是有高雅的效果，再加上新換的地麵，新花崗岩台麵，房子裏裏外外看上去很不錯了。
上市吧！要價$148,000.00.
五．賣房的磨難
1）一個無厘頭的買家
一個破爛房，一經打扮，成了個很順眼的小房。第一周就接到了一個Offer（出價）。不過出的不是很理想的價，殺了一萬多！（也難怪，誰都能查到買家在幾個月前買的價錢）。
因為剛剛上市，“阿發”沒有同意這個Offer。
過了一陣子，還是同一個買家又回來了，這次出了個原價，要了4千多過戶費，沒有其它什麽要求，看看還不錯，這次“阿發”同意了這個合同。
10天的反悔期過了，買家沒有提出任何修理的要求！沒有做“驗房”？我心中暗喜，過了反悔期了，他們丟失了讓賣家修理房屋的權力，這下可要給“阿發”省錢，省力了！
3周過了，還剩一周就要過戶了,對方還是很安靜，我有點著急了，打電話也沒人接！給貸款公司打，也問不出個所以然，沒轍了，去一趟吧！！！離我家有40分鍾車程。。。
找到了貸款公司時才發現，其實是和代表買家的房地產公司一夥的！我要求見他們的Broker（公司法人）！
等來了個時髦的女人，說英語帶有“莫莫”語係口音，還頂苗條的，保養不錯。她先跟我寒暄了一下女人美容的話題，順著她，恭維了一下她。。。可我的心裏有點憤憤然，她身為買我這房的買家經紀，還是個Broker！做事也太不靠譜了吧？電話也不接，事情發生到哪一步也不通告！
她和我解釋說，貸款比較麻煩，需要更多時間，要求延遲過戶。。。
征求了一下“阿發”意見，可以考慮延長，但是需要加大押金量，從一千，加到兩千！
最後雙方達成了協議，延長三周。這次拿到了具體辦貸款的人的手機，這樣好聯係多了。
過了兩周，又沒動靜了，我隻得又去了一趟那家經紀的公司，還去了一趟過戶律師事務所。律師打趣的說，還是第一次在過戶前見到Listing Agent（代表賣方的經紀）。我埋怨買家經紀不靠譜，（是他們選的過戶律師）。
得到律師證明，這家貸款公司能貸比較特出的貸款，時間會長一點，不過成功率還是蠻高的。
這次的答複：沒問題了，等著過戶吧！
終於等到過戶的那周了，可是在過戶的前一天，我打電話問貸款員過戶時間，她說貸款是下來了，但是買家變主意了，不買了！！！我說押金可沒了！對方說買家知道!
被逼的，第二天我又趕到他們公司，把罰買家的押金2千美金給要了回來，可以等他們寄回來，但是我不放心，還是跑一趟，親自拿的好。
隻得把房重新上市！！！耽誤了我們將近兩個月的時間！
2）來了個很軸的買家經紀：
A. 再次成交
再上市後，很快又來了個買家，不過這次的合同寫的比較全，除了要過戶費以外，還要一年保修和關於白蟻的文件。來來回回的折騰了好幾次，買家經紀很硬，不怎麽好說話，再加上房已上市兩個月了，“阿發”也比較煩了，結果達成協議：$146,000.00,付$6000.00過戶費，（他們用的是FHA的貸款，這種貸款費用比較高）一個月過戶。這次比上次成交少了將近4千，不過加上上次收回2千，實質差了不到2千美金。
B. 12個附加文件！
合同經曆了將近兩個月，因為這次的經紀很“軸”，那個煩的勒，過戶前，竟然寫了12個附加文件！這可是我出道以來買賣房合同裏附加文件最多的一次了。
這次賣房也是太特例了！經曆將近5個月，遇見了兩個奇葩經紀，真是天地兩極之差！
第一個不費多文字，不通消息，讓你跑斷腿（不對，是磨車輪子），最後還是不成。
第二個文字來往甚頻繁！還都是在午夜來信，一不小心，就給你個中斷合同文件！搞得我這個早起早睡的人，也不得不在一些關鍵時刻守夜了。。。
長活短說，在這兒就不贅述整個過程，下麵隻把其中一些可以借鑒的事情敘述一下。
C. 不常見的修理的項目：
驗房報告出來後，對方寫了很多項的修理項目，其中有兩樣是平日不常見的項目。
第一：閣樓裏加隔熱棉（Insulation)
這個房的閣樓裏幾乎沒有什麽隔熱棉，剛開始就提到，天花板都掉下來了，隔熱棉大都漏光了。讓專業人士來做，一下午的工作量，用機器吹7，8包的隔熱棉（那種散開，像棉花的那種），最少要8，9百美金。
自己請人來做，不一定要專業人員，買10包以上可以免費用機器，把隔熱棉吹到閣樓裏。這樣可以省起碼一半費用。“阿發”請人這樣做了（記得要帶口罩啊），不過因為不專業，收尾不好，我隻得跟著打掃衛生，能省錢，忍了。
第二：填坑
10月和11月份雨水較多，房的後院挨近隔壁的籬笆下麵，突然陷下去一個大坑，大概有十幾英尺寬，兩英尺多深。別看這坑看上去不大，可要費不少土。我當時就猜到大概要兩卡車土。對方要賣家出$1200，他們自己過完戶自己填這個坑。
賣家不同意出錢，願意自己請人來做。
的確用了兩卡車土，每車土$75。來了個卡車和鏟土車，費用是兩小時$250, 把籬笆門卸下再裝上$50，填上土，整平，裝上籬笆門，共用了$450，搞定！省了不少吧？
六．感悟
1）和經紀人打交道，寧願遇到個認真“軸”點的，也比不管事的好，雖費點事，但能做成。
2）修東西的學問大了，用什麽樣的人和工具，要好好研究，不然可要花不少冤枉錢了。
對了，這次提到加隔熱棉，一般專業驗房師都會建議有一定年齡的老房，在閣樓裏添加隔熱棉(insulation),會有效提高房屋的保溫防暑的功效，省電和煤氣開銷。
3）賣房裝飾很重要，尤其是刷漆的顏色。刷新漆是花錢最少，出效果最明顯的方法。養眼的房，容易出手。
七。裝修前後，部分圖片對比，：
裝修前：
