關於現金流

剛才去投資理財壇看了一下，大家都在談那個做地主好還是投資股票好，這個經久的話題.

爭論之中其中有一個觀點是講到投資房產一定要有正現金流，沒有正現金流就不能投。而這冾冾是我這幾年在做房地產投資中經常考慮的一個問題，而且我覺得結論不是那麽簡單單一的 - 用買房時的租金除以房價，看有沒有10%的ROI.(大概如此)。我的經驗是principle 是對的，但要用時間差去看這個問題。

08-09 年的時候，第一次聽到這10% rule, 很相信它。用它來算算灣區中心好區的房, 全是負現金流，沒有一個能租金cover cost, 即便是現在看起來那麽便宜的房價。當時也是要貸款，覺得買不起，也養不起。所以我隻好去了彎曲外圍很便宜的地方，買了幾個白菜房，算算回報真有近10%，而且沒房貸壓力小。幾年下來磕磕碰碰也掙了幾萬塊租金。到2012年自己膽子大了一點想想還是應該在彎曲的中心買房子。那時候明顯的看到這裏的房子房價已經漲得很快，可那個時候去買房子的時候還是覺得現金流不夠，唯一可能ROI 打平的是multiplex. 一個機會讓我在家附近買到了一個樓，當時勉強能夠打平。但是我進去後把房子翻修了一下，就在買進和翻修再陸續租去這二年裏，眼看著房租每半年漲一成，然後開始收到各種offer, 要買我的房子，才知道房價又長了50%. 這時候算算，房子cost is fixed, 30年房貸固定，漲上去的房租早已cover cost, 還有5-10% net return. 這是我當初無論如何也沒有想到的，當初隻是覺得這個房子能夠到我們退休的時候給我們一點回報就很不錯了。這個事情學到的經驗就是看這個ROI, 以後從時間差上來看. 隻要買 合適的時機, 比如房價在漲的時候，而且彎曲的房價在漲, 租金在長, 那麽實現正現金流還是很有可能的。在回頭一看在周圍的老一代人的中間, 他們的房子當年早就買到手這麽多年下來那些房子一定都是有正現金流的。再來看我那幾個白菜房，5，6 年下來，房租基本沒長，現金流也還是那樣，雖然房價也長了，但那和我的日常收入無關。最近發現灣區的房的net return 也趕上了白菜房的了。

講完上麵的道理，問自己的問題是，現在還能再買嗎？用現在的rent/cost， 是沒有正的現金流了，那再加上時間差呢？Looking forward，rent還會繼續漲？房價是漲還是跌？上麵的狗屎運，還會再有嗎？